拥有两个“住建局”的奇葩深圳

——深圳侃房系列之六

我一直认为：“深圳市住建局”在深圳存在两个：一个是官方的和有形的，是为“深圳市住宅和建设局”，它负责为户籍人口提供经适房和安居房，这是政府之手；一个是民间的和无形的，是原住民和众多的村委会，它们负责为外来人口提供廉租房和平价安居房，这是“市场”之手。由此，构成了深圳万间广厦和奇葩深圳。

平价安居房就是所谓的小产权房，按照官方说法，它在深圳是不存在的，其实质是原农村集体土地上的违法建筑。但是，在现实中，小产权房确是深圳十分庞大的存在——尤其在原来宝龙两区。这些小产权房或以合作建房的理由，或以统建楼甚至工业区配套员工宿舍的名义开建。不管以什么方式，只要能建起来，就是王道和传奇。

和20世纪90年代深圳大量兴起的城中村出租房解决了大量外来人口的过渡性住房需求一样，我同样认为，所谓的小产权房同样从根本上解决了大批急需改善住房的人群的庞大需求——尽管它们大多是不合法的，或者游走在灰色地带。由于小产权房的大量存在，深圳已经在完成农村城市化的基础上，又形成了城市中隐性的二元结构。但是，深圳由此避免了印度和拉美普遍存在的“贫民窟”陷阱，甚至避免了国内一些城市存在的棚户区现象。

小产权房： 与城市共同“城长”

深圳经过1992年、2004年两次农村城市化，原村民全部转为城市居民，农村集体所有土地名义上全部转为国有。因此深圳规划国土部门多次澄清，深圳并不存在“小产权房”，其实质是违法建筑。

和军产房有军方背景不同，小产权房是无法以公开的权力背书的。这一点，无论是土地的拥有者、还是开发商乃至购买者都十分清楚。除了建安成本，开发商投入的成本中，一部分要疏通各种关系。这是一场共谋，也是一场赌局：赌的就是，这栋楼拆不了，只要最终变成新的历史遗留问题，就是最终也是最大的胜利。

2002年，一个朋友带我来到布吉龙门墩。这是第一次接触大规模兴建的小产权房。开发商主要由潮汕人组成。他们与村委会达成协议，进行小产权房开发。

这一片共有四栋高层住宅的小产权房，其密度自然十分之高。以当时的价格看，大概每平方均价要2000多元。购买房屋时十分简单，双方签订合同时律师见证，一手交钱，一手交钥匙。买卖二房子更是简单，双方签好合同，同样只要有律师见证，交些律师费，就完成交易了。

当时，带我去楼的朋友问我要不要来两套。我连连摆手。原因有三：对布吉印象不好，房子容积率太高，对其产权有疑虑。而最后一点，当然是最大的担心。

两年之后，当我再见到这位朋友时，这位朋友第一句就说，怎么样，不听我话，你当初要买两套，现在都翻倍了！但说实话，我对这种房子，还是疑虑重重。后来我才得知，开发这片小产权房，也让这个开发商掘到了第一桶金，此后他们在龙岗四面开花。

如今，这些房子的均价在7000元左右。与此同时，被称为“深圳犀利哥”的布吉整体居住环境大为改善。曾经在价格洼地，如今房价已经站稳在2万元之上。因此，也可以看到，如果购买等值的房屋，小产权房远不如正规商品商。这恰恰反证了，市场经济正应该建立在法治之上。

相似的情景还发生在梅林关口。2002年，关口之外发售的惠鑫公寓真的如同“白菜”价，3、5万元一套比比皆是。但因为没有红本的房地产证，大多数人也不敢买。如今这些公寓市值基本在每平米7000-10000元区间，特别是2012年地铁开通之后，租金连连上涨，已经少有业主放盘销售。

小产权房的销售模式创新

深圳小产权房到底有多少？有一个数字可以作为参考。

据官方统计，截至2011年底，深圳小产权房违法建筑达到37.94万栋，建筑面积达4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%，接近半壁江山。在外来人口中，约有一半即600万人居住其中。

