让每个居民都对最低限度的住房消费有支付能力，是每个政府的最基本职责之一。人人享有合理住房的权力，the right of everyone to an adequate standard of housing, 被多项联合国公约确认为基本人权。

International Covenant on Economic, Social and Cultural Rights (1966),adopted by United Nations General Assembly resolution 2200 A (XXI) on 16 December 1966, entered into force on 3 January 1976; 106 States Parties as of June 1992. State compliance with the Covenant is monitored by the Committee on Economic, Social and Cultural Rights. Article 11. I states: 
 

"The States Parties to the present Covenant recognize the right of everyone to an adequate standard of living for himself and his family, including adequate food, clothing and housing, and to the continuous improvement of living conditions. The States Parties will take appropriate steps to ensure the realization of this right, recognizing to this effect the essential importance of international co-operation based on free consent."

在瑞典，affordably housing for all，为每个居民提供良好的住房，一直是主要执政的社会民主党竞选纲领中必不可少的组成部分。

当前中国政府对住房保障体系的重视，也提到了关系社会稳定的政治高度。“建立住房保障制度关系到改革、发展与稳定的大局”(建设部刘志峰副部长2001年在廉租住房研讨会上的讲话)。

要解决好住房保障问题，首先要对居民住房可支付能力有清醒的了解和科学有据的判断。我们需要有个科学的理论体系，来指导我们怎么样去分析当前居民的住房状况，更具体来说，如何去判断究竟有多少人在为合理的住房消费发愁。这其中首先就遇到一个问题，怎样界定什么是合理的住房消费水平，reasonalbe housing standard；其次，达到什么样程度，才算不为合理的住房消费发愁。

测量住房可支付能力，最广泛的方法是收入比例法。这个方法的核心思想是用每个月支付的住房消费成本比上每个月的收入，然后看这个比例是不是超过设定的警戒线。这个通常认为超过30%的收入用于房屋消费就是有住房支付能力困难的，如果超过50%更是属于住房支付能力严重困难的。如果这个指标面对租房的居民，租户的住房消费的成本一目了然，就是租金(加水电热物业等住房消费支出)，很容易计算。但如果是面对那些买房子住的群体，计算相对复杂一点。

对於买房子住的居民，用的最多的方法是计算房价收入比，即把一个社会或地区代表性的总房价比上当地居民的代表性的收入，目的是去反映一个代表性居民或其家庭要积累多少年的收入才能买得起一套合理标准的房子。具体运用时候，有很多变化，主要取决于数据的可得性(data availablity)。最多的是拿当地房价的中间值(median price)比上当地居民家庭收入的中间值(median income)。这在欧美国家运用十分广泛。用中间值的优点在于可以避免房价和收入的极值对分布的影响。但在中间值数据没有的情况下，用平均数据也被广泛运用，比如当前在中国的很多讨论。参见北京师范大学金融研究中心2006年发布的《中国房地产金融安全评估报告》。收入通常认为是家庭收入为合理，因为购买房子以家庭为单位。收入还区别在是用税后收入或可支配收入还是税前收入，理性的情况是前者，但数据往往难得。

在中国一般提供单位房价，那么总房价就取决于研究者如何选用房子的典型面积。笔者对上海的研究，采用全市年度平均商品住宅房价和90平米为套面积得到的房价总额，对比家庭年度平均可支配收入，发现1996到2005年以来，平均的房价收入比一直保持在11倍左右。

与房价收入比关系很接近的一种方法是用每月按揭贷款支出比上每月家庭收入。这个方法比房价收入比更具合理性，因为在存在按揭制度的条件下，居民购买房子时候关心的主要因素不再是静态下的总房价，而是能不能通过银行按揭融资实现购买房子的计划，和动态条件下每个月能不能付得起选定的按揭月付。在考虑除了住房之外，居民还有众多其他基本消费需要满足，一般认为每月按揭月付不过收入的1/3为合理线。银行为了自身金融风险控制，也通常要求月付不得超过收入的50%。

房价收入比和月付收入比实际是等价的。很多媒体提到过国外提出的所谓合理的房价收入比，比如4到6之间，其内在的含义，转换为月付收入比，就好理解了。首先可以注意到，利率在6%的25年100万贷款意义着整个贷款期间连本带利总共需要还200万，那么在考虑按揭为25年和首付20%的典型按揭贷款条件下，房价为当前年收入8倍的时候，已经意味着25年之间总共需要为住房付出当前年收入12.8倍的现金流，也就意味着，如果收入没有增长但也不下降，25年间每个月都要仅为住房按揭就付出51.2%(=12.8/25)的收入。这已经实际上没有从银行取得贷款的可行性了。反过来说，要让每个月按揭月付低于当前每个月收入的1/3的可承受线，房价不能超过当前年收入的5倍，或按揭贷款总额不得超过当前年收入的4倍。从这个角度来说，房价收入比指标有很好的实际指导性。加之其简单明了，易于理解，在国外国内的很多学术研究和政策制定中都得到广泛运用，更受到媒体的大量引用，可以说是家喻户晓。

以下介绍几个国外知名的住房支付能力指数(HAI,Housing Affordability Index):

美国不动产协会 (NAR, The National Association of Realtor)住房支付能力指数(HAI,housing affordability index)：计算一个处于中间水平的家庭收入能否支付一个中间价位住房的按揭贷款。

该指数先计算中间价位住房按揭的申请资格收入(qualifying income)，这个按揭条件是指住房总价在当地处于中间价位，20%首付，和30年按揭期限，等额还款。NAR规定，住房按揭的申请资格年收入是按揭月付的48倍，也就是说年收入必须是年付的4倍以上，或说月付不得多于月收入的25%，才够资格申请该按揭，才被认为是有支付能力的。

然后，NAR住房支付能力指数是用当地中间值水平的家庭收入比上这个中间价位住房按揭申请资格收入线。指数为100时候，当地处于中间值水平的家庭收入等同于这个按揭申请资格收入线。指数越高，当地中间值水平的家庭收入对中间价位的住房按揭贷款支付能力越强；比如指数为120，当地中间值水平的家庭收入相当于120%的中间价位住房按揭申请资格收入。相反，指数越低，可预计普通家庭住房(购买)支付能力越低。

2006年6月，全美NAR住房支付能力(复合)指数为103.7，表示中间收入的家庭还可以买得起中间价位的房子，但已经比2003年的130下降了近30%，也是自1991年以来15年的最低点。表明美国普通家庭的住房支付能力随着近年来住房价格持续攀升而有相当恶化。其中美国东北部NAR HA指数只有86.7，西部更只有70，显示这两个地区的住房昂贵程度明显高于其他地区，如中西部145，南部113。

http://www.realtor.org/Research.nsf/Pages/HousingInx

美国住房建造者协会(NAHB,Naitonal Association of Home Builders)的住房机会指数(HOI, Housing Opportunity Index)：计算的是当地出售的住房有多少比例是被中间收入水平的家庭能支付得起。NAHB按照10%首付和30年期限的贷款标准来计算按揭月付，然后计算每月住房支出，不仅包括按揭月付也包括不动产税和住房保险。NAHB认为只有每月住房支出低于月家庭总收入的28%，才是有支付能力的。

NAHB HIO2006年1季度指数为41.3，意味着1季度全美出售的住房只有41%的能被中间收入水平的家庭支付得起。这比1999年1季度的69.6%下降了40%多，也是1991年来的最低点。

NAHB HOI调查的覆盖面比NAR HAI更细，精确到城市圈级别(metropolitian area)，2006年一季度为182个城市圈计算了HOI指数。