我国房地产市场发展中的外资因素分析

——房地产价格波动与外资影响

刊于《价格理论与实践》2009年第3期

作者：陈 杰　郑 天

复旦大学管理学院

内容提要：外资作为房地产市场中最易受金融危机影响和最容易波动的因素之一，其动向及影响一直引人关注。外资与我国房地产市场的关系究竟如何，其如何影响房价，对国内经济有何显著影响，都是十分值得探究的问题。本文对此问题做一个梳理，首先从外资在国内房地产业的历史入手，再分析现状，最后综合讨论其对中国房地产市场的正面和负面影响。

关键词：外资　房地产开发　房价

房地产市场的健康稳定对国民经济至关重要。而外资作为房地产市场中最易受金融危机影响和最容易波动的因素之一，其动向及影响一直引人关注。目前，在华外资尤其在房地产行业的外资存在资金回流的现象。外资与我国房地产市场的关系究竟如何，其对国内经济有何显著影响，都是十分值得探究的问题。

一、我国房地产业发展中的外资因素分析

(一)开发投资

　　从开发投资角度来看，外资进入中国房地产业已经有二十多年的历史了。房地产开发投资实际是外资最早涉足的领域之一。从上世纪90年代初开始，上海、北京、广州等大城市面临旧城改造和城市扩张发展的需求，政府既缺贬资金又缺少经验。此时，主要来自港台和新加坡的外资开始进入内地的房地产开发市场，并在市场中占据了较大的份额。当时，不少外资企业都因为参加旧城改造，以协议方式顺理成章地在市中心黄金地段以低廉的成本价格拿了开发用地。

1994年，政府开始治理整顿房地产市场，导致市场趋冷，加之亚洲金融危机使港台和新加坡公司资金链紧张，外资普遍对内地楼市采取了谨慎的投资态度，市场影响力出现大幅下降（参照图1）。1997年中国房地产开发投资中利用外资的总额高达460亿，占到全部开发资金的12%，但1997-2001年之间，中国房地产业的外资利用逐年大幅降低，2001年房地产业利用外资只有135亿元，达到谷底。由此可见，房地产领域外资的流动性非常大。同时，由于国内房地产市场化改革，筹资来源扩大，国内融资能力显著增强。这期间，外资占国内房地产开发投资比重迅下降，到2001年，其份额不到全部开发资金的2%。

图1：外资在中国房地产开发中的金额与比重

资料来源：中国统计年鉴2008

 我国加入WTO后，房地产市场对外资日益开放。图1显示，2002-2004年我国房地产开发投资利用外资金额开始回升，2005年之后开始加速，到2007年外资投资开发的金额超过1997年的水平，达到创历史纪录的641亿元。其中，外资直接投资金额485亿元。

　　当前，外资在中国房地产开发资金的分布有两个突出的特点：一是外资地区分布不平衡。多数外资高度集中在沿海地区，中西部除了四川几乎没有。以2007年为例，江苏、辽宁、广东、上海、四川、北京、山东、福建、天津、浙江十个省区在房地产开发中利用外资占到总数的83%。而青海、甘肃、青海、宁夏、新疆四个西部地区，房地产业利用外资为零。大多数中西部地区，房地产业利用外资不到2亿元。二是总量不高，且不同领域差别较大。尽管目前参与中国房地产行业的外资在全部资金中所占比重并不高，2001年之后一直徘徊在2%左右（参见图2），但是近几年增长速度很快。并且，通过直接投资和提供融资的方式，外资已经全面进入中国房地产设计、施工、开发、经营、中介服务和融资等各个环节。目前国内高端的物业租售、管理等一流中介几乎都是外资所把持。从近年来外资投资中国的物业类型分布来看，外资在中国房地产的投资领域日趋广泛。

图2：2007年中国分省区房地产外资资金和比重

资料来源：中国统计年鉴2008

 （二）购买与消费

从消费角度来看，1979年上海市建设委员会从统建工房中拨出20套，总计建筑面积923平方米，定向出售给归侨及侨眷，因按侨汇结算，故称“侨汇房”。自1984年起，售房对象扩大到港、澳、台胞在上海市有常住户口的亲属或代理人，还包括上海市有支付能力的居民，故改称“高标准内销商品住宅”。

1990年开始，出于保护国民利益和涉外安全的考虑，内地不少大城市都实行了外销和内销商品住宅房的双轨制，内销商品房只能由内地居民购买，外销商品房则境外和内地居民都可以购买。由于外销房的价格一般偏高，内地居民很少问津。而外销房的高价格，显示了境外资金对上海等内地热点城市房地产市场的潜在巨大需求。但同时内外销房在品质方面越来越接近，双轨价格上的巨大落差造成很多的黑市交易。

