陈杰：价格和地段等问题制约上海经适房发挥作用

 2009-12-02 18:04 来源：新民网

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　　各位听众朋友大家好，我是董克科，今天是2009年12月2日。

　　今日媒体报道，上海经济适用住房申请审核工作将于12月18日起正式启动，经适房申购准入标准和供应标准今天对外公布。市住房保障和房屋管理局表示，考虑到上海中低收入住房困难的户数较多、土地资源较为稀缺，人户分离的情况也比较严重，目前难以准确估量经适房的需求数量，试点阶段的准入标准和供应标准将按“先紧后松”的原则予以确定。

　　相关话题，今天我们连线复旦大学住房政策研究中心常务副主任陈杰，进行评述。

　　陈杰：

（注：连线录音采访时候比较仓促，本博文对部分观点进行补充）　　

地价和地段问题制约上海经适房规模。现在上海政府的计划是，从2008年到2012年根据发展规划需要建2000万平方米经济适用房与政策性住房，那就是30万套。如果我们按照每年平均来算，6万套，大概占上海住房市”戎20%-30%左右。比重上还是比较大的。但是实际上从执行效果来看，2008年起有这个规划，但是其实一直开工很少，到今年上半年应该说，本来今年应该完成400万平方米，最后到10月底也就开工了200万平方米。可见在供给上看来还是遇到很多困难，受到很多限制。当然如果能顺利完成建设目标，并且在销售对象上严格执行到位，应该对社会稳定和回应老百姓呼声会有比较大的效果，但是现在看来首先供应上就受到很多制约，使经适房规模在上海很难扩大。

     我想有几个原因，一个是土地从哪里来，还有一个地段如何配置。最主要还是一个地段问题。如果你盖太远，对老百姓来说造成困难，很不愿意搬过去住，然后会造成滞销，这不是不可能的。如北京近期就把经济适用房转为商品房出售，引起社会很大反响，政府也很被动。如果你盖太近，以市中心为主，那不现实。现在有一部分计划是在市中心，但市中心地价昂贵，意味着政府要放弃的土地收入是非常巨大的，同时对商品住房价格很可能有抬升作用，让房价更高。所以这是一个很难两面兼顾的问题。

经济适用房准入门槛放开未必是好事。如果是政府准确了解居民信息，认为原来准入标准过低，实际上海没有那么多住房困难户，那当然是好事。但实际很可能不是那么一回事情。现在标准主要有：（1）具有本市城镇常住户口连续满7年，且在申请所在地的区（县）户口连续满5年；（2）人均住房建筑面积低于15平方米；（3）人均年可支配收入低于27600元、人均财产低于70000元。最关键的是收入，人均年可支配收入年27600元在上海到底算什么样的水平，不知道有关部门到底有没有数。根据上海统计年鉴，上海2008年城市居民平均人均年可支配收入才只有26675元，被定义为中等收入家庭（收入处于40-60%区间）的人均年可支配收入才只有22675元，只有达到被称为中高收入家庭（60-80%区间）的人均年可支配收入30239元，才算超出了这个27600的准入线。也就是说，要么统计局的信息不真，要么按照这个标准，上海少则60%、多则70%的人从收入上都是满足经济适用房的准入条件，都有权利去申购。当然还有其他一些约束条件，如户口、人均面积和5年内没有房屋交易行为等，但收入毫无疑问是最重要的区分条件。即使考虑这些约束条件，那至少也有近一半的上海家庭是满足申购条件的。那我不得不疑问，经济适用房到底是为谁准备的？把近一半人都包括进来，这还叫住房保障么？

    第一、住房保障，作为一项政府福利制度，首先要从保障最低收入、最困难群体做起，才是公义的、公平的。连最需要帮助的人都还没有帮助好，就谈要帮助大多数人，可能么，合理么？

   第二，把越多人包括在帮助对象中，最需要帮助的人得到帮助的机会就越少。上海五年经济适用房计划最高达到2000万平方米，按照60-70平方米一套，也最多30万套。可上海户籍人口超过500万户，即使按照40%人口有条件申购，就有200多万户，30万套的经适房如何来分配给200万户申购者？最终哪些人能更有机会得到经适房？

即使是“公开公正公平”的摇奖抽号，就算能避免腐败，也会造成不公平和资源配置的低效率。很简单，最低收入和中高收入有同等机会，公平么？

当然，有关部门会拿出“市民意见”来说，人均27600元很合理，很多市民还反映定低了呢。但我以为，拿这种问题去问市民，问到的市民当然多数倾向说越高越好，多数人会认为说高了对自己有百利而无一害，只有少数人才会意识到经济适用房的财政投资，羊毛出在羊身上，最终要转嫁到经济适用房非受益者。目前来看，中间收入阶层通过高房价为之买单。收入准入线的制定，靠问普通市民来得出，并不是一个理性的思路。

此外还有一个经适房如何定价的问题。定高了中低收入家庭买不起，定低了政府补贴不起。现在的倾向是定的过高。我认为按照近期周边市场房价的六折或七折来定经济适用房价格是没有道理的，非常不合适的。经济适用房本身就是与商品住房完全区别的两个体系，市场房价波动很大，没有理由把市场房价的波动也传导到经济适用房，让经济适用房的买者也承受这种风险。而且目前市场房价利润率很大，经济适用房基本没有土地成本，少了30%的成本后，也要同比率定价。显然不合理。经济适用房应该以成本为原则，考虑销售对象的承受能力的基础上，再来定价。否则必然导致买得起的都不是真正的中低收入者，真正的中低收入者都买不起。闵行初步定价经适房每套50万。一套50万的住宅，对于上海20%的户籍家庭来说，房价收入比超过了14.5倍。即使按照最低40%水平标准——所谓中低收入家庭，他们平均的家庭年可支配收入也只有5.26万，房价收入比仍然高达9.5，仍远远高于7-8的最高可承受能力范围。也就是说，50万的住房，跟普通商品房比起来便宜到白菜，但对于上海至少40%的人来说都是奢侈品。就是拿到上海平均收入水平的人来说，承受起来也是很费力的，房价收入比非常接近8。政府以出售而不是出租方向来提供保障住房，相当于从这部分人中收集一大笔现金流，会对他们生活造成很大影响。