今天是国庆假期前上班的最后一天了，很多朋友已经开始在朋友圈晒幸福的旅游照。

每到这个时候，淘哥就会想起一句话：“国庆不买房，一年又白忙。”

今年会不会也是这样？

淘哥的回答是，恐怕是的。四季度又到了抄底上车的好时机。

01

回顾历史：调控期的四季度往往是买房好时机

首先谈谈买房时机。

一般而言，在楼市调控期，四季度往往是一年中买房的好时机（大牛市就不必说了，越早买越好）。淘哥不说空话，给大家回顾下历史：

1、2008年10-12月，不多说了，世纪大底，那时买了房，可以吹一辈子。

2、2011年的四季度，还记得绿景香颂1.6万左右开盘，还承诺三年保值回购吗？还记得当年西乡招商果岭、宝中圣拿威这些盘1.4-1.6万的白菜价吗？

3、2014年的四季度，是2015年令人瞠目结舌的超级大牛市前，最佳的上车机会。

4、即使是2016年的四季度，狂奔的深圳楼盘被1004的史上最严调控，狠狠的击倒，有些二手房出现了10%－15%的跌幅。如果你在那时果断入手一些优质物业，迄今20%的涨幅是少不了的。

为何在调控期，往往四季度是买房好时机呢？其实很简单，经历了至少持续一整年的调控后，往往到了四季度是银行最紧的时候，同时也是房企、尤其是上市房企业绩压力最大的时候。在二手市场上，四季度往往也是某些业主资金压力最大的时候，这时购房者可能有些便宜可以捡。

等到了第二年开春后，银行新的额度有了，房企任务重新制定了，小业主资金压力最大的年关度过了，购房者们奖金都发了，房价就不一样了。

不知道大家发现没有，这里还有个规律：每隔三年出现一个大机会，2008年四季度、2011年四季度、2014年四季度。（2016年四季度是小机会）如果这么推测，2017年四季度可能机会也不小。

02

现实：目前是调控最紧时刻，恰是长线布局时间窗口

有朋友要问了，现在调控这么紧张，还能买房吗？

淘哥的回答是还能买。

其一、深圳不会再出新政。

确实，现在似乎又有新一波调控来袭之势，重庆长沙南昌等地接连限售，北上广深等热点城市银行严查消费贷、信用贷、抵押贷等资金违规流入楼市现场，首套房贷利率上浮10%......似乎全部都是对房地产不利消息。

很多朋友担心深圳再出新政，对此淘哥前几天已经说了，深圳新房房价连跌11个月，完全是此轮楼市调控表现的“模范生”，于情于理不会出新政调控。而重庆长沙等城市，是调皮捣蛋的孩子，所以才出严厉新政。

其二、目前已经是深圳调控最紧的时候。

目前首套房贷利率上浮10%，已经是最紧的时候了。淘哥估计不会再上浮15%、20%了。不然对刚需误伤太严重。

其三、深圳楼市的长期前景完全不必怀疑，依然处于长期牛市中。

淘哥这里分享深圳房地产研究中心主任王锋博士的一些数据，《官方人士透露：深圳只有10%家庭买得起商品房！只有2成家庭有房》

最核心是几点：

1、深圳的住房自有化率非常低，按照全市1191万常住人口计算，居民自有化率仅仅35%，65%的家庭要靠租房居住！

据淘哥了解，北京、上海的住房自有化率是70%，广州90%。深圳远远低于其它三个一线城市，这意味着深圳长期存在的极其庞大的购房欲望。

2、根据深圳市2016至2030年的城市规划草案，深圳常住人口将从目前的1191万人（实际居住人口2100万人），增加到1800万人。实际增加人口662万人！每年44万人。

3、未来15年，深圳新增人口的住房需求总套数将大约会是265万套！每年17.67万套。而2016年深圳新增预售的商品住房总套数仅仅是3.8万套！

至于深圳城市发展、经济发展、产业发展的种种利好消息，淘哥就不想多说了。

其四、在长期牛市背景下，调控最紧的时刻，正是长线投资者和自住者，入市的好时机。

淘哥有一位好友，2012年时抄底了南山某楼盘，买入价格2.6万。当时他去买房是从后门溜进去的，前门被降价维权的业主们堵住了，有业主甚至站在售楼处顶部要跳楼。

现在呢，房价10万＋了，5年涨到4倍。不知道当初那些要求退房的业主有没有真的退房。

这说明一个道理，对于基本面优良，长线看好的物业，黑天鹅打击时，正是入手的好时机。

淘哥的一个基本判断是，深圳楼市依然处于长期的上涨通道，或者说长期的牛市之中。在牛市中耍小聪明看空，就有巨大的踏空风险。

淘哥见过很多例子，见房价涨的太厉害，于是把房子卖了，有的极端的甚至连自住房都卖了，租房住，美其名曰：“等房价跌了再买回来。”

最后这样操作的，往往都是悲剧。

楼市一旦踏空，很容易坏了买房心态，心仪的物业越观望越涨，越涨越后悔，越后悔越不愿认错追高买房，最终终于变成买不起房，甚至影响工作和家庭。

所以淘哥再次提醒，牛市看空很危险，千万别卖了自住房等跌。深圳楼市基本面很强劲，要珍惜政府调控创造的买房窗口上车。

03

预判：以自住心态买房，刚需可关注龙岗楼市

如果选择今年四季度买房，买哪里好？

淘哥曾经提过，接下来，大家应该以“住”的心态来买房，仔细考虑地段、交通、学校、商业、自然环境、人群是不是符合你自己住的需求。如果你自己感觉各方面都不错，那就是好的房子。

