如何获得科学的房地产价格指数 

复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰副教授

     这次国家统计局发布的2009年70个大中城市房价上涨1.5%的统计数据，成了一个大笑柄，对国家统计局的权威性乃至政府信誉的损失都很大。实在无法想象这个数据是如何产生的。无论任何搪塞的理由，如果统计数据与人们生活感知背离如此悬殊，既不能反映实际情况，也不能为政府、产业和消费者决策提供判断依据，那还有什么统计的意义？另外一个权威统计系统根据2009年全国商品住宅销售金额除以销售面积得出商品住房价格上涨24%的结论，相对来说，与人们的感知吻合了一些，但这种计算房价变动的思路其实问题更大，更有危险的迷惑性。基于平均价格来计算房价指数，与我们所真正需要的科学的房地产价格指数还距离甚远。

对国家统计局房价指数、中房指数以及其他国内房产价格指数的点评：

     在全国性房地产价格指数方面，我国目前主要有70个大中城市房地产价格指数（1998年由国家发展计划委员会、国家统计局首次发布）、中房指数（由中国房地产开发集团、中国房地产业协会和国务院发展研究中心1994开始建立），另外还有国房景气指数，即1998年国家统计局建立的“全国房地产开发业综合景气指数”的简称，主要体现房地产开发投资的变动情况，但也包含有价格分指数。在很多大城市还有地区性的房产价格指数，另外很多咨询公司也开发了自己的房产价格指数。影响力大小不一。

    目前我国这些房地产价格指数除了在数据质量上有一定问题，比如往往用开发商报价而不是实际成交价，中房指数和70个大中城市房产价格指数都是抽样而不是覆盖全部楼盘。但最主要的问题是编制思想有缺陷，都是依赖平均价格来计算房价指数。

    房地产与大米、石油这些标准化商品相区别，其最大的特点就是异质性。“天下没有两个完全一样的房子”。房地产界人士总是强调，房子最重要的是，“地段、地段、地段”。地段、周边环境对房地产价格影响非常大。打个比方说，前年某市新销售商品住房都是在市中心，均价为1万元/平方米；去年这个城市由于旧区改造等原因，市中心没有新盘，新销售商品住房都恰好全部在郊区，均价也是1万元/平方米，但你能说这个城市房价在去年没有上涨么？任何有常识的人都知道房价在过去一年中上涨了很多。但如果用平均销售价格，却一点都看不出来。从上面这个例子可以看出，住房中的平均价格是非常有误导性的。

不仅不同地段的房子价格不能直接比较，就是同一地段不同时期造的房子也不能直接比较。因为周边环境、公共设施变化了，如可能新增地铁、优质中小学、大型商场、娱乐中心、医院等。现存的房地产价格指数却把房地产当成同质化的普通商品，基本都用不同时期平均销售价格的变动来编制价格指数，这样就不能控制商品房因为建造品质、地段和周边环境的变动，所谓内涵和外延质量，在房价上涨中的作用。参照这样的价格指数有可能诱发市场参与者和政府决策者对市场做出错误判断。

我想强调的是，房地产的价格上涨，可以因为两种性质不同的因素：一个是需求增加，不管是自住需求还是投资投机需求增加，改变供需关系对比所带来的价格上涨；另一个是因为房产内涵和外延品质变动等结构性原因带来的上涨。这两类对市场参与者和政府相关决策都具有完全不同含义的价格变动因素。只有精确分解两类推动因素在当前房地产价格上涨幅度中的各自比重，才能准确把握房地产市场供需格局的变动走势。但到底两类推动因素各自在房价涨幅中有多少比重？这一切只有经过严格规范化的科学测量才能得出有依据的结论。

简而言之，对于房子这样异质性很强的商品，科学的价格指数计算方式应该是，考察同质房产的价格变化，剥离品质变化对销售成交价格的影响，只有这样才能反映真正的市场需求变动，传达正确的市场信号。

目前发达国家在编制房地产价格指数方面都特别注意到我前面所说的，考察同质房产的价格变化，剥离品质变化对销售成交价格的影响。基本思想主要有两个，一个是重复交易法(repeated-sale method), 即考察同一栋房子不同时期的成交价格变动。另外一个是特征法(hedonic method)，直接把房子价格和一系列主要品质（地段、楼层、面积、朝向、材料、周边环境。。。。）联系起来。重复交易法有一个比较严重的缺陷，即使同一栋房子，也不能保证不同时期品质守恒。因为不仅可能内部结构重新装新了，周边环境更可能发生大变化了。特别在我们中国这样城市建设很快的地方，这种方法适用性比较差。重复法还有一个缺陷，这个方法只能从二手房（或多次转让的房产）入手，数据有偏差性（sample bias），因为买卖频率快的往往都是比较好的房产，不能作为全部房产的代表。

所以发达国家主要流行的是特征法编制的价格指数。美国联邦统计署早在1968年就开始应用特征价格法于新住房的官方统计。到目前为止，官方采用特征法作为全国性房地产价格指数统计编制依据的国家已经至少有美国(AHS)、英国(HBOS/Halifax)、法国、德国、芬兰、爱尔兰、荷兰、挪威、瑞典等。目前在全欧盟范围内统一采用特征法来计算房地产价格指数的呼声很高。除了帮助政府、房产投资商和消费者准确把握市场行情外，特征法对于住房信贷机构精确抵押物价值评估、规避风险、发展多样化金融工具也都有很大帮助。

    除此之外，还有第三种编制思想，把重复交易法和特征法结合的混合方法(hyrid method)。国际学术界在房地产价格指数方面研究最多的是特征价格法。

房地产价格指数对于市场发展的意义

     房地产市场的交易分散、产品差异性大、空间上的不可比等特点,使得房地产市场参与者难以直接把握市场走势,而不得不借助于通过各种渠道统计和披露的房地产市场指标。因此,准确反映市场供需格局变化的商品价格指数对于房地产业意义特别重大。不能准确反映市场需求变动的价格指数对房地产发展有很大误导影。比如说，经常某一段时间内很多媒体炒作上海或北京房地产价格开始下跌了，但如果仔细观察，事实上主要是那一段时间新上市的主要是工程和拆迁配套商品房，这些房子都比较便宜，自然带动当时的房价指数下跌。但这不能说明市场的大盘走势格局。

在我国开发成熟房地产价格指数已经具备条件

     国内目前从信息技术上从数据准备上完全可以推出特征法为基础的房地产价格指数。至少在很多大城市，政府统计部门都已经信息化，房产价格和地段数据都很全，加上GIS技术应用也很广，测量地段区位周边环境都不是什么难事。但一方面是意识不够，不能充分认识到现有指数的缺陷，和应用特征法进行修正的价值所在。还有就是分析技术和人才上。特征法价格指数对分析技术要求比较高，国内有这方面知识储备的很少。另外，当前的环境下，政府有关部门对房产价格指数过于敏感，宁可自己对实际情况也不甚了了，也不愿放手把统计数据开放给有研究能力的研究者，共同研究开发更科学的房价指数。

      笔者在这个领域承担了国家自然科学基金课题，成立专门课题组，与复旦的同事一起收集整理上海的数据，做了特征房地产价格指数编制方面的学术性探讨和初步应用，已在International Real Estate Review等一些国际期刊上发表了相关研究成果。笔者的亲身实践表明，这方面的编制工作完全是可行的。

     日前国家统计局局长马建堂在房地产价格统计调研座谈会时候表示，正在认真提取社会公众意见，规范统计调查过程和行为，不断改进房地产价格统计工作。但如果编制思想不更新，没有科学的方法，再好质量的统计数据也会产生谬误的结论。