货币化住房补贴是理想的保障形式

（货币住房补贴的实施要点）

陈杰

——《中国房地产报》2007年9月3日“经济学者说”之十五     

    国务院“24号文”提出的住房保障新政策第一次把廉租房作为住房保障的中心，同时还提出了货币化租赁补贴，但没有把其从廉租房制度中独立出来单独讲述。“24号文”对货币化租赁也没有提出具体的指导性意见，反映政策制定者对其操作还很陌生，还处于摸索之中。

    廉租房与货币化租赁补贴应该是两个独立的体系，不可以混淆。廉租房定向出租给低收入者，租赁补贴则是直接发放给合乎资格的援助对象。租赁补贴可以用于支付租借廉租房的房租，更要鼓励去社会上、到住房市场上自行租房。

    笔者一直力主对低收入家庭的住房保障问题要以货币化的住房津贴为主。实施住房津贴的一个关键是要让受资助人有自己挑选住房的选择空间。在参考国外通行做法的基础上，我提供以下一条住房津贴实施思路概要。

    先是找房。符合资格的申请对象家庭可自行从市场上寻找到有意向的住房，当地住房公共管理机构亲自或委托第三方进行检验审查，对该套住房进行认定。这其中需要参考申请人家庭的人员构成、人数与年龄，才能决定其合理的住房需要。

    二是定补贴标准。当地住房津贴管理机构根据当地租房市场当前的平均租金水平，为这个房子定出合理的租金标准。如果住房津贴受资助人的家庭总收入低于一定的标准，比如当地贫困救助线，那么受资助人最多只需拿出相当于收入的30%的金钱用于支付房租，与政府规定的标准租金的差额不足部分，全部由政府承担。这个差额也就是政府要支付的住房津贴金额。

    第三步是津贴支付。住房津贴管理机构可直接与该房房东或租房公司签约，房东承诺以标准租金来接纳受资助人，从受资助人那里获得相当于其30%收入的房租，政府将它与标准租金之间的差额部分，直接支付给房东。在住房津贴起步时，应该只面向低于当地贫困线的人群。日后可逐渐放开覆盖范围。

    住房津贴的实施要点是，在保证受益人改善住房条件、住上合乎标准的住房的同时，既保障受资助人在住房上的开支不超过收入的30%，对其他必需生活消费不会造成挤占，也须要求受资助人分担一定的成本，不造成用政府福利养懒汉的现象。同时，住房津贴完全也可以用于支持住房购买计划，补贴按揭月供以及用于住房的维护整修，只要申请人符合同样的收入条件。

    具体的实施细则有待在实践中进一步深化改造，但总的精神应是，保证只要是合理的(reasonable)住房消费，都应该成为每个居民可支付得起(affordable)的消费。

    与经济适用房计划相比，住房津贴的优势就在于三点。第一，住房津贴是在已有的住房市场内部进行操作为主，不需要重新构建一套庞大的公房建设与管理体系。所有财政资金可以直接用于补助穷人，而不必在公房建设过程被耗费良多。第二，住房津贴可以帮助最需要帮助的人，直接根据实施对象的收入高低与住房困难程度来给予补贴。不会像经济适用房那样，能买得起经济适用房的其实都是收入相对较好的人群。第三，住房津贴的使用灵活，受益人在住房地点、面积及质量的消费量上都有相当大的选择自主性和灵活性，帮助效应更大。既避免了经济适用房居民往往被迫移居城市边缘，离单位、商业设施过远造成的交通不便与生活困难，也避免了造成因为穷人聚居而形成的社会阶层割裂分化。这也是住房津贴在今天发达国家的住房保障体系中变得越来越流行的原因。

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