平静的加息——《中国房地产报》2007年3月26日_城市研究者陈杰

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平静的加息——《中国房地产报》2007年3月26日

(2007-03-27 21:23:00)

标签：

杂谈

中国房地产报2007年3月26日特邀评论（第27版）

平静的加息

■陈杰 2007-3-26

    2007年3月18日，中国人民银行调高存贷款利率0.27个百分点。这次市场反应，特别房地产市场的反应，目前来看基本还是比较平静。

    因为自2004年以来央行已经连续四次调高利率（2004年10月29日、2006年4月28日、2006年8月19日，再加上2005年3月17日专门针对房贷的调整），之前众多分析人士已经纷纷预言中国已经进入一个加息周期，市“ɡ习傩掌毡橐丫行睦碜急浮＜词故峭耆桃敌源睿源50万，贷款20年，使用等额本息方式还款的商业性房贷为例，利率调整后，购房人每月多缴按揭约为66.1元（调整前后都按优惠利率即同档基准利率的85%，目前各个商业银行都在实际操作的）。更何况建设部与央行同时公布的公积金贷款利率（各期）上调幅度只有0.18个百分点。所以这次加息对购房需求的影响程度还是相当有限的。

    加息并不针对房地产

    但是，这次加息有些特殊情况应该引起注意。其中最明显的就是，不再针对房地产市场出台个别政策。

    2006年8月19日加息，央行在通知里有这么一个说明，“进一步推进商业性个人住房贷款利率市场化。商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.9倍扩大为0.85倍。”由于优惠利率幅度的放宽，对于大多数住房贷款，实际加息幅度是远低于0.27个百分点。那么看起来这次好像是表明中央不再对房地产市场有所特别呵护。这说明，中央不再把房地产市场问题单独来看待，或者说这次加息不是冲着房地产市场和房价来的，而是着眼整个宏观经济，为了整个货币信贷、投资和金融体系安全性稳健性出发。

    之前很多分析报告都指出目前流动性过剩严重，对国民经济威胁大。搞房地产的会把房地产业看得很大很重，但毕竟这只是国民经济中的一个部分，而且只是一小部分。利率调整这种涉及全局性的重要政策性工具，除非房地产市场到了全国性都十分疯狂普遍暴涨的地步，比如2004年末~2005年初，不会单独为房地产业度身量做而出台利率政策。

    自住性需求仍然受到保护

    同时，我们看到，虽然加息会加重买房人的负担，但居民个人自住性住房需求仍然受到鼓励和保护。这从公积金贷款利率调整幅度只有0.18个百分点，低于商业贷款利率调整幅度0.09个百分点，同时商业性个人住房贷款优惠利率也没有取消或者放窄优惠下限可以看出。

    再往前看，这几次加息后，商业贷款与住房公积金贷款利率差越来越大。2004年10月29日前的5年期以上住房贷款，商业性贷款利率为5.04%，公积金为4.05%，两者差别为0.99个百分点。2004年10月29日之后，商业性为5.31%，公积金为4.23%，两者差扩大为1.08个百分点。2005年3月17日商业性住房贷款被取消优惠，实行同档贷款利率的0.9下限管理，即5年期以上贷款利率从5.31%上调为5.51%（6.12%的0.9倍），调高幅度为0.20个百分点。而公积金5年期以上贷款只调高0.18个百分点，调整为4.41％，两者差距拉到1.10个百分点。2006年4月28日，商业贷款利率上调0.27个百分点，即使采用0.9倍的优惠下限，5年期以上商贷利率也要5.75%。而公积金贷款继续只上调0.18个百分点，5年以上贷款由现行年利率4.41％调整为4.59％，两者差距拉大到1.16个百分点。2006年8月19日仍是0.27个百分点加息，虽然商贷按揭优惠放宽到同档0.85倍，5年期以上优惠的商贷利率也要5.814%。但这次个人住房公积金贷款利率保持不变，两者差距一下扩大到1.224个百分点。那么最近一次也就是3月18日的加息，仍然出现商贷加息0.27个百分点和公积金贷加息0.18个百分点的局面，那么即使在考虑优惠性商贷条件，现在5年期以上两者差距也已经到了1.274个百分点（6.04%对4.77%）。

    这几点观察说明公积金相对普通商业贷款的利率优惠差越来越大。可以预期公积金在未来会越来越成为调节住房需求、稳定房地产市场的重要工具。

    根据建设部刚刚公布的《2006年全国住房公积金缴存使用情况》，2006年末，全国公积金贷款累计695.24万笔，贷款余额为6364.33亿元，比上年末增长38.38%。而根据《中央人民银行2006年第四季度货币执行报告》显示，2006年底全国商业性购房贷款余额为2.27万亿元，公积金贷款已经相当于其1/4强，而且增长速度大大超过前者（商业性购房贷款2006年度增长19%）。对比一下，此次加息周期之初的2004年底，当时商业性个人购房贷款余额为1.59万亿元，而公积金贷款余额仅为2096.2亿元（数据来源《中国房地产金融2004》），仅相当于前者的1/8略多。可见短短两年内，住房公积金在政策的大力倾斜下，得到比商业银行住房按揭业务快得多的发展。

    短期影响不大

    那么这次利率调整对房地产市场和房价的后期发展到底又有什么样的影响呢？

    短期来看，效应应该很小。特别对于需求影响不大。研究经济政策的人知道，政策要达到有效(effective)，关键是要出乎意料，如果让人们事先已经有所预料，提前把这些预期都放到之前决策之中了，那么政策调整的效果就大打折扣了。加上利率调整幅度不大，只有0.27个百分点，跟前几次加息幅度保持一致，没有给人们任何意外的冲击(shock)。经过前几次加息，市场上慢慢已经趋于冷静，除了北京和深圳这样的个别城市。居民购房逐渐理性，炒房的空间在“新国八条”后已经被压缩很多，短线投资房产的动力和冲动都被冷却很多。有人担心利息增加会增加房屋开发成本，压迫房价上升。但就这次的加息幅度而言还不足以达到很大的效果。前几次加息后，相当多数房地产开发商也已经为房地产市场需求平缓和开发成本增大做好准备。

    从长期看，这次调息对于房地产市场的长远发展还是很有价值的。我认为，主要是坚定地放出一种信号。让市场上更加确认将持续加息的心理预期，进一步冷静市场需求（北京、深圳等城市仍然有过热迹象）。同时也以增加市场上不确定性的形式来打击投机性买房行为。这个出台的时机对房地产市场也是很及时的。《物权法》通过后，对房地产市场应该是个非常重大的利好消息，市场上即将一片欢腾。就在这个时候进行加息对冷静房地产市场还是很及时很必要的。

    （作者为复旦大学管理学院助理教授、瑞典乌普萨拉大学房地产与城市研究所兼职助理教授）

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