■陈杰 2007-6-18

——《中国房地产报》2007年6月18日“经济学者说”专栏之七

  连续两期专栏谈到了住房可支付能力指标，都是围绕着房价收入比以及等同的月付收入比展开。但不管是静态的还是动态的房价收入比/月付收入比，都还是有一个很严重的逻辑问题。凭什么说，每月住房支出超过占月收入一定的界限，比如30%就是难以承受，50%就不可承受呢？为什么就不是别的数字？实际上，尽管在不少联合国文件和众多国家的政府住房保障实践中，都有规定了所谓住房支出占收入百分比的合理区域，但应该说这些都只是经验法则，并没有理论依据，没有严密的逻辑在里面。

    设想一下，如果一个相当有钱的富人，非常喜欢住大房子、好房子，把每个月收入的60%都花在住房上，剩下40%的收入仍然足够他过生活水准很高的日子。对这样的人，难道我们能说他是住房困难户？我想，答案显然是否定的。仅仅用住房支出占收入百分比的高低来说明住房困难程度，是不够科学严谨的。

    当然，有人提出，对不同收入群体划分不同的住房支出占收入百分比的警戒线。确实有不少国家是这么做的。但即使细化人群，这些警戒线的设定还是存在经验性和人为随意的问题。更关键的是，拘泥于什么是合适或合理的住房支出占收入的百分比，没有抓住住房保障问题的本义，即人人享有合理住房。但这里所说的“合理住房”，是社会所认为的合理住房 (social desired level of housing)。那么，什么是社会认为的合理住房？这就见仁见智了。但我想，在本国最繁荣市中心的最好地段拥有一套顶级质量的住房，这肯定不是社会合理住房范畴，任何国家的住房保障也做不到。反过来说，那些住在很破烂的房子里面的居民，即使他们本人不见得一定很着急去改善住房，社会和政府也有义务有责任去帮助他们改善居住条件，使其达到最基本的合理住房条件。

    社会认为的合理的住房标准当然会随着社会经济发展程度而变化，在每个国家每个地区的不同阶段都有所不同，但在一定地区一定时期应该对所有收入水平的人都是一样，不应该因为贫富贵贱而有所差别（当然可以因家庭人数多少、户主年龄等有所差别）。如果真正认识到“社会认为的”合理住房为住房保障的标尺，那就不会被什么是住房支出占收入百分比的合理范围所困扰了。因为我们可以观察到的实际住房支出是居民个人在权衡各种支出需求后自我选择的，实际发生的住房支出可能比社会合理水平高，也可能低，只看房价收入比是无法判断其合理性的。

    那么在现实中，到底怎么样才能知道哪些人是属于住房困难，是需要得到政府救助的？最近国际房地产学界上流行的一种新思路新方法，剩余收入法(residual income approach)，更为合理的回答了这个问题。这个方法的核心思想是，看你如果在花费了社会认为合理的住房支出后剩下的收入有多少。这个住房开支之后剩下的收入(after-housing residual income)，如果不能让你足以应付其他生活必需消费包括衣食行和教育医疗等，过上基本正常水准的生活，那么你就是属于住房困难家庭，政府就有责任以各种补贴形式帮助你解决住房问题。这里所说的住房开支之后的剩余收入，如果低于社会贫困线，则称这样的家庭陷入住房问题导致的贫困(housing-induced poverty)。

    剩余收入法思想的提出，不仅加强和丰富了人们对住房保障的理解，更使住房保障政策实施有了更科学的指导。因为只要确立了合理的住房开支水平，比如某一个地区平均地段的一套60平方米的住房，我们就可以度量该地区每一户申请住房补助家庭在扣除合理住房开支水平后的收入与社会贫困线/合理消费线的差距，从而确定政府是否应该介入和支援该户家庭的住房负担，以及该支援多少。这也就为政府该为每户困难家庭给予多少住房补贴提供了科学依据，因此剩余收入法在住房保障实践中大有用武之地。

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