2009政府工作报告中关于住房的点评1：全面放开二套房贷不妥 

    复旦大学管理学院副教授 陈杰

  提要：政府工作报告中并没有提出全面放开“二套房贷”。极不赞成当前全面放开“二套房贷”。这是在鼓励有钱人去囤积住房，让富人得利太多，会加剧两极分化。对社会阶层财富差距分化的影响将是长期的。同时也不符合当前经济发展的需要。

     房地产业没有进十大产业规划，但2009政府工作报告中提到住房的地方却整整有一章，并放到“今年要着力做好的七方面工作：（二）扩大内需”的第三个要点的高度来看待。字数之多，地位之高，可谓历史空前。这确实也符合当前经济形势的需要。像美国多位经济高官就表示，什么时候房地产市场稳定和复苏了，美国经济危机就到头了。中国也同理。

   写进政府工作报告之后就相当于既定国策了，在这次通过政府工作报告最新公布的房产新政，最引人注目的无疑是“对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”这句表述。从媒体反映来看，放开“二套房贷”政策也是这次房产新政中反响最大的，事实上早间业内和投资市场人士也多有预期，并被广泛认为是“3.4”地产暴涨行情的主要推动力。这个表述一出来有不少媒体立即理解为中国政府将全面放开“二套房贷”了。但我个人对如何去理解这句话还是持有审慎意见，希望在政策实际落实时候至少不是一些媒体所理解的全面放开“二套房贷”那样子。

   我们先不多分析如果全面放开“二套房贷”对住房市场需求到底有多大的刺激作用。简而言之，我个人认为作用不大，相当有限。住房需求虽然对利率很敏感，但这么大和这么长期的购买计划，起决定作用的还是宏观经济形势和人们对未来收入的预期。现在基本面还没有根本改善，潜在购房者是很难下决心去购房。这里，我主要讨论全面放开“二套房贷”呼声背后的动机和隐含的性质。

    全面放开“二套房贷”政策的呼声也由来很久了。房地产业内有不少人对此政策恨之入骨。笔者在2008年4月曾经在《楼市》发表文章“楼市的冬天是怎么来的”一文（http://jiech.blog.sohu.com/84315614.html）中提出，2007年（9.27、12.11）央行二套房贷的收紧是2007年年末以来全国范围住宅房地产市场遭遇寒流的重要引发因素。但关键是，这轮全国房地产市场的大规模调整是必然到来的，各大热点城市高得离谱和充满泡沫的房价早已经脱离市场基本面和需求承受力，如同6000点的股市一样，必然要进行回调的。调整只是时间问题，早晚问题。现在回想起来，幸亏央行当时及时果断、出手快，刚好赶在全球金融危机全面爆发之前为中国房地产市场降温，否则那时候还虚火正高的内地房地产市”厝怀鱿种鄙苫愀咛ㄌ蠊豢跋胂蟆

    2008年中国内地房地产市场低迷之后，一直有很强呼声要求放松“二套房贷”，尤其全球金融危机爆发之后，打着稳楼市、保增长的旗号，放开“二套房贷”的呼声更加猛烈，但鉴于美国次贷危机这么强的前车之鉴，在央行和政府的审慎之下，一系列房产新政之中，最终都跟放开“二套房贷”插肩而过。事实上仅仅就在上周（2月26日），银监会主席刘明康还在国新办举办的新闻发布会上严肃对媒体表示银监会将严格实施二套房政策，积极防范房地产金融风险（http://house.sohu.com/news/2009-02-27/628557.html）。次贷是让原来不应该买房的人去买房，犯了大错，造成滔天的恶果。全面放开“二套房贷”难道不是蛊惑本来只能支持一套住房的人去买两套，风险不亚于次贷。

    我认为，现在没有全面放开“二套房贷”的理由。当然了，全面放开“二套房贷”多少还是会刺激起一些克制已久的住房消费了，对救楼市有一定短期帮助。现在苦于房贷业务剧烈下滑的银行业也在翘首以盼，正等着这个利好大红包。

    但我们需要想一想的是，刺激住房消费的目的是为什么?大家都知道，住房是具有双重属性的特殊商品，基本消费品和投资品兼顾。从投资品角度来说，鼓励人们购买住房也无可厚非，既然都有人喊出了“买房就是爱国”的口号，那投资风险自负的前提下让有能力的人爱买多少就买多少、恨不得让他们能把所有房子都买回去自然更是可以选择的政策导向，尤其眼下这个大家都想捂着存货过冬的时节，买房更有着“爱国”的高风亮节，着实是要鼓励的。但从基本消费品的属性来说，住房资源的分配就不是那么简单的让市场自由放任，只管出清不出清，不管分配的公平性，坐视让有能力的人尽愿囤积，无能力的人只能等待政府救济。

    2008年3月1日我曾在《解放日报》撰文“住房制度改革要警惕两种倾向”（http://jiech.blog.sohu.com/80750958.html） 指出，1998房改以来最大的问题就是陷入商品主义的极端一面，让市场完全去主导，一旦商品化那自然就只要管市场出清不出清，至于市场机制下分配的后果自然不用去管。所以有开发商说“我只管给富人盖房子”，从他的角度来说是一点没有错的。但如果一个政府也只管房子卖得掉卖不掉，却不管是哪些人买到了哪些人买不到，这样的政策会让富人囤积越来越多的住房资源从而导致不同阶层之间的财富分配差距越拉越大，那就有问题了。

