“房价风险指数”深圳最高？被一个至简方法秒杀！

     胡文

    房地产的各种榜单越来越多，至于靠不靠谱却是另一回事。

10月24日，南开大学房地产与城市发展研究小组发布《中国住房消费发展报告》、《中国城市家庭住房消费调查报告》与中国住房消费发展指数。这项发布的一大新闻点是，报告同时发布的“住房价格风险指数”对全国70个城市近五年的住房价格风险进行了评估。数据显示：2015年，住房价格风险排名前10的城市依次为深圳、北京、上海、牡丹江、广州、南宁、昆明、襄阳、锦州、合肥。因此，一些媒体用了这样的标题：房价风险：深圳第一，北京第二，上海第三。

据介绍，这一风险排名利用35个大中城市住房销售价格数据计算1999-2014年间各年住房价格的增长率；然后，计算这1999-2014年年均价格增长率；随后计算各调查年度住房价格增长率与平均价格增长率之差；最后，用该差值计算住房价格波动方差，以此来探讨住房价格风险水平。

但是，理想化的设计和计算公式，未必能够得出一个更能接近与客观的结论。仅仅从感观和直觉而言，这一排名就很难让人信服。一个最简单的例证是，整个东北的各个城市都是人口严重外流的地方，经济增长更是举步维艰。至少牡丹江和锦州的房价风险，要远远高过北上广深，而非相反。

因此，这种计算方法在没有考虑人口增减的前提下，注定得不出一个正确的结论。如果一定要采取这种方法，也需一个人口增减指数的加权，这种房价风险指数的排名才能具有一定的指导意义。

相比这种繁复的价格计算，“文过是非”认为，评判一座城市或者某一区域的房价风险，还有一个更为直接和简单的方法：观察一个区域的房价是否等同于硬通货。如果等同于硬通货，则风险越小；反之，风险越大。

具体方法是：即在区域平均报价的情况下，观察某一片区的住房从挂牌到成交的平均时间，成交时间越短，证明住房的风险越小。反之，风险越大。以成交时间来考察，无论对于整个城市来说，还是对于某一片区来说，都是最有说服力的方式。在一定程度来说，这比考察某一楼盘的亮灯率更为有效。

2014年9月15日，“文过是非”发表深圳侃房系列之三——《到东部去，那里有真正的陷阱》，文中奉劝大家：不要购买那些远离深圳的海边住房。除了时间因素之外，最重要的就是这些住房不是硬通货。即当你挂牌之后，房子可能根本无法成交，更别说需要多少时间了。这就是所谓的“有价无市”和“炒房炒成房东”，证明其房价风险已经十分之大。相反的例证是，深圳百花和园岭片区的学位房已相当之高。但具体从成交时间来说，这些学位房有时会俏到放盘即有接盘的地步，这就是“有价有市”。两厢相比，谁的风险最大，已经不言自明。

因此，说深圳房价全国风险最高，至少从成交时间上来说是不成立的。为什么深圳人热衷买房？其原因就在于房子不仅升值，而且是实实在在的硬通货。孩子留学什么的等大宗消费，卖套房子就够了。

可惜的是，“文过是非”所提出的这套方法，至今没有一家中介机构使用过——无论老牌的中原，还是新生的链家。

相信这套方法，一定比教授们苦心诣旨的计算公式更管用。有谁愿意一试？

（题图照片：文平 摄）

欢迎关注微信公众号：文过是非（特别声明：“文过是非”均系原创作品，转载时需注明作者“胡文”及出处，并附带二维码图标。否则，视作侵权。)