由于市场巨大和利益驱动，为了降低购买者负担，近年来小产权房开发商纷纷创新付款方式。可以说，这是市场倒逼的自发行为。

在龙华一个小产权房小区，除了一次性付款，开发商还可为业主提供银行贷款。业主可以首付50%，贷款分十年还清。后来我得知，尽管表面由银行出面，但实际上是开发商是自己垫资给银行，银行再“贷”给购房者，银行只是名义上过手而已。为了解除购买者后顾之忧，在购房时，除了常规小产权房交易时都有的集资建房合同、房屋使用权转让书以及律师见证书外，开发商声称还为业主提供房屋使用权证和“绿本”。

事实上，分期3-5年付款几乎已经成为龙华、福永、沙井等地小产权房的标配。比如龙华新区第一城的龙观明珠，号称拥有11栋2000多户现房，均价6000元，可以首付五成、分期三年付款，并且特别声明“村委会盖章”。相应地，购房者在孩子入学等方面，也能享受村委会的一些承诺或保障。总之，小产权房在通过各个方面的补偿，以便增强自己的合法性和存在感。

野百合也有春天？

购买小产权房固然有购买能力方面的原因，但许多购房者都对小产权房的未来抱有一定期待，期待有朝一日能够转为“红本”。在深圳，至少有两个以上的“小产权网站”，网页上有着众多的小产权房广告，几乎形成了又一个“房信网”。而在真正的“房信网”——深圳房地产信息网论坛上，对小产权房的讨论特别是可能转正的问题，一向热烈、郑重和严肃。

事实上，因为岗厦西以及大冲旧改模式的补偿方案，许多小产权房购买着都抱有一定的希望，甚至畅想自己一夜之间成为千万富翁的可能。

2012年8月13日，深圳市规划土地监察支队发布消息称，大鹏街道泰源生态科技创意园项目已经被立案查处，深圳小产权房确权转正的说法系误传。这一消息，意味着深圳最大的烂尾违章建筑群被收编为保障房的希望落空。

2013年12月30日，深圳市市长许勤于签发第261号政府令，发布《〈深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定〉试点实施办法》，该办法自2014年4月1日起施行。

这个被称为“分类处理”的试点办法被人形容为深圳在处理违建时，小心翼翼地撕开了一个口子。根据这个办法，原村民拥有3栋以内违建可通过补缴地价及罚款，进行处理确认。非原村民的生产经营性、商业、办公类历史遗留违法建筑可确权，符合相关条件的甚至可转商品房。尽管对于小产权房的购买者来说，都属于非原村民。这个实施办法实际本不针对非原村民，但他们依然抱有期望：盼望这个口子将来开得更大一些。

一般来说，对于小产权房来说，用于自住问题并不大。尽管成为富翁的可能性不高，但被完全拆除的比例也不大。需要强调的是，如果用于投资，其变现难度将远远高于普通商品房。由于在产权上存在隐患，使得小产权房所承载的人口，也要远远比军产房少。无论是交易的便利性，还是在升值空间上，小产权房同样比军产房差。除非你不介意流通性，否则小产权房并不具备太大的投资价值，因为现在存在和增量都同样巨大。至于希望得到拆迁补偿，那就只能等着你人品爆发了。

在我看来，因为小产权房的存在，深圳居者有其屋方面实际上形成了两种人群：即拥有商品房的居民和拥有小产权的居民，由此形成了隐性的城市二元结构。后者，无疑希望获得和前者一样的权利。但前者则担心来自后者的冲击，使他们的房产价值缩水。

或许这种二元结构，还有种种的不如意和不协调，但至少，小产权房的存在，无疑比国外的贫民窟要强得多，甚至连李克强总理在一些城市大力推行的棚户区改造，于深圳而言根本没有对象。这难道不是深圳的伟大之处？

在我看来，城中村出租屋和小产权房之于深圳的最大功绩，是它通过各种资源和手段的整合利用，将深圳最基础而又不可或缺的人口在深固化下来，使得他们具备了在城市中沉淀下来的可能，并在此基础上，完成自身、家庭乃至一个同乡社群在深圳的城市化。

更重要的是，随着城市的快速发展，一些小产权房已经完全具备了转身升级的资本。比如梅林关口的惠鑫公寓，当年的蛮荒之地，已经完全融入了繁华都市。对已经分享了发展红利的小产权房来说，不过是需要履行一些手续，支付一定的对价而已。

从这一点来说，20世纪90年代初曾经颁给“深圳市住宅局”的“联合国人居奖”，同样应该颁给深圳原住民和神奇的村委会——你说是不是？

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