日前检索文献时候才知道被发表了。

《中国房地产》杂志2006年第10期

住房私有率≠住房自有率

陈杰

当前有一个很流行而且由官方权威人士多次公开肯定的观点：中国城市居民住房自有率世界第一。比如国土资源部土地利用管理司副司长束克欣先生在2006 年6 月26 日《中国经济周刊》上就载文提出，“ 中国城市居民住房自有率已经达到82%，世界第一”。

当我们讨论住房自有率的时候，必须先要界定清楚其到底是什么含义。关于住房自有率，一般是指居民中有多少比例是住在自己持有的房子里，多少是租房。根据这个定义，就笔者研究视野所知，中国目前并没有官方权威统计的城镇住宅自有率数据，有的只是建设部每年所报告的“ 住房私有率”。束先生所引用的建设部发布的《2005 年城镇房屋概况统计公报》中提到的是“ 2005 年底全国城镇私有住宅建筑面积87.9亿平方米，住宅私有率为81.62%”，但丝毫没有提到住房自有率。束先生显然是把住房私有等同于住房自有了。

所谓住房私有只是说住宅的产权性质是私人所有，不是公共所有。私有住房相对是公有住房，丝毫不能说明实际居住其中的人是否拥有这套房子。建设部统计的“ 住宅私有率”显然是按照这个概念。而国际上通常所说的住房自有概念，指的是住在其中的人拥有该幢住宅的产权。自有住房相对的是租房，强调实际住的人是房主，而不是房客。这显然是两种不同的概念。而且住房自有率一定是低于住房私有率的，因为自有住房一定是私人所有的住房，但私人所有的住房显然不一定是自有住房，它可以是房主自住，完全也可以是他人租借居住的房子。比如美国的房子99%是被私人拥有的，但只有64%左右的人拥有自己的住房，剩下36%左右的人都是租赁他人私有的房子。市场经济条件下，绝大多数国家的住房私有化率都非常高，几乎都大大高于80%，但住房自有率高于60%的就不是很多了，在城市里就更低了。

住房私有率的概念在市场经济下其意义并不大。因为除了部分欧洲国家有政府掌控的公共租房公司，国外很少有公共部门持有住房产权。而且房子产权归谁所有只是物权和法律概念，对房地产市场的需求和流通没有太大意义。国际上以及当前国内人们所关注的，其实是住房自有率，是否“ 居者有其屋”，有多少人住进了自己所有的房子，多少人需要租借房子居住，住房或居民在自有和租赁之间的比率分配，是任何房地产市场的最基本问题，对分析当前房地产市场特、预测房地产市场未来需求都具有基础性意义，也是一个社会结构形态的重要特征。对于这样一个重大问题，如果政府决策是在混淆的概念中做出，危险之大难以估量。

同时，住房自有率一定是低于住房私有率的。所以，中国城市居民实际的住房自有率肯定低于官方统计的住房私有率。拿住房私有率代替住房自有率不仅犯了概念错误，而且建设部在计算居民住房私有率时，是用私人所有的住宅建筑面积对实有住宅建筑面积的比例。那么即使假设中国所有的私有住房都只是房主自住而不对外出租，私有住房就是自有住房，这个统计也很可能大大夸大了中国城市居民家庭中拥有自己住房的比例。因为自有房者和租房者在户均住房面积消费上往往相差很大。

按照联合国欧洲经济委员会最新的统计资料，欧美发达和较发达国家的总自有住宅率普遍在60%-70%，比较高的是爱尔兰（ 80%）、挪威（ 78%）、葡萄牙（ 76%）、英国（ 70%）、美国（ 68%）、意大利（ 68%），比较低的是瑞士（ 31%）、德国（ 39%）、瑞典（ 46%）、丹麦（ 50%）、荷兰（ 50%）、奥地利（57%），处于中间层次的有法国（ 60%）、芬兰（ 63%）、加拿大（ 64%）。虽然该统计中没有专门针对城市住宅的，但由于这些国家城市化率非常高，其城市的自有住宅率只会略少于全国的自有住房率。

因此， “ 中国城市居民住房自有率世界第一”的论断，很值得商榷。如上所述，爱尔兰、挪威、英国的城市
住宅自有率均当在70%左右，历史上如挪威1990 年就已经达到78.2%。中国城市区域内，在住房私有率为82% （ 而且还是根据建筑面积为口径）的上限下，在私人出租市场已经比较发达的今天，不管按照户数比例还是套数比例来计算，住房自有率都难以超过以上国家。因此， “ 中国城市居民住房自有率世界第一”的论断，成立的可能性很小。

马志刚/ 责任编辑