摘要：成熟的住宅房地产市场应该是销售房、租赁房两个市场并重，都有充分发展。房地产市场上存在一个规范发达的租房业，才能适应劳动力要素可以快速流动的市场经济要求。租房产业化，在中国大有可为。

成熟的住宅房地产市场应该是销售房、租赁房两个市场并重，都有充分发展。但以上海为例，上海的租房市场不仅规模小，而且极不成熟。2004年上海登记在册的商品住宅出租面积仅有73.42万平方米，仅为当年新房销售面积3234万平方米的2.3%。诚然民间有大量的私人住房租赁交易发生，没有被统计，但这说明这些租房市场很不规范，没有受到相应的法律保护，租户的合法利益很难保证，保障性差。这样的市场结构下，绝大多数住房消费能力积压在销售市场，对新房价格产生难以释放的压力。

在中国，一谈到租房往往认为都是为穷人才考虑的方案，比如廉租房。“居者有其屋”是我们一直信奉的社会理想，我们也应该为之追求。但应该认识到，“有”其屋不应代表“拥有”。在欧美发达国家中，大量中上收入的阶层也长期租房。这些国家的政府推动组建相当规模的私人或非赢利性公共房屋租赁公司（public non-profit rental housing company），提供规范和优质的租房服务，让租户安心长住，使房地产市场更有弹性和灵活性。当前，大力发展规范的租房市场，推动租房产业化，是实现中国房地产市场长期健康发展的必要条件。

说开一点去，房地产市场上存在一个规范发达的租房业，才能适应劳动力要素可以快速流动的市场经济要求。英国有著名学者A.J.Oswald就提出，一个社会过多人买房子，会降低劳动力市场的流动性。购买房子以后，人们的冒险精神会下降，经济活力下降，不利于经济发展。这就是有名的Oswald homeownership trap（房屋所有权陷阱）假说。这个假说争议还很大，但我个人观察，在中国确实有不少这样的现象存在。特别年轻人，过早买了房子，不敢跳槽，不敢换城市工作，真正被房子锁住了(lock in),对经济活力不是好事。 瑞典学者Jim Kemeny也提出，自有房比例应该适度。自有比例过高，往往意味着政府消费过多社会资源去补贴房屋所有者，会对总体社会福利造成伤害。他举例说，瑞典挪威德国等自有房比例都不高，但社会福利享受很多，美英自有房比例高很多，但平均福利明显少。

在欧洲国家中，租房市场，主体的是非盈利性的公共租房公司(non-profit public housing company)提供的成片租房群落，同时也有相当一部分私人租房产业。关键是要产业化，要让租房放心，有安全感，有良好的服务。

租房市场的发展在中国大有可为，完全可以形成一个很大的产业，通过信息中介、物业管理、维修服务等环节，可以创造相当可观的劳动力就业机会，实现丰厚的服务产业附加值。同时会有效促进城市劳动力市场的发展。

当前中国发展租房产业的一个瓶颈问题是户口制度，租房住的人，只能落个集体户口，很麻烦，特别如果生孩子后孩子的户口更麻烦。克服了这个瓶颈，租方市场在中国会有一个大发展。