　　出于住房制度完善和加快房地产业市场化发展的需要，自2001年8月起，内地开始正式实施内外销商品房用地的归并，2002年9月1日起外销房正式并轨，全面打通了境外组织机构和个人在内地购买房地产的渠道。内外销房并轨后，境外购买者在内地楼市尤其住宅市场上十分活跃。研究显示，境外机构和个人已成为上海、北京、广州新开高档楼盘的重要购买者。

（三）管制与发展

　　2003年后，国内各主要城市房价开始飙升。不少人认为这与外资炒房有很大关系。2006年7月24日，经国务院同意，建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局等六部委联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房[2006]171号文件），对外资在内地投资楼市做出诸多限制性规定。其中，核心一条是“外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元的，注册资本金不得低于投资总额的50%”。另外，针对外国组织和人购房有如下规定，“在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。”这是2002年内外销房并轨之后，国内首次对外资进入内地楼市进行限制。

 二、外资对中国房地产的影响效应分析

　　外资的流入对中国房地产业的发展无疑起到了推动作用。外资房地产企业的进入对于提升内地房地产业的管理水平有很好的借鉴作用。但外资对于中国房地产市场的负面作用也同样不容忽视。这里重点讨论三个方面。

1.境外购买力的过度流入对内地城市房价的上涨起了推波助澜的作用。由于我国的房地产市场整体上还处于新兴起步阶段，再加上我国人多地少的国情，城市住房的供需矛盾一直特别突出。如果境外购买力再不受限制地进入，不可避免地会加剧供需矛盾、推高城市房价。且境外个人一般要求的都是高档房、豪华别墅，外资看好投资这类物业，这样，境外购买力和外资对内地房地产业的大规模流入加剧国内住宅市场供求结构失衡，进一步推高房价。

2.外资在房地产领域的过度流入与流出造成了金融体系的系统风险。近年来，我国外汇储备快速增长，已经造成国际收支严重不平衡，因为外汇占款导致人民币投放大量基础货币，给货币供给的控制造成压力。而一段时间以来，炒作人民币升值导致外资大量流入，主要流入到被认为容易增值的房地产领域，加剧了人民币升值压力和国际收支失衡。

3.外资流动性大，容易造成房地产市场不稳定。相对内资来说，外资对房地产的投资和外籍人士购房的投机性更强。尤其是外资投机性“热钱”行为具有突出的“羊群行为”特征。这意味着，一旦预期收益恶化，或是投机者资金链断裂，或是其它投资市场发生资本流动方向逆转，房地产外资就会争先恐后退出。虽然表面上外资在我国房地产开发投资资金中整体比重不高，仅仅外资自身退出不足以导致我国房地产市”琅蹋庾释顺隹赡芤鸸谕蹲收吒缗资邸

图3：外资流动估算与房地产价格

数据来源：WIND数据库

 图3显示了2007年以来，估算的外资流动情况与房地产价格走势。这里的热钱流动以国家外汇储备增加额与利用外资及贸易顺差的差额估算。我们发现，两者表现了非常高的相关性。近期在金融危机等因素的影响下，两者呈现出一致的大幅回落走势。但目前，还没有充分证据表明外资大规模流出我国房地产市场。

 三、建议与政策取向

　　1.未来应鼓励外资重点参与二、三线城市与内地城市的房地产市场。应鼓励外资积极参加这些城市的旧区改造，提升当地房地产业发展的质量和管理水平，尤其要促进房地产中介服务业的成长。外资进入房地产开发二十多年，向内地扩展的程度依然有限，而相比沿海地区，这些城市往往更需要开发资金及先进管理模式的支持。做好这些地区的外资引进工作，对于促进我国房地产业整体平衡发展将起到很大积极作用。

　　2.鼓励外资投资物业类型多元化。可以继续鼓励外资投资写字楼、大型商业中心，并逐步扩散到五星级酒店、工业地产项目等，但要限制对住宅类的投资，避免土地的浪费。外资进入行业由直接开发和代理服务向物业收购、土地收购扩散，并涵盖到物业管理、租赁经营、建筑设计等全产业链，从纵向拓展入手提升我国房地产行业的整体实力。

　　3.对外资在内地房地产领域的流入流出要有十分明确的监管单位和监控体系。对其投资区域、物业种类和资金额度都要有指导和规范。暂时不宜放开境外个人与组织对中国内地住宅类物业的购买，这方面有诸多国际惯例可以引用。不过，在当前，我国的租赁商业类物业仍可以考虑放开给境外个人和组织购买和投资。

   4.加强国内房地产企业与外资的直接合作。引进外资的根本目的在于提升我国房地产业的整体实力。因此，应当在直接引进外资的同时，注重加强外资与国内企业的合作，把外资的积极影响纳入到产业的实体经营中来，通过这种直接参与的合作，从企业入手吸收国外在房地产土地开发、设计规划、项目组织、多元融资、环保建筑、产品营销、物业维护、企业的经营管理等多方面的成功经验，从而真正达到提升国内房地产产业整体水平的目的，促进房地产业健康快速发展。