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     12月18日下午，复旦大学住房政策研究中心(CHPS)和复旦大学发展与政策研究中心联合主办的第2期住房政策专题论坛在李达三楼806室召开。此次论坛的主题是“上海住房政策未来展望与改进分析”，复旦大学住房政策研究中心执行主任、管理学院产业经济学系副教授陈杰召集和主持了此次论坛，中国房地产指数系统副主任陈晟先生是本次活动的共同召集人。出席此次论坛的有复旦大学陈钊教授、郝前进博士、上海财经大学姚玲珍教授、上海社科院顾建发研究员、上海公积金中心丛诚研究员等学者；上海银监会唐杰、上海房地产科学研究院张亮等有关政策部门人士；摩根斯坦利（上海）董事李建学（韩）先生、瑞安（上海）总经理聂耀中先生、仲量联行Steven McCord等资深行业专家。此次研讨会学界和业界的专家就2009年上海房价异常快速上涨的主要原因，未来住房政策该如何制定、制定之后如何有效实施各抒己见，同时对明年住房政策提出了意见和建议。

问题一，09年房地产市场的状况怎么样？
    针对09年的房地产价格的疯狂上涨情况，上海财经大学姚玲珍教授表示在经济危机背景下，09年的房地产确实承担了带动整个经济的作用。上海社科院顾建发研究员按季度分析了09年房价上涨的原因，他认为，一季度房价上涨是老百姓刚性需求的推动，二季度是由于江浙沪在外贸出口受阻的情况下，民间资本向房地产市场的涌入，三季度是由于国外游资和国内较大资本向豪宅市场的涌入，四季度由于对政府08年房地产刺激政策是否继续的不明朗预期而引起的恐慌性购房将房价推向高点。除此之外，姚玲珍教授还提到房价上涨的另外一个因素就是城镇化，中国的城镇化率现在大概是45%，以目前的速度到2018年将到达70%，在城镇化的快速推进过程中房价也必然快速上涨。
   
   上海银监局唐杰指出在经历了09年房地产价格的疯狂上涨之后，目前房地产市场出现了几种不正常的状况：一是集资炒房，即好几个人共同出资买房；二是银行审查房贷还款来源的时候，将租金作为了一个重要的还贷来源；三是出现“面粉比面包贵”的情况，即土地价高过房价，“地王”频现；四是房价只有更高没有最高，房价定价权完全掌握在开发商手中，售房者没有还价余地。

问题二， 针对09年的现状，住房政策该如何制定？
   各个专家都表示，住房政策的框架需要尽快的完善。房地产政策框架的建立可以从两个方面来考虑，一方面是针对市场化供应和需求层面的，包括税收政策和金融政策，税收政策包括开发、交易和保有环节，金融政策包括如第一套房、第二套房的首付款比例，利率政策等；第二方面就是针对保障性住房的政策，即非市场化供应和需求，如廉租房、经济适用房、公共租赁住房等。

   上海财经大学姚玲珍教授、上海公积金中心丛诚研究员及上海银监局唐杰都表示，在制定住房政策之前，首先政府应当对住房政策的职能有个定位，到底是承担经济功能，担任经济增长点的作用，还是发挥社会功能，即承担消费品的角色，定位不清，政策很难理顺。
    复旦大学经济学院陈钊教授强调，政府制定住房政策一定需要注意两点：一是要与城市的发展相联系，包括不同的收入群体怎样能够融合的住在一起，外来人口和本地户籍人口怎样分配居住空间等问题；二是住房政策要能够促进人口的流动，针对这点来说，一方面要使租房市场和房屋买卖市场有所分割，另外就是税收政策要重点放在住房持有环节，而对住房交易环节要放宽。陈钊教授还认为不能忽视市场的作用，比如政府收购闲置的房屋使用权来代理出租，其实完全可以交给房屋中介来作。政府应当起到的作用一方面是权利保障，即对不同性质的房屋给予相同的权利，比如租房和售房；二是通过诸如公共住房量的调控、土地供应量的调控等调节、稳定住房市场；三是对特定人群的住房保障政策，如廉租房或者低收入家庭的住房补贴等。
 
   上海社科院顾建发研究员认为，近期政府为了调控房地产市场而推出的一系列“组合拳”没有什么意义，与其出台新的政策，不如梳理、执行老的政策。他认为，解决房地产政策效用的问题可以采用三个办法：一是将住房保障同政绩相挂钩，第二要打破买房保值增值的预期，第三就是要增大住房的保有成本。

问题三，2010年政府将采用怎样的房地产政策？
     对于2010年政府将采用怎样的房地产政策，各个专家都表示，由于房地产在宏观经济的投资、消费、进出口三驾马车中同时担当了投资和消费的角色，而且需要立法部门的参与来协调公共利益，所以在一段长的时期内住房政策不会大调，2010年政策的制定主要还是应急性的。丛诚研究员认为，2010年的政策，一方面对资金要疏导而不是单方面抑制，对小户型的投资要放开；另外就是物业税要尽快出台，将交易环节的税收转移到持有环节，抑制富有阶层持有太多的房产，占用太多公共资源；最后就是要完善住房金融，公积金、商业银行的房贷业务要建立起配套的风险管理体系。

   中国房地产指数系统副主任、中国指数研究院副院长陈晟还指出，除以上几点之外，2010年控制房价重点的政策是补库存，否则出现供不应求的情况还会导致价格上升。另外他还提出，现在的宏观调控一直以来都是短期政策，长期的产业政策要及时出台、开发商政策体系中要对低碳化进行表态、楼市的着力点会有区域性转化等建议。上海社会科学院社会学研究所张亮从“十二五规划”的层面谈到了上海房地产政策需要考虑的四个方面：住房市场、住房保障、住房产业化、物业管理旧区改造等。

    上海银监局唐杰表示，银监会将以08年底国务院出台的国办发（2008）131号文为基调，按照“地根再松一些、银行再紧一些、保障性住房再多一点”的原则进行政策的微调。在房地产信贷方面，将执行“房地产优惠政策严格执行，但不得延伸应用；二套房政策严格执行”两个严格执行。

     此次研讨会不仅仅学界的专家发表了各自的看法，来自业界的资深专家也表达了其观点。摩根斯坦利（上海）董事李建学先生（韩）认为中国房地产市场上的一个特殊现象就是毛坯房，他认为，毛坯房不仅仅造成了大量的经济损失，而且是导致房地产市场价格居高不下的一个因素。鼓励开发商做更多的精装修，一方面可以为消费者节省时间，另外可以降低开发商支付的土地增值税，租金回报率下降了，房价也会随之下降。
    瑞安（上海）总经理聂耀中先生在会上也表达了对上海楼市的看法和对可持续住房政策的期待，尤其希望复旦大学等方面学者能为上海的住房政策制定贡献更多力量。

    在各位专家发言之后，陈杰副教授代表复旦大学住房政策研究中心就中心准备向市有关部门提交的“十二五规划”住房政策建议稿作了为时一小时的主题报告，在场各位学界和业界专家就建议稿给予了充分肯定，并提出了很多建设性意见和建议。
    在报告之后，主持人宣布本次论坛取得圆满成功。

作者：王文宁 复旦大学管理学院08级研究生、复旦大学住房政策研究中心研究助理