上海不适合搞经济适用房——香港电台2009年12月17日连线专访

專 題 訪 問
復 旦 大 學 住 房 政 策 研 究 中 心 執 行 主 任 陳 杰
話 題 ： 上 海 經 濟 適 用 房 再 度 啓 動
 

http://www.rthk.org.hk/rthk/pth/ezone/20091217.html#aboutthis

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基本观点： 

1. 上海不适合搞经济适用房。经济适用房都已经搞了10多年，已经被证明对控制房价、对促进民生都基本没有什么作用。在人民群众中的信誉已经破产，提不起社会的希望。很多地方也已抛弃经适房，转向别的方式。当前住房保障必须提出新的办法，找出新的突破，原来方式继续下去，会耽误住房保障的大事，后果很严重。政府其实也知道经济适用房问题很大，不是个好办法，但更多是靠习惯，“就熟不就生”，觉得这个熟悉、有经验、好操作、看起来见效快，所以硬着头皮、顶着批评也要上。只要出政绩、好交代就行，对科学性、有效性、长期性就没有那么多考虑了。但上海住房保障局面这么复杂，老经验行不通的，应该敢于创新的、敢于为天下新的，不能再炒十几年的、还被证明很不好吃的冷饭。

2. 经济适用房盖的越多，上海房价越高。道理很简单，经济适用房用地挤占了商品住宅房的用地，使后者供应减少。但经济适用房供应的对象“原理上”是跟商品住宅房区别开的，不会减少后者的需求。房价自然上升。即使增加了一些低收入家庭的收益，也是以“夹心层”、中产阶级为之买单为代价，后者代价沉重。

3.  经济适用房的核心是搞价格双轨制，古今中外，价格双轨制有成功的先例么？经适房价格是周边商品房一半还不到，每平方米差价5000-7000元，每套住房就可套利30-40万，即使是有限产权（个人与政府7：3分享），买者也能套利大部分，这么一个大钱包，谁能拿到谁拿不到，还不是搞管制的人说了算。一边是货币经济，一边是行政管制，权力有价，人为制造“寻租空间”。鉴别和控制成本很大，即使能控制住寻租，每年政府投入鉴别的成本也非常浪费社会资源，政府自己给自己找麻烦。而且事实上，当前中国社会，只要有“利差”，得益最多的一定不是普通老百姓，肯定公务员等体制内人士优先，这些人开低收入证明太容易了，就算假证明被查出来了，能有任何惩罚么？在寻租成本非常低、寻租收益非常大的背景下，寻租根本无法控制。保障住房一定要从消除谋利空间入手，让收益与成本基本匹配。否则打着民生旗号的住房保障，只会加剧社会不公正，败坏政府声誉。

4. 经济适用房搞价格双轨制的基础是存在一个收入准入线，然后把人群一分为二，非此即彼。这条线非常尴尬，不可能客观、科学，空间太模糊了。定低了，买得起没资格，有资格买不起，经适房销售不出去；定高了，供应不起。上海划线在人均年收入27600元，居然比上海平均收入还高，哪里可能一半的人都可以去住经济适用房。不够分，那就只能摇号，摇号其实是很荒谬的事情。人均年收入27599元的人和收入为0元的人一样的机会，还不荒谬么。任何时候，只要比收入准入线低一元就有机会中大奖，多一元则毫无机会，要去忍受高市场房价。奖懒罚勤。

5. 出售经济适用房与以住房应该“以居住为主”的方针完全背离。如果连保障性住房都要求有产权，都带有投资属性，何以要求商品住房能实现“以居住为主”？最低收入都有权利、有机会拥有自己住房，中间收入、夹心层何以安心租房？向低收入者出售保障性住房，隐含政府公共职责超越“住有所居”，成了 “住者拥有产权住房”，但这个责任政府背不起！也不应该背。

6. 出售经济适用房看似短期解决了一些问题，其实后患无穷，政府将不停盖房子但始终赶不上新增需求。市区土地越来越急缺，盖一片经适房少一片，商品住房价格更高，政府未来保障房源枯竭。土地出让金损失巨大，每年400万平方米经适房，土地出让金损失至少160亿，才不过解决5万户，而且这5万套住房都沉淀下去了，形成不了滚动循环利用。现在是穷人就一辈子是穷人么？没有动态发展观念。

7. 经济适用房不能解决住房保障中最急迫问题。财力分配有限必须有个优先次序，最低收入就家庭怎么都买不起，只能用租赁性质的廉租房以及租金补贴来解决，这应该是当前重点。新移民中“夹心层”的住房问题事实上比老上海人中住房困难户更急迫，前者是上海未来发展希望的寄托，后者至少还有通过拆迁进行住房改善等希望。“夹心层”最需要的是周转性、过渡性住房支持，小户型经济适用房不能满足他们未来住房需要。

延续阅读：东方早报2009年12月25日

      “几年来，有一种误区，以为解决住房问题，就是要依靠市场化增加供给，让人人都买房，人人都有产权。”上海市人大代表储敏伟代表说，这个思路实在是偏差不小——发达国家公益性廉租房的供应量都在40%以上，德国更达到了60%；如果我们只盯住“产权”不放，要想解决住房问题，那任务可太艰巨了。

　　“要弄清的一个概念，住房到底是消费品，还是投资品？”马瑜代表说，我国人多地少，宜居土地原本不多，在上海更是寸土寸金，住房本质上是“民生保障”，它应该是消费品而不是投资品。既然住房是消费品，那么，就应该抑制房产投机。“对投资型住房征收所得税和物业税，不但有利于税收，更能遏止脱缰野马般的高房价。”马瑜说。 

http://epaper.dfdaily.com/dfzb/html/2009-12/25/content_179738.htm