比如说，前几天淘哥回答网友提问时说，龙中就是一个很适宜居住的区域。

1、龙城房价便宜。

龙岗中心城在售新盘的房价基本在3.5万——4.5万之间，在深圳各个区域中，属于非常低的。

比如说，龙岗的公园花半里才3.5万起，89平米的山居物业，首付仅需90万起。而深圳湾的89平米户型，首付基本需要330万起了。

这么比较吧，坪山的房价也到了3.3万-4.2万，比如深城投中心公馆4.2万，天峦湖4.1万，心海城3.3万。

坪山房价基本和龙岗中心城差不多了，而事实上，无论交通距离、学校、商业这些方面，坪山还是比不上龙城的，龙城房价被低估了。

2、龙城配套成熟。

淘哥2006年就开始报道龙岗中心城的楼市，大运会的举办对龙城的配套带来了巨大的提升，事实上，经过十几年的建设，龙城的配套水平是非常成熟的。

商业有山姆、coco park，万科广场、世贸、岁宝等。

学校有龙城初中、龙岗区实验、深中龙岗初中、龙岗区外国语等。

公建配套上，有大运新城、有三馆一城等。

淘哥觉得，这些配套水平其实是超越西部的沙井福永松岗的，尤其在置业者最为关注的学校上，龙城的中小学教育水平是非常高的。

而在房价上，沙井的房价基本到了4.3万4.4万的水平，福永是4.8万－5.2万，连松岗都到了4万。

应该说，大空港和粤港澳大湾区的加成，让西部沙井松岗福永成为热点区域，房价水涨船高。但是，如果从自住角度看，价格更便宜，配套更成熟的龙城，更适合上车。

3、龙城还有一个很大的优势，户型好，尤其过去的一些二手房，户型实用率之高简直颠覆认知。这样算下来，龙城的实际房价其实比明面上表现的还要低。

4、龙城存在爆发因素——地铁14号线。

淘哥觉得这条快线对龙城拉动作用，丝毫不逊色于地铁11号线对西部片区的拉动。地铁14号线时速比11号线更快，而且从大运站到福田岗夏北只有6个站，相比之下，地铁11号线从沙井到福田有14个站。

5、淘哥觉得龙城房价是存在低估的，之所以被低估有几个原因：

其一，地铁14号线还没有开通，给人的心理距离远。这个问题上面已经说了，淘哥预计地铁14号线开通前后，龙城会补涨，就像地铁11号线对西部的提升一样。

其二，龙城楼市供应量大，四季度整个龙岗的有43个新盘在售，其中龙城占大头，至少有18个。

18个是什么概念，宇宙中心龙华只有8个，宝安福永沙井松岗加起来也就12个，绝大部分还是开盘很久的尾盘，真正新盘也就四五个。西乡也只有七八个新盘在售。

淘哥觉得，因为龙城供应量大，竞争激烈，所以压制了龙城房价，四季度刚好有便宜可以捡。

其三，在地铁14号线开通前，龙城还是一个区域市场，购房者主要来自当地和龙岗。

预计地铁14号线开通后，福田客将真正涌入龙城，毕竟租房只是为房东打工。

6、龙城还有一个爆发点是——旧改。

下图是淘哥在龙岗公园花半里踩盘时，拿到的一张旧改分布图。

https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/kmPqC2fg8ib7p9ibTULNF7KBkUWpXgdED2DuFJqnZum1ibuj3SIyJ4HBY4pibvO2JUKkNPtfWEWAJnJ79s2dgMB8Iw/640?wx_fmt=jpeg&wxfrom=5&wx_lazy=1

这张图上，分布了恒大、恒裕、碧桂园、京基、黄龙塘、南联第二工业区、南约联合旧改、吓井一村、上井村旧改等一系列大体量旧改项目。

这只是一块，据淘哥所知，在龙岗爱联附近，还有一大批旧改项目。

04

最后奉上龙岗踩盘报告，建议国庆去看看

最后，淘哥奉上上文提过的龙岗公园花半里的踩盘报告，有兴趣的朋友可以国庆期间去看看，为什么呢，因为很有特点。

1、这个盘价格很便宜，3.5万起，90万起可以买89平的了。

这要托新房限价的福，据说开发商报预售时均价是4.6万，一直未获批准，最后限价均价4.2万，3.5万起。

2、容积率只有2.4，这几乎是深圳目前在售楼盘中最低的了，可比拟别墅小区。前后左右都无遮挡，没有楼间距。

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3、一墙之隔就是八仙岭公园，纯粹山居物业，豪宅的资源。

4、户型好，全通透、全山景、全无遮挡、全双阳台。89平做三房两厅两位双阳台，客厅采光面最宽达6.3米，约20平米大主卧。

比如下面这个B/C户型，淘哥就很喜欢，大家可以仔细算一算尺寸。

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5、配套上，距地铁3号线南联站约1.5公里。项目除自带商业外，周边还有建面约4万摩尔城商圈等、南联商业中心、双龙商圈。并邻近八仙岭文化中心、133公顷八仙岭公园等文化、生态配套。

6、教育方面，除项目自带建面约3000平米的幼儿园外，周边还有鹏达学校、南联学校、新星小学、龙岗中心小学以及幸福里、锦龙名、金色阳光等幼儿园可供就读。

7、最后淘哥加一点，花半里这个开发商很有意思，其项目入市的时候，往往是抄底上车的好时机。比如说2011年时龙华花半里开盘，到2012年6月，8个月时间卖了1950套房子，是当年的楼市销冠。那段时间恰恰也是上一波牛市抄底深圳楼市的最好时机。

这一次历史会重演吗？

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