不说不知道：深圳百花片区学位房价4年翻番！

胡文

不说不知道，一说吓一跳。

进入5月，深圳楼市发生了带有标志性意义两件事：一是福田房价洼地——梅林新房跨入5万元时代，且出现“日光”；二是百花片区学位房实现了4年翻番，20世纪80年代的二手房均价达到5．5万至6万元。

据深圳新浪房产消息，5月16日，位于福田区梅林片区的绿景虹湾推出E座单位共250套89㎡-190㎡3-5房，吸引购房者约500人。据开发商透露，全部房源在开盘两小时内售罄，均价逾5万元，部分大户型房源单价突破6万。

据深圳规土委网站显示，自2014年10月以来，绿景虹湾是福田区唯一取得预售许可证的项目。而绿景虹湾在去年11月及这次开盘，也是福田区半年来仅有的两次大型公开选房。而这次绿景虹湾开盘也是今年3．30新政、连续降准降息乃至深圳超越香港成为中国城市竞争力第一之后，福田楼市的首次公开选房。因此，这一价格带有极强的参考价值。

“文过是非”认为，绿景虹湾的5万元均价实际上抬高了整个福田楼市的底价。因为众所周知，梅林片区一直是福田楼市的价值洼地。梅林乃至周边的莲花北、景田楼市一直不温不火，无论是均价还是涨幅，都远远低于炒作氛围浓厚的前海乃至龙华。但是，当前海、龙华新房楼价直奔7万元或者4万元区间时，反而凸现了梅林的价值。特别是在整个中心区环境不断产生溢出效应，而贯通梅林的地铁9号线即将通车的情况下，梅林房价的价值正在回归。

本文题图中的照片是每天正在百花片区上演的一幕。按照举牌上的价格，这套长城一花园的87平方米住房均价达到5．5万元——这比绿景虹湾的新房5万元均价还贵了10%。就这，如果你手慢了，可能根本抢不到——因为几乎鲜有放盘。更具标志性意义的是，从2011年5月至2015年5月，百花片区学位房在实行严格限购限贷的情况下，4年完成了翻番——这远远高于非学位房40%-50%左右的涨幅。4年前，这套房子的总价在240万元左右。2010年9月楼市实施限购前，这套房子不会超过180万元。

仍以这套房子为例，仅仅在今年春节之前还不到380万元。但在3．30楼市新政之后，楼价出现了快速上涨，总体上涨了100万元。其涨幅同样远远高于非学位房。

如果不是亲眼目睹，可能很难想象为什么20世纪80年代的二手房会涨得如此凶猛。但是，其背后逻辑是深圳吸附人口的能力仍在增强，由此带来人口的持续增长。此外，就是在互联网+的时代，时间变得更加昂贵。

根据有《深圳市2014年国民经济和社会发展统计公报》披露，深圳2014年底小学为331所，原本减少4所，但在校学生79.32万人，增长8.6%，绝对数量增长了6．8万人，这导致了对学位房的需求持续旺盛。这一点，从目前80后家长普遍的幼儿园学位焦虑症表现得更为明显。

抛开学生增长这一因素外，“文过是非”一再提示的购房“时间原理”再次在学位房价格上得到了充分体现——即学位房的贵，并非是房子本身之贵，而是孩子的时间以及整个家庭围绕孩子所花时间之金贵——即便是学位本身，归根结底也是时间问题。此外，学位房一旦被一户家庭购买，其锁定期或者收藏期往往是小学6年乃至小学加初中9年，这将导致供应量极少——这便是学位房暴涨的秘密所在。反过来说，梅林房价之所以成为洼地，同样是缺乏优质小学教育资源注入所致，否则房价同样会让人瞠目结舌。

或许有人会问：那我应该怎么办？还是那句老话，如果咬咬牙能够出手，那就出手吧。在时间维度上，可以从两点进行观察：一、股市的上涨，最终会传导并导致楼价上涨；二、城市竞争力超过香港，最终同样会在楼市上得以体现。

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