北上广深：千万不能抛弃“85后”！

——深圳侃房系列之八

又是一次山雨欲来风满楼的时节。

9月21日，南京发文正式取消限购。至此，在南京执行了三年半的限购令终成历史，南京成为全国倒数第七个取消限购的城市。

9月22日下午，一条“首套房认定标准将放松”的传闻不胫而走。这被指为“认贷不认房”，并称“四大行将发布政策，只要房贷余额还清都算首套房”。

9月23日上午，我的“85后”兄弟——深圳晚报优秀的头版编辑李秀明来向我道别——就是那位在世界杯开幕之日赤膊上阵如同千手观音的“光猪战士”。他决定离开深圳，前往成都商报。短短几句道别中，我们便说到了房子。他说，工作都是一样的，其实十分喜欢深圳。但是，考虑到想要一个孩子，房子已经变成他和新婚妻子的巨大障碍。只能去成都了，妻子已在那里等着他——至少房子会有更多希望。面对一起在夜班战斗过的小伙伴，尽管有多么不舍，但我只能向他表示祝福。分别前，我说和他握个手，但没想到，他的紧握是那么有力。

9月24日，仍然没有任何一家银行明确承认“认贷不认房”。但联想到李秀明的离深赴蓉，我坚定地认为，如果在一线城市实行“认贷不认房”，对于这些城市中正在成为整个社会中坚的“85后”来说，将是一场灾难。

珠海三亚取消限购只是时间问题

今年7月，在经过一次“乌龙”之后，呼和浩特成为全国第一个彻底放松楼市限购政策的城市。7月10日起，济南在没有明文下发的情况下，新房与二手房限购政策放开；7月19日起，武汉140平方米以上住房（包括新房和二手房）不再纳入限购范围；7月21日，苏州对购买90平方米以上住房不再限购；8月29日起，杭州取消已实行3年多的限购政策。这次南京取消限购，使得限购城市仅仅剩下了“4+2”格局。目前，在全国实现限购的46个城市中，仅剩北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚6个城市。

现在可以看得更加清楚，取消限购正是中央和地方互动而非博弈的一个结果。今年5月，有报道指住建部确认除一线城市外都可以自行调节限购政策，尽管没有最终确认，但也并非空穴来风。从根源来说，早在今年3月，住建部副部长齐骥就中央对楼市“分类调控”政策进行了解释。他说，对一线热点城市继续增加住房供应，遏制投资、投机需求，继续限购；对库存量去化时间超过12~15个月的城市，则将控制用地规模和楼盘供应。

在我看来，现有限购城市的“4+2”模式中，“2”所指的珠海和三亚，取消限购也只是早晚问题。原因很简单，这两个城市都缺乏基本人口的强力支撑。在南京、杭州、武汉、福州等能够调配全省资源的省会城市都取消了限购的情况下，两个中等城市根本没有足够的资本支撑继续限购。

“认贷不认房”及其后续

相比取消限购，一旦“认贷不认房”，其影响将十分之大。

此前，首套房按规定必须同时满足三个条件：买房人年满18周岁；买的房子是90平方米及以下的普通住房(90平方米及以下的普通住房享受契税税率1%的优惠)；购房人名下没有单独或与他人共同购买的住房。

就在四大商业银行对首套房认定松绑传闻模棱两可之时，9月22日，福州市率先以政府文件形式首个松绑了首套房认定标准。福州市政府官方网站《关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》的文件明确指出：“购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房的，按首贷认定。金融机构在贷款首付款比例和利率方面按照政策规定的低限执行。”

紧跟福州，9月23日晚，青岛市国土资源和房屋管理局发布《关于完善保障性住房和市场多层次需求住房建设体系的意见》。该意见明确指出，出售唯一住房又新购住房的居民家庭偿清原购房贷款后，再次申请住房贷款的，按首套房贷认定。

不仅如此，首套房贷的优惠力度亦有可能加大，首套房利率甚至有可能重回7折时代。对二套房的贷款限制也有所松动。事实上，二套房利率松动早已在杭州出现。8月底，杭州人民银行杭州中心支行要求从8月29日起，第二套住房贷款首付比例由七成降至六成。

对于房贷政策变化，有业内人士认为，由于前期积压的房贷需求已经基本发放完毕，加上今年房地产市场成交低迷，各家银行已经从去年额度紧张变为额度宽松，在供大于求的情况下，首套房的利率继续往下走的可能性非常大。这一点尤其需要密切观察。

北上广深：“认贷不认房”将成拐点

一般认为， 北上广深仍将保持限购政策不变——尽管有人将深圳百兰、华源轩、富之岛等三家床垫企业倒闭与房地产市场联系了起来。即便首套房标准在部分地区有可能松动，但是属于楼市调控较为严格的北上广深，首套房认定标准变化的可能性不大。

有人提出，如果北上广深“认贷不认房”，直接受影响的是有一套房而且还完房贷还想买第二套房，这个群体将非常之小。因此，其有限的影响范围决定了效果并不会很大。但我认为，即便影响范围有限，但其心理上影响将十分之大。一个最为直接的结果，一旦“认贷不认房”，对于北上广深的“85后”们来说，将是一场灾难。因为这一政策一旦实施，北上广深将迅速结束现在楼市的调整市道，重新回复上涨态势。

之所以如此强调“85后”，是因为必须将“85后”从“80后”中单列出来。60后、70后就不必说了，95后将有60后负责，但面对住房，从“85后”到“90初”是真正悲摧的一代。不认识到这一点，就是对“85后”生存状况的莫大漠视。从年龄上就可以推算出来，“80后”中的“80初”的一批人，基本上赶上了楼市红利的末班车。房子对他们来说，只是多一套或者少一套的问题，但至少有一套房的基本保障。但是，从“85后”直至“90初”，当他们毕业之时，房价已经完成了两轮上涨，以他们当时的收入已是望房兴叹。从时间节点来说，之后也只有2008年全球金融危机发生的2009年初，是唯一出现的一次买房良机会。如果错过，此后直到2013年，房价一直持续上涨，住房梦渐行渐远。

李秀明说，如果在深买房，每月按揭至少要八九千。这是他和妻子难以承受的。其实，这个问题已是“85后”普遍面临的问题，这个问题已经让我关注并且困扰了许久。

昨晚，一位“85后”朋友在看到我所写的深圳侃房系列之七水榭花都那篇时，深有感触。去年，正是与她的交流中，使我注意到“85后”困境。而这种困境，至少在广深两地的朋友中或多或少地存在。她在微信上留言，和我们的头版编辑李秀明一样，都很喜欢深圳。她到深圳时，就住在水榭花都旁边，来深后认识的第一个楼盘就是水榭花都。当时问问保安员，保安员说是3万。她形容当时就是一阵眩晕。如今，就连看到梅林一村，也觉得是那么遥远。留言中，我能感受到她的失落：可能幸福，与我们这些人是无关的了——尽管我们也是那么地努力。

可以想见，且不说水榭花都，即便是其他普通房子，如果在2009年初没有出手，那么就买房的时间窗口就再也没有出现。

进入2014年，房价一直保持平稳，甚至比较净淡，金九几乎泡汤，银十也不乐观。现在回望，今年以来仍是比较有利于买方的一个时间窗口。但是，如果北上广深一旦“认贷不认房”，那么这种调整市道将戛然而止，极可能重回卖方市场。“85后”的住房梦将更加遥远。

从这个角度说，“认贷不认贷”绝对不宜在北上广深施行，而保障房建设更需针对“85后”们发力。因为，在任何一个城市和时代，都不能缺少一个明显的断层——更何况，他们已经是这个社会的中坚力量。

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