10万+的深圳学位房，到底谁会是接盘侠？

 

胡文

 

今天新学期开学，让我们再度关注一下学位房。

 

总是看到华为、腾讯的员工在讨论，深圳房价这么贵，是不是该离开？

 

总是有人回答，开发商别怕，码农走了，金融民工会顶上。虽然金融民工们也表示压力山大。

 

还有人说，北京四环以内的房子，普通人根本不要想，不也没多少人撤离？

 

扎根深圳，就得面对房子问题；有了孩子，又得面对学位房问题。即使你可以不买房，但你家孩子不可以不上学吧。积分入学的政策下，要读个好学校，不买学位房基本没机会，除非你家孩子是人见人爱花见花开、笑傲各种杯赛、怀揣十级证书的大牛娃。多少深圳人的一生，半辈子都在死磕房子？

 

学位房，是楼市里的硬通货，流动性好，增值力强，当然，价格也过硬。买不买学位房，什么时候下手，不少人焦虑；卖不卖学位房，能否找个高位出手，也有人犯嘀咕。归根结底，这其实都是一个问题：深圳学位房后市怎么走？

 

1、学位房话事大佬：卫计委

 

学位房的后市怎么走，该由谁来回答？是掌握贷款政策的银行；决定土地和房屋供应的规划国土委和开发商；还是负责调整税费的财政局、税务局；甚至是如今灰头土脸的证监会——因为楼市总是股市财富的收割者？

 

都不是。掌握学位房话事权的，首先是卫计委。

 

要说其他房产，上述种种机构的种种政策都能掀起波澜，比如，330新政就带来了深圳楼市的一波新高潮；但是，具体到学位房，孩子的数量才是最关键的基本面，其他任何地产行业背景，都只是背景。

 

所以，从这个角度说，深圳学位房的核心话事人，不是银行，不是规土委，也不是教育局，而是卫计委！关心学位房走向的诸君，得关心深圳市卫计委发布的数据，尤其是新生儿的数量。

 

2、深圳新生儿6年翻了一番

 

根据卫计委的数据，2006年，深圳新生儿数量首超10万人，此后基本逐年递增，迎来一大波婴儿潮。其中，2008、2012年是两大节点，当年新生儿数量直接跨越到16万+、20万+。详细的数据可以见下表。

 

同样根据卫计委的数据，深圳不仅人口密度全国居首，按1953平方公里的面积计算，深圳每平方公里的新生儿人数2014年也达到104人，位居全国第一。

 

3、婴儿潮一代基本留深就读

2014年，正是2008年出生的孩子上小学的时间。今年，2009年出生的15.8万个孩子也进入学龄。那么，这一波婴儿潮中出生的小孩，是否全部留在了人口流动性极高、学位紧张度亦高的深圳就读？他们又面临怎样的抢学位压力呢？

 

由于今年的数据还未公布，先看下2014年的情况。从深圳统计公报看，2014年，深圳小学招生16.25万人，同比增长10.5%。这与2008年深圳新生儿16万人的数据，基本吻合，还略有多余。可见，从总量看，这些深圳出生的孩子，无论他们是否具有深圳户籍，基本都选择了留在本地上学，或公立，或民办。

 

深圳教育局的数据则进一步显示，这16.25万人中，进入公办学校的约9万人，民办学校的约7.3万人。

 

有趣的是，在公立与民办学校的品质上，深圳与上海颇为不同。在上海，土豪们打破脑袋争抢的好学位，往往来自私立学校，而深圳的情况恰恰相反，名校基本都是公立学校，或与公立学校渊源极深。深圳民营经济发达、上海国有企业势力占优的局面，在教育领域似乎并没有反映出来。进公办学校，仍是大多数家长的第一选择。

 

4、学位房焦虑2013年开始，2017年进入峰值

 

在积分入学的政策下，要进公办学校，尤其是公办名校，标配是学位房。从新生儿数据可以看出，未来3年，达到学龄的儿童还将年增长5-17%。然而，具有历史积淀的名校，往往位于成熟社区，学位增长的张力有限。即使每年中考之后，南山、宝安、龙岗等区都有新的学校冒尖，但是，名校口碑和品牌的确立，并不取决于一次两次的考试成绩，更需要经受长期的时间考验。因此，公认名校的学位供应量依然是有限的。

 