    随着市场经济的发展，住房会越来越成为居民家庭最大的一件财富来源。这几年在中国城市已经表现的十分突出了。房价的上涨让很多普通家庭数年之间突然坐拥数百万资产，远远超过其他资产价值的增加。各国来说，居民财富中住房财富的比重基本都超过金融财富。而且两者在分布上突出特点是，金融财富的拥有往往高度两极分化，呈现高度的金字塔形，一个巴非特可以拥有价值数百亿美元的股票和证券，数千万美国家庭可能却一点股票都没有。但住房财富就相对平均化多，表现为橄榄型，再有钱的富豪也很少有众多的住宅，但美国有68%、英国有69%的家庭至少拥有一套住房。虽然套与套的住房价值都有区别，但近乎相等的数量下，住房总资产的价值差别就远没有金融资产那么触目惊心了。住房资产的数量何以这么平均化，无他，有物业税。囤积起来空置不用或专门用来炒作的住房都要被按房屋价值征收高额物业税，一般惯例是每年房屋市场价值的1%，这样再有钱的人也吃不消，够住就行。发达国家中，住房资产的相对平均化正是缓和各阶层财富分化的重要原因。

    再从增值的角度来说，住房资产比金融资产稳定多了。金融资产的增值需要智慧更需要运气，住房资产却基本会随着经济发展而稳步增值，这意味着，只要保持住房资产就会随着国民经济发展、所在城市的增值而同步增值。也就是说，一定会分享到增长的红利。但这句话反过来说，就是没有机会拥有住房，就没有机会参与分享增长的红利。我曾和复旦大学经济学院陈钊教授共同在2008年第一期《世界经济文汇》撰文“安得广厦千万间：中国城镇住房体制市场化改革的回顾与展望”（http://jiech.blog.sohu.com/79160762.html）指出，居民住房拥有能力的差距不是住房市”旧砦侍猓抢醋匀嗣鞘杖肷系姆只筒罹啵浅Ｖ档镁璧氖牵用裼涤凶》孔什试瓷系牟罹啵嚼丛匠晌贾律缁崛禾宀聘徊罹嗔郊徒撞惴只闹匾慈Ｕ飧鲇跋旖浅て诤蜕钤兜摹Ｕ庠谖摇吨泄康夭ā2007年7月23日“经济学者说”专栏“住房资源不对等加剧社会贫富分化”（http://jiech.blog.sohu.com/56948489.html）有更详细论述。

     正是在这个意义上，我极力不赞成当前全面放开“二套房贷”。无他，这是在鼓励有钱人去囤积住房，让富人得利太多，加剧两极分化。对社会阶层财富差距分化的影响将是长期的。即使将来出台物业税，也将难以有效抑制。

     即使从纯经济角度，也不当全面放开“二套房贷”。即使我们单纯把住房看作商品或投资品角度来看，当前宏观经济还很不稳定，国内外都含有多种不确定性，系统风险很高。大力鼓励大量居民资金进入房地产市场去购房并不是明智之举，尤其二套房。一则，一旦住房资产价值波动，会直接波及金融体系和经济全局，事情非常复杂。而一套房人们由于自住一般还不会轻易抛售，二套房就轻率多了，也就是二套房比例高了，房地产市场波动性会变得比现在大得多，房价将非常脆弱；二则，这几年房价高度上涨，已经吞噬了普通居民大量的消费力，是导致内需不振的重要原因。现在急需提升内需的时候，再让宝贵的消费能力进入房地产市场，而不敢去大胆消费其他商品，将直接影响刺激内需和稳定经济的全局。

      当然，可以看出总理的政府报告中对此还是有些考虑，所以才说“对符合条件的第二套普通自住房购买者”，留下诸多伏笔。具体实施细则显然要在两会后由央行单独或汇总住房与城乡建设部等部委联合出台。在中央层面，我预计还是会对什么是“符合条件”的“第二套普通自住房”作出诸多限制。“符合条件”，“第二套”，“普通”，“自住”，这些关键字眼都大有讲究着。我个人以为，确有需要如第一套过于狭小简陋、为照顾老人而在异地购买的、确实自住使用的，同时一定已经为第一套付清银行贷款，所购买的是非超地区标准的普通住房，才可以考虑比照第一套住房享受优惠贷款条件。但十分担心的是，即使中央层面也保持这么谨慎的态度，现在口子一开，各地方政府为了救市心切不管不顾，压迫地方银行机构，一股脑放开，那就将很难事实上控制住了。

附2009中国2009政府工作报告中涉及住房部分：

   三是促进房地产市场稳定健康发展。采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。 加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，争取用三年时间，解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。 

　　中央财政将加大对廉租房建设和棚户区改造的投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准；今年拟安排430亿元，用于补助低保住房困难家庭的实物廉租房建设。

　　选择一些有条件的地区进行试点，把部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房建设。积极发展公共租赁住房。落实好支持居民购买自住性和改善性住房的信贷、税收和其他政策。

　　对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策；对住房转让环节营业税，按不同年限实行有区别的税收减免政策；促进普通商品住房消费和供给，加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。

　　加快发展二手房市场和住房租赁市场。鼓励引导各地因地制宜稳定和发展房地产市场，加强住房市场分类管理。继续整顿房地产市场秩序，规范交易行为。