长三角房地产市场一体化的构想

 陈杰

复旦大学管理学院产业经济学系副教授、

瑞典乌普萨拉大学房地产与城市研究所兼职研究员

长三角城市一体化，为长三角房地产市场一体化提供了广阔的发展空间。长三角房地产市场一体化也成为长三角地区城市一体化发展进程的重要组成部分。

一、城市一体化与房地产市场一体化：理论

房地产是城市发展的重要要素，但传统经济观念认为，房地产是地区化的要素资源，只能本地化运作，在一个城市内部配置。但现代市场经济发展实践表明，房地产业的投资资源越来越呈现跨区域配置的特征。尤其在中国这样一个地域广大的国家来说，这个趋势是必然的。

1.1.房地产的投资资源一体化

从宏观大背景来说，一方面，随着我国土地出让制度从协议划拨向“招拍挂”转变，房地产企业进入异地市场的政策壁垒大大降低。这不仅意味着房地产企业的跨区域发展越来越成为可能，也表明任何一个地区性房地产市场都将面临来自全国资本的竞争已是不可避免的大势所趋；另一方面，随着宏观调控的趋紧，房地产业的政策风险也在加大，行业洗牌已经开始，优胜劣汰效应逐步显现，企业做大做强的压力越来越大。跨区域发展成为每个大型房地产企业都必须要考虑的选择。

房地产企业跨区域发展首先可以分散风险，特别是有效规避区域性系统经营风险。其次，跨区域发展可以打破本地市场的规模限制，获得广阔多的企业成长空间。笔者最近发表的研究（《中国工业经济》2008年8月号“跨区域发展战略对房地产企业绩效的影响——基于房地产上市公司的实证研究”），指出跨区域发展战略对中国房地产企业产生了正面和积极的影响。

笔者在其他研究中也指出，上海大型房地产企业之所以相对广东房地产企业来说平均规模小很多，主要就是走出去的太少，太拘泥本地市场，做不大。长三角地区的房地产企业都多少有这样的弊端，浙江的地产企业相对活跃一些，但除了进军上海，利用长三角的其他异地市场也不多。这直接导致长三角虽然经济比珠三角发达很多，人口和市场容量都大很多，但大型房地产公司数量和名气都却明显不如珠三角。

如长三角的房地产企业虽然也有绿地、绿城、瑞安、金地、复地、世茂这样的优秀品牌，但在规模上、在名气上跟珠三角的领军房地产企业还有相当大的差距。以万科和碧桂园为代表的珠三角房地产企业群在2007年“中国房地产企业200强”中垄断前两强、前6强中占据4位、前9强占据6位，显示出雄厚的规模效应。而长三角房地产企业在在2007年“中国房地产企业200强”中十强仅有两位（上海的绿地排名第三、浙江绿城排名第七），20强中也仅有5家（瑞安第十二、上海的金地第十八、江苏高力第二十）。差距相当明显。

1.2.房地产的需求资源一体化

另一方面，现代城市圈的发展经验表明，房地产的需求资源也是可以超出地域限制而在更广大的地域范围内进行更优化配置。

长三角是以上海为核心的都市圈。上海的定位是“一个龙头、四个中心（经济、金融、航运、贸易）”的国际经济中心城市，在这个定位的引导之下，长三角都市圈正在成为国内联动效应最明显、发展腹地最广大的区域，被列为世界第六大都市圈。

而城市圈所具有的规模经济作用和集聚效应要充分发挥出来，需要让各种要素资源增加区域内流动，提高区域整体的要素配置效率，这其中很重要的就包括房地产的需求资源。

房地产的需求区分为对住房的需求和对商业地产的需求。

伦敦、纽约、东京的都市圈，都已经成为所在国经济的核心区域。在这些都市圈内，一二三级城市之间的价格梯度比较平缓，表明住房需求的空间分布比较分散化。但笔者对长三角住宅市场的研究发现各个城市价格梯度效应过于陡峭，上海房价大大超出其人均收入的对应值（《经济地理》2007年第6期“长三角房地产市场的价格差异及决定因素”）。这表明对上海——中心城市的住房需求过高，没有被合理地分散到周边二三线城市。上海——中心城市高高在上的房价，既制约了人才在中心城市的就业，也让中心城市少了很多就业机会的创造，规模经济不足。

而从国际都市圈的发展经验来看，一个法则是要充分发挥好中心城市的集聚效应。也就是，就业需要集中，中心城市成为区域就业中心，但为了规避中心城市土地紧缺的约束，居住需要分散。相对应的是，“中心城市工作、周边城市居住”的大批往返上班的人群洪流。

目前在长三角这种模式已经初见端倪，每天动车组都有大批人流在上海与南京或杭州之间往返，但以平时在上海租房、周末回家为主，媒体称为“周末候鸟群”。同时仍然有大批大学毕业生、技术人员仍然出于种种原因留恋或被迫居住上海市区，上海的人口居住压力仍然过大，房价高处不胜寒，十分危险。被迫居住上海市区的，对高房价、高租金承受能力难，包括那些周末候鸟群，往往寻求合租，生活质量低下，也构成社会不安定因素。

1.3.交通便利性与房地产一体化

解决出路，一是要加快“一小时交通圈”的建设。长三角是有这个基础和条件的。根据长三角地区城际轨道交通网规划，除了沪宁、沪杭城际铁路，长三角还将建设4条城际轨道线，分别是宁杭、杭（杭州）甬（宁波）、常（常州）苏（苏州）、苏（苏州）嘉（嘉兴）城际轨道交通线。其中，沪宁、沪杭、宁杭城际铁路将于2010年建成通车，余下3条在2020年建成。交通便利的加强，同时配合社保和政府服务的区域内统一，才能加速产业结构的调整和人才流动的加快，这不仅将减小中心城市房价的压力，也将有效扩大长三角地区住宅房地产的整体需求。

在服务住宅需求区域一体化的基础上，长三角区域的交通便利性增强，也将改变了人们的购物和休闲习惯，为商业零售地产的一体化发展提供了空间。同时产业的转移可以减缓中心城市办公楼租金压力，降低中心城市办公成本，同时会导致对二三线城市办公写字楼的需求扩大，提升整个区域的竞争力。当地写字楼的质量也在提升。这道理，同样适用于厂房和物流园区等工业地产。

二、加快长三角房地产市场一体化的几条具体政策建议：

1．  在全国率先实现社保的泛区域流转，变城市户口制度为城市居住登记制度，消除本地上班、异地安家的制度屏障。

2．  加快政府服务区域一体化、教育和医疗等公共品提供的均质化，增强大城市尤其中心城市居民分散居住的动力。

3．  加快金融系统区域一体化，实现异地存款贷款的一体流通，方便异地购房。

4．  住房公积金的泛区域流通。使异地购房方便现实划算。但还是要限定住房公积金的用途，主要用来购买小户型、低价位住房，以此来调节住房市场供应结构。并主要面向中低收入家庭发放购房贷款。

5．  住房公积金的闲置资金还要实现区域统一调度，分散地区系统风险，加强对风险抵抗力。比如调研发现，常州等地区住房公积金贷款使用率达到90%以上，流动性风险很高。但像上海等城市就存在住房公积金过多闲置、利用率低、资金浪费的问题。

6．  实现公共住房和住房保障的提供区域一体化。