11月23日，在“2014年投资展望沙龙暨《鹏城楼市风云录》新书发布会”上，作为嘉宾，个人简单讲了几点下对2014年深圳楼市走势的看法，由于时间关系，来不及展开。在这里把这些观点记录下来，并做些补充，权当对自己明年投资行为的提醒，另外，预判的靠谱性如何，明年这个时候也可做个验证。

第一点，我对2014年的深圳楼市还是比较看好的。最简单的一个道理，4季度以来，北上广深四个城市都出台了新的楼市调控政策，限购限贷更加严厉了。就在昨天，连武汉都出台了更严厉的限购政策，外地人买房社保要求从缴纳1年变为2年。如果地方政府不是认为这些城市房价还有很大上涨压力的话，是不会出台这些政策的，毕竟三中全会刚刚强调：市场在资源配置中起决定性作用。限购从根本上是违背市场经济原则的。

正是因为决定楼市未来趋势的主要因素，比如人口流入、经济发展、收入提升、供应紧张、货币供给等，决定了北上广深等一线城市的房价还是会继续上涨，所以才迫不得已升级限购限贷，希望压制住房价的涨幅。但这种压制需求的办法，并不能从根本上解决问题，也就改变不了楼市走势。

第二，深圳房产税这次是跑不掉了。关键是出的话，对楼市影响会有多大。我个人认为，如果要出的话，不会特别严厉。网上流传的那些严厉版本不靠谱，最简单的道理，政策一定是各个群体博弈的结果，越难出台说明博弈越激烈，政策也会越谨慎，断然不可能一下子抛出一个非常严厉的，对亿万有房者损害特别大的政策，这种政策必然是短命的，或者无法执行的。而如果是一个不是特别严厉的政策的话，根据其它国家的经验，只是短期对市场有一些心理的冲击，中长期肯定还是会回归到经济、收入、人口、货币、供求关系来决定的这样一个轨道上来。

第三，明年房价依然是温水煮青蛙式的缓慢上涨，到年底一看，原来一年涨幅也不小。这主要还是由于货币因素，由于我们国家货币政策从09、08年这一波4万亿救市后，实际上已经进入相对偏紧的周期，也就是政府说的稳健周期，政府有意识的在缩紧货币供应，这从今年时不时的钱荒、额度紧张就能看出来。

这种情况下，支撑短时间房价暴涨的可能性已经比较少了。楼市会涨一波歇一下，涨一波歇一下。房价洼地会补涨，高地涨幅反而是放缓。大家也不要期望2014年会有大牛市，会有08、09年翻一倍的情况下。我相信明年货币政策也是稳健，保持经济增长速度不低于7.5%的情况下，政府会严格监控货币发行量，M2也就是14-15%的水平，增速和今年是差不多的。在这种情况下，房价很大可能是和2013年一样，温水煮青蛙式的这种上涨。

第四，谈谈个人看好的片区。首先还是西边的前海。这周末，我试着去走了一下刚刚前两天开通的广深沿江高速（S3），我从西乡大道上的S3，不到10分钟就开到了深圳湾口岸，实际上这条高速已经把后海和前海这两个湾区已经拉近在一起。

个人觉得，这条高速受益最大的还是宝安中心区、西乡碧海中心区，尤其是西乡碧海片区。我觉得这里2万多的房子可能明年都要到3万多以上，这是一个交通的直接利好。第二利好就是广东自贸区的申办，省长上周五已经明确表示，广东正在打包申请粤港澳自贸区，包括广州南沙、深圳前海和珠海横琴。三中全会文件也明确提出要扩大对香港澳门台湾的开放，在我看来，广东粤港澳自贸区获批的可能极大。鉴于上海自贸区获批后，附近的房价应声上涨3成，前海若获批自贸区，必然对周边房价有重大刺激。

个人第二个看好的片区是梅林，理由有几点，首先是它距离CBD足够近，第二是人口稠密，其次是地铁、第四是片区资源很丰富，最后是未来旧改众多。

梅林实际上是长期被低估了，当然在福田CBD本身一直没有饱和的情况下，梅林等周边区域被低估也情有可原，但是，现在福田CBD的发展空间已经趋于饱和，CBD南扩北拓也就成为必然的选择，梅林就是第一站。我们去日本东京看看就知道，像福田CBD这样小小的一片区域是不可能承载一个大都市的所有CBD功能的，必然会向四周扩散。如果说福田CBD是深圳的heart（心脏），梅林这个区域有山有水有人，完全可以成为深圳的MIDDLE TOWN（中城）。

梅林也是从会展中心——市民中心——莲花山的这条深圳龙脉的一节，目前有地铁4号线，正在建设的还有地铁9号线，其实还有一条地铁16号线，由福田区到龙岗中心城片区，连接福田南、福田中心区、梅林片区、中部（平湖）物流组团、龙岗中心城等 ，三条地铁线的汇集，未来交通会非常便利。

在旧改方面，近几年梅林旧改正悄悄提速，目前，福田燃机电厂、中康小区、上梅林、下梅林和特皓工业区改造工作已陆续开展，推动北环沿线工厂房整治。特别是梅林多块区域已进入旧改期，其中包括卓越旧改项目、绿景下梅林旧改项目、万利加旧改项目等。据绿景集团有关负责人介绍，一期工程将建设7栋150米高的超高层住宅塔楼，将使梅林崛起一片最高建筑群，大大提升梅林片区的城市形象。 同时，卓越城项目北区楼体已经落成.卓越城正在打造40万平米的超大体量城市综合体，涵括超10万平米企业总部基地、约10万平米高层甲级写字楼、约20万平米购物中心的商务、休闲、娱乐、购物的城市标杆综合体。

梅林人口稠密，蕴藏着巨大的消费力，也蕴藏着巨大的机会。南山海岸城的崛起，实际上正是受益于南山庞大的居住人口。从这个角度看，个人看好梅林旧改的综合体项目，尤其是带大体量SHOPPINGMALL的项目，其商铺、住宅、公寓、写字楼都有长线投资前景。