今天深圳终于降温，乘天气凉爽去后海踩盘来到曦湾天馥，半个月前的8月20号晚上，这个楼盘开盘，推出148套90至260平的四到五房，当天卖掉近9成，单价更是达到7万每平米，成交金额十个亿。新浪乐居的报道出炉后，一天内，在微信上的阅读量就超过了40000万。很多朋友难以理解，为何在全国其它城市，楼市哀鸿遍野，地方政府一个接一个迫不及待比赛式的放松限购的情况下，曦湾天馥这个楼盘不但热销了，而且价格冲上了7万每平的高位？个人认为有以下几个原因：

第一，从供求关系分析，深圳楼市总体依然处于供不应求的状态，尤其是关内及近关区域。这一点，也得到了深圳房地产政策智囊王锋的肯定。深圳实际管理人口已经接近两千万，密度位居全球各大城市前列（有说法认为是全球最高), 人口持续净流入，导致住房需求有增无减；另一方面，由于众所周知的土地供应极度稀缺，严重制约了深圳楼市的供应量。求助于旧改，耗资达，周期长，短期供应也难放量，因此供不应求将是常态。特别是今年以来开工量同比下降百分之六十，这会导致明年供应量更加紧缺。这与国内很多二三四线城市人口净流出，楼盘遍地开花，楼市供应天量的情况完全是天壤之别。这是深圳楼市的大背景，所有参与者都不能忽视。那些更有经济实力的人，显然对这一点认识的更加清楚。

第二，从经济周期看，深圳很可能正处于又一轮房价上涨周期的起点（这一点估计争论会很大）。国泰君安证券近期发布了一篇策略报告，看高股市到5000点。其逻辑核心是：社会无风险利率的降低，将会开启牛市。在这篇报告中，国泰君安首席宏观分析师任泽平写到，“降低无风险利率，提升风险偏好，将开启一轮波澜壮阔的大牛市，5000点不是梦。”

个人前不久在和另一知名券商国信证券，房地产行业首席分析师交流时，他也提到了类似的逻辑：无风险利率的下行，意味着资产价格将会攀升，股市走牛，楼市上扬----- 近一个多月来，中国股市的持续上涨，已经初步验证了这一逻辑的正确。或许在接下来的时间，我们又能看到，这一逻辑在深圳楼市的实现。对经济运行更为敏感的一部分财智阶层已提前布局，相信曦湾天馥的客户中就有这些先知先觉者。

第三，从片区角度看，深圳湾集中了深圳34年来最精华最优异的资源，这一点已经越来越成为共识。而作为深圳湾的重要组成部分，后海经过08年以来的高密度开发，目前住宅开发已经进入尾声，可以说进入了“房荒”时代，无房可卖。因此曦湾天馥属于高度稀缺，皇帝的女儿不愁嫁。

另一方面，深圳湾还有广阔的发展前景，住宅开发的尾声开启的是地标级写字楼群的建设周期，随着包括阿里巴巴、华润等大量总部大楼的建设，数以万计高端人群的涌入，各项城市配套的进一步完善，深圳湾超级总部规划的逐一落实，这里将越来越壮美。正如深圳Jacky 所说的：“一百多的年前的曼哈顿可能就是这样吧。”

最后，说一下产品户型，曦湾天馥能卖到7万的价格，和产品户型设计也很有关系，主要户型拓展率都极高，可以说，非常震撼，具体88平米实际使用面积超过130平，94平米的实用面积可达135平米。而185平米的户型更令人震撼，超大的阳台，足以开Party。具体如何，朋友们去现场看看就知。7万每平的价格如果算上拓展后的面积，相比后海其它项目性价比依然很高，这也是曦湾天馥能逆市销售近九成的重要原因。