深圳市教育局局长郭雨蓉去年向政协委员通报时曾估算：深圳小一学位缺口2014和2015年分别为3.3万个和2.6万个，2016、2017、2018年分别为3.6万个、5.2万个、7.7万个。初一学位在2014和2015年基本能满足需要，2016到2018年分别缺口0.9万个、2万个和3.1万个。到2018年，预计小一和初一总共缺口达到10.8万个。

 

普通学位尚且紧缺，更遑论名校学位了。

 

从深圳学位房大涨的时机看，其与婴儿潮一代的入学时间也大致契合。伴随在这一波婴儿潮的起点——2007年出生的孩子于2013年步入学龄，深圳学位房价格也于2013年开始节节升高，百花片区的双实验学位房，迄今单价已突破10万元。

 

其大背景正是，名校的学位房，在需求一侧进入了高增长的通道，而供应一则增长乏力。即使新的名校在成长，老牌名校的优势也不会在短期内被消弱。

 

2013年：婴儿潮一代入学，学位房开始大涨（图片来源：安居客）

 

 

而从深圳新生儿数量的增长看，这还只是开始。婴儿潮一代的入学洪峰才刚开启，学位房焦虑如今其实还未到峰值。而这一时点预计会在2017年出现，届时，2011年出生的孩子要考虑小学学位，2008年出生的孩子要考虑至关重要的初中学位。二者叠加，学位房走势还能如何演绎？

 

5、80后是妥妥的学位房接盘侠

 

不少学位房地段虽好，户型、建筑年代却不尽合人意，这决定了，许多传统名校的学位房买卖，是个击鼓传花的游戏。那么，深圳学位房的接盘侠中，主流群体是谁？

 

我们再引用一下深圳市卫计委的数据：深圳人的平均生育年龄是28岁。按此计算，2013年入学的孩子，父母正好是1979年出生。这也意味着，在此之后入学的孩子，父母基本是80后。无疑，80后是深圳学位房妥妥的接盘侠。

 

6、名校学位房辣么贵，有多少80后买得起？

首先，名校学位属于奢侈品，不是人人都会去消费。但是，中国人的一贯认知是，再穷不能穷孩子，别让孩子输在起跑线上。为了投资孩子，总有父母砸锅卖铁也心甘情愿。否则，你难以理解为什么教育近年会取代房地产成为朝阳行业。相对于数量稀缺的学位房，即使汹涌的新生父母中多一成学位房投资者，也足以推动某个片区的房价上涨。

 

其次，80后买房，不少是全家总动员。80后不比60、70后，他们的父母多少有点钱，80后购房，不少是举全家之力；尤其是买婚房，还可能得到两家资助。在关系下一代的学位房上，很多人更不会手软。何况，作为单独二胎政策的受益者，80后买一套学位房，可望解决两个孩子的学位，相对划算。

 

第三，对于新购房者，学位房太贵，可望而不可及；但是，对于享受到房价上涨红利的有房阶级，尤其是在前海等房价上涨迅猛的区域购房者，可以通过换房购买学位房，其压力其实并没有那么大。热播电视剧《虎妈猫爸》中，赵薇为了女儿能上重点小学，就是卖了复式大房，加上家人凑钱，换购了50平方、单价9万元、旧而小的学区房。换房，将是支撑学位房购买需求的新常态。其实，换房，也是房地产商未来的一大需求源。

 

7、学位房告别上涨的拐点是何时？

 

那么，什么时候是学位房结束暴涨的拐点呢？

 

2013年开始，深圳新生儿的数量虽然已出现小幅下滑，但是总量仍维持在20万+的高位。而学位房又有3-6年乃至长达9年的锁定期，因此，近几年内，其价格可能仍将能够维持，甚至继续上涨。不过，预计到2018年前后，价格大涨的局面应当不会再出现了，当然，大幅下滑也不太可能。

 

除此之外，我们还得考虑一下留守儿童家庭的潜在刚需。8月24日，“文过是非”发表《开学将至，为什么深圳变成了离别之城？》一文推算，与深圳相关、在外地留守的儿童在300万人左右，这些儿童的父母大多在深圳，这些家庭同样对学位房存在着大量需求，只不过因为其消费能力有限，占比较小。即便以千分之一的比例推算看，一年也有3000套的需求。

 

另一方面，从供应端看，新兴名校的成长，带来的教育资源在各区乃至各片区之间配置的均衡化，也有助于某些传统片区的学位房告别炒作式疯涨，回归理性的供需平衡。

 

这，便是深圳学位房的真实状况。

 

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