一线城市楼市分化：“北上广深”变成“深上北”，广州去哪儿了？

胡文

1月18日，国家统计局在其网站上公布了“2015年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，70城房价年末翘尾，16个月以来首次出现同比正增长。

从国家统计局数据来看，2015年12月份房价同比上涨的城市数量与上月持平，依然为21个，占30%。房价涨幅最高的城市仍是领涨全国房价13个月之久的深圳，与2014年同期相比暴涨47．5%；上海、北京和广州分别以18．2%、10．4%、9．2%的涨幅紧随其后。

若从2010年起算，深圳房价涨幅达到了82．9%，其次分别是上海40%，北京35．5%。也就是说，深圳6年房价普遍接近翻番。而2015年一年的涨幅，几乎占去了过去6年涨幅的一大半。而事实上，在深圳前海、宝中、龙华等热点区域，其实一年就实现了翻番，被人形容为比高利贷还强。若是2015年卖房炒股的人们，如今一定是深圳最为郁闷的人。

对此，国家统计局城市司高级统计师刘建伟进行了解读。

一、房价环比继续上涨。12月份，全国 70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格延续上月走势，环比继续小幅上涨。其中，70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均涨幅与上月相同，二手住宅价格环比综合平均涨幅比上月扩大0．2个百分点；70个城市中新建商品住宅环比最高涨幅为3．2%，高于上月0．3个百分点，二手住宅最高涨幅为3．3%，高于上月1．4个百分点。同时，由于各城市供需状况各不相同，城市间房价分化现象仍非常明显。一线城市和部分热点二线城市房价上涨较快，环比涨幅明显高于其他城市；其余二线城市环比较为平稳；大部分三线城市仍然处于库存逐步消化阶段，环比仍在下降。

二、同比涨幅继续扩大。随着环比上涨，越来越多的城市同比涨幅由负转正，且比上月有所扩大。新建商品住宅价格同比上涨的城市有21个，且涨幅均比上月有所扩大；二手住宅价格同比上涨的城市有35个，其中33个城市的涨幅比上月有所扩大。70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比综合平均涨幅分别为7．7%和7．6%，分别高于上月1．2和1．4个百分点。从同比看，城市间分化现象更为明显。一线城市的房价同比平均涨幅远高于二、三线城市，三线城市房价同比平均仍在下降。

总体来说，一二线城市楼市与三线城市分化严重。但是，需要注意的是，在一线城市中，同样出现了分化趋势。这主要表现在原来的“北上广深”，已经变成“深上北”，而广州则有跌入二线城市的危险。

从同比涨幅上看，虽然广州9．2%的涨幅与北京10．4%十分接近，而且广州依然排在了全国第四的位置，但如果考虑到天气和雾霾因素的影响，其实广州与北京的实际差距十分之大。最重要的是，12月份实际上是2015年的收官月份，其翘尾因素十分明显，而且很大程度上预示2016年的走势。但从环比涨幅来看，深圳最高达到了3．2%，上海达到了2．1%，厦门达到了1．3%，杭州、南京均达到了1．2%，福州达到1%，，天津达到了0．9%。广州仅仅达到了0．7%，与南昌相当。这显示出，即便到2016年广州房价上涨动力依然不足。

在一线城市中，上海最有可能在2016年复制深圳2015年的涨势。因为无论同比环比，上海都仅次于深圳。上海一位改善型购房者告诉新华社记者：“现在在上海买房要抢！”仲量联行华东区董事总经理顾东尼表示，2015年上海住宅成交量创出六年新高，全年成交总量同比增长５１％。在强劲销售的支撑下，开发商纷纷在第四季度提高售价。2015年第四季度上海高端住宅市场均价季度环比上升1．9%。这一情形，已经与深圳十分类似。

相比之下，广州不仅与深上北拉开了距离，而且面临着跌入二线城市的危险。

另据中国指数研究院发布的百城新建价格住宅指数，厦门12月均价为22206元每平方米，比广州高出5148元。国家统计局70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，从2010年以来，厦门房价上涨35．4%，广州上涨33．4%，厦门比广州高出2个百分点。

广州楼市为何为何如此疲弱？一财网今天发表的《广州房价为何跑输北上深？》一文认为，供应大、库存多是一方面，更为关键的是近年来广州产业结构转型升级不够理想，人口吸纳能力正在减弱。对比北京、上海这两座世界性城市对全国甚至境外人士的吸引力，对比深圳对高新技术人才、金融人才等的强大吸引力，广州这几年对外来人才的吸引力明显减弱。

上海易居房地产研究院发布的《全国10大都市区人口与房价报告》显示：在亚运之前，2005-2010年广州人口导入数据非常迅速，年均增长5．3%，位列10大都市区第三位，这段时间房价迅速上涨；2010年以后，都市区人口年均出现负增长，增幅为-0．8%，表现为人口导出（广州常住人口还是正增长），都市区人口这一主要支撑动力缺失，未来房价增长空间有限。

值得关注的是，尽管广州土地面积为深圳的3 ．7倍，深圳连续几年在两个关键指标上，实现了对于广州的赶超。先是金融机构本外币存款余额的全面超越，这是一座城市的现金财富；然后是房价的全面超越，这是一座城市的资产财富。尽管高房价往往代表了深圳一大痛点，但从城市对于财富的吸纳能力来说，却是一项重要指标。而且，照目前发展态势，深圳有望今明两年在经济总量上超过广州。

欢迎关注微信公众号：文过是非（特别声明：“文过是非”均系原创作品，本文未经授权不得转载。否则，视作侵权。)