念念之下，必有回响：二套房贷首付降低意味着什么？

胡文

念念之下，必有回响。二套房贷首付比例果然降了。不仅如此，二手房免征营业税的门槛同时降低。

3月14日，“文过是非”发表了《风继续吹，二套房贷首付会降低吗？》对首付比例可能降低进行了预测和剖析。仅仅16天之后，首付比例果然降低。除此之外，对二手房免征营业税门槛也从5年调整为2年。两项政策，力度之大，超过预期，房地产股票应声上涨。

在今年全国“两会”期间，最先吹风二套房贷首付比例降低的是住建部政策研究中心副主任王珏林。他透露为落实政府工作报告中的“稳定住房消费”的要求，相关部委会对已有政策进行调整。但需要注意的是，当时他提到了降低二套房贷首付比例至五成，下调二套房贷款利率等，以及对改善性需求重新定义等。

3天之前的3月27日，国土部发文：允许在容积率和用地性质不变的前提上，允许调整住房户型；同时，在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应。首次提出把违规开发商逐出市场。这被归纳为“限供给、去库存”两方面入手，确保房地产市场平稳健康发展。但昨天的政策调整来得更为直接。

仅就中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会昨天发文通知降低二套放贷首付至四成来说，其力度高过了当时吹风的五成。从时间参照来说，也回到了5年前——2010年1月的首付4成的比例。仅就这点来说，政策可以说是力挺楼市了。同时，也表明经济下行的压力之大以及调整的紧迫性，导致政府不得不提前出手，以期4月份经济有所改善。

但就当时提及的下调房贷款利率来说，这次并没有同时调整。这显示政府依然对此保有余地。或者也可以如此理解：正因为利率没有下调，所以首付比例降低的力度更大。同时，又留有了进一步出手的余地。

政策调整在鼓励买房的同时，也鼓励卖房，以此活跃二手房市场。财政部和国家税务总局昨天发出联合发文，从今天起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

免征营业税将减轻买方的负担，同时增加二手房的市场供应，使得买方的市场选择加大。同时，二手房的活跃又将间接刺激一手房市场的成交。

“文过是非”认为，这两项利好的出台，将暂时缓解房地产市场的去库存压力——尤其是封住了一线城市下跌空间，但是依然难以逆转房地产市场的下行周期——尤其对于大量的二三线城市来说。在全国“两会”期间，房地产关注度急剧降低就是证明——这证明房地产创富时代已告终结，而股权创富时代全面来临。如果此次政策效果并不明显，不排除后续出台更多、力度更大的刺激措施。但从根本上来说，唯有全面放开二胎政策，房地产市场才有可能全面启稳。

附：二套房个贷首付比例调整为不低于４０％

新华社北京３月３０日专电（记者吴雨、刘铮）中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会３０日联合发文，调整个人住房贷款政策，对拥有１套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于４０％。

通知指出，调整的目的是为进一步完善个人住房信贷政策，支持居民自主和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，继续做好住房金融服务工作，满足居民家庭改善性住房需求。

调整后，对拥有１套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于４０％，具体收付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。

在住房公积金方面，调整后，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为２０％；对拥有１套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为３０％。

此外，为加强政策指导，做好贯彻落实、监督和政策评估工作，人民银行、银监会各级派出机构要按照“因地施策，分类指导”的原则，做好与地方政府的沟通工作，加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策情况的监督；在国家统一信贷政策基础上，指导银行业金融机构合理确定辖内商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率水平；密切跟踪和评估住房信贷政策和执行情况和实施效果，有效防范风险，促进当地房地产平稳健康发展。

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