2016年3月7日摘自《理财周刊》

       城市化发展到今天，房价上涨的区域将逐渐缩小到两类城市：中心城市——有人有钱有股市；宜居城市——有山有水有故事。

       楼市升温，从深圳传导至上海和北京。两年前我在《理财周刊》专栏文章中写的“中心价值论”已得到验证。天价与鬼城齐飞，癫狂与落寞同在，房价上涨的区域缩小到20多个城市的中心区，仅占全国659个县级以上城市不到5%。

       房价上涨的核心驱动力究竟是什么？第一是超额货币，第二是致富欲望。所谓“刚性需求”，既非居住需求，更非投资需求，而是人们灵魂深处的财富欲望。

       城市化发展到今天，房价上涨的区域将逐渐缩小到两类城市：中心城市——有人有钱有股市；宜居城市——有山有水有故事。没有股市，又没有故事，城市人口外流的趋势就难以改变。城市化就是“三流社会”：人流，钱流，逐水流！已陷入水资源危机的城市，几乎都是人口外流的城市，房价也就必然会随着人口的外流而下降，乃至楼市崩盘。

       不久前，中央召开了“城市工作会议”，这是一个极具历史意义的会议。因为，把城市工作提升到国家最高级别的会议，意味着都市文明已经取代农耕文明，乡土中国已经走进历史。农耕文明是男权社会，土地+劳动是农耕文明之本，所以男人的“男”字就是“田+力”，等于土地+劳动。都市文明是女权社会，女人+货币是都市文明之本，所以法国时尚大师香奈儿说：“城市是女性的灵魂”！能理解这句话，你就是半个经济学家了！

       男如山，女如水；男人偏好权力，女人偏好货币，权力在流动中贬值，货币在流动中升值，所以现代社会“无金融不富”，财富的货币化颠覆了人们对财富的原始欲望。从货币到金融，再从银行金融到证券金融，这是全球化市场形成后的财富阶梯。多数人不愿意承认房地产并非独立产业，而是金融资产的载体，而女人与房产有天然的联系，所以家庭主妇的英文是housewife，直译是“房子老婆”，都市家庭的模式就逐渐升级为“女人和两张纸”：房子+票子！

       从土地+劳动升级到房子+票子，都市家庭就形成两种家庭财富的经营模式：房子链接楼市——房地产驱动型；票子链接股市——证券化驱动型。所以人们经常会看到股市和楼市的互动：楼市熄火，股市发疯；股市熄火，楼市发烧。两个财富市场的源头都是同一个因素：超额货币。

       财富货币化的背后是货币产业化。上世纪70年代以来，主流国家的政府几乎都接受了凯恩斯主义的经济学，把纸币和债券变成了政府宏观调控的工具。上周我已解读了“央行放水”的前因后果，超额货币一旦流入市场，转瞬间就会流入中心城市，尤其是金融中心城市。金融中心是一个财富磁场，会通过货币流与交通网突破城市的行政区划，创造以金融为中心的城市群。

       过去3～4年间，经济增长减速，产业结构调整，调整至今的结果是第一二产业占比下降，第三产业占比上升。可想而知，第一二产业占比下降意味着农村及三四线城市的就业机会减少，人口在城市间流动，必然加速流向中心城市。2012年人口净流入的城市还有40多个，2014年下降到30多个，如今已下降到20多个。

       在人口净流入城市，房价也不会普涨，上涨区域将限于城市中心的豪宅和办公楼。对全球100个金融中心城市的观察显示，金融中心的城市中心几乎都在30平方公里之内，全球几乎没有大于50平方公里的“城市中心”。基于这个观察，前年我在深圳前海启航的会议上讲过：深圳未来房价上涨的范围将在以前海为中心的30平方公里区域，深圳核心区的豪宅房价将上探均价15万元/平方米，天价或将超过50万元/平方米。2014年9月我也讲过，北京、上海的豪宅，若不能达到30万元/平方米的天价，是开发商的耻辱！如今，北京、上海都有了上述豪宅成交记录。