加载中…
个人资料
金岩石
金岩石 新浪个人认证
  • 博客等级:
  • 博客积分:0
  • 博客访问:9,769,808
  • 关注人气:43,913
  • 获赠金笔:0支
  • 赠出金笔:0支
  • 荣誉徽章:
正文 字体大小:

中国房产泡沫消逝的“三大战役”

(2020-12-07 10:20:32)
分类: 理财周刊

2020年12月7日摘自《理财周刊》

  2018年底,中国房地产总市值超过450万亿元,折算成美元,约等于美国、欧盟和日本三大经济体的房地产总值之和。若把中国城市核心区的小产权房也估算在内,应该已经超过了500万亿元!对于成熟国家的宏观经济变量,黄奇帆先生总结了“五个1”:如果国内生产总值(GDP)为1,广义货币量(M2)、房地产总值、股票市场总市值及国家债务总值也大致为1。新兴市场经济体的房地产总值、股市总市值和广义货币量会高于1,但不会长期保持在5倍之上。如果未来510年国内生产总值(GDP)达到150万亿元,房产、股市和广义货币3大宏观经济总量都应该在200万亿~300万亿元区间。

  房地产背后的趋势是经济的城市化和财富的货币化,伴随着人口与货币在增长中集聚,最终决定不同城市房产价格水平的是空间价值,即空间的货币化溢价。有限空间中的财富、资源和机会,是空间溢价的经济基础。所以我说,在房价收入比和租金回报率之外,影响房地产价值的第三公式为:单位空间的人口/财富比。土地溢价主要取决于基础设施投资,房产溢价主要取决于建筑成本(包含劳动力),空间溢价则主要取决于财富增值及未来财富的增长预期。有限空间的财富及其增值的预期,只能通过交易市场才能实现,所以资产和交易是一物两面,没有交易市场就没有资产价值。

  500万亿元的房地产总值是一个“超级泡沫”,但如我在2010年博鳌论坛上所言,超级货币必然驱动超级房价!相对于目前220多万亿元的广义货币及其增长而言,中国房地产泡沫还是“合理”的,所以会在发展中自行消逝。中国的城市化已经基本完成了,每个城市都有三类人口:户籍人口,常住人口和流动人口。决定城市房价的是流动人口,如今人口净流入的城市已减少到20个以内。

  如果用解放战争的三大战役来比喻中国的房地产市场,由北向南,辽沈战役已经结束,东北三大中心城市的均价跌破每平方米1万元;平津战役刚刚开始,环京楼市腰斩,天津均价即将跌破每平方米2万元;淮海战役即将发动,如华北有北京,淮海有南京,其余城镇相继“沦陷”。预计在这“三大战役”之后,将发生又一次人口大迁徙,长三角和珠三角目前人口净流入的城市,人口继续流入,核心区的房价继续上涨,其中富人区的房价甚至可能翻番。

  在城市化基本完成的阶段,房地产保值增值的定律是中心价值论。金融中心、中心城市和城市中心,此外还有一类城市的房价会大幅度飙升,那就是科技创新城市。一般说来,科技创新城市会对标美国硅谷,毗邻区域金融中心。

  硅谷型科技中心区域有三大特征,其一是基础研究密集(大学、科研机构集聚),其二是基础应用研究开发集聚(大公司),其三是股权投资机构活跃(PE/VC)。因为现代企业是以上市公司为代表的,上市前有估值,上市后有市值。如美国加州的硅谷地区,每周有10家以上公司开业,每周有1家以上公司上市。过去50年财富增长的数据说明,三分之二以上的新增财富来自于投资,三分之二以上的新增富豪是白手起家的创业者,创业者中的三分之二以上都有贵人相助,而创业者的“贵人”就是产业创新时代的投资人群体。

0

阅读 收藏 喜欢 打印举报/Report
  

新浪BLOG意见反馈留言板 欢迎批评指正

新浪简介 | About Sina | 广告服务 | 联系我们 | 招聘信息 | 网站律师 | SINA English | 产品答疑

新浪公司 版权所有