刚需或者投资者如何选择合适的房子？个人觉得应该优先考虑两类物业。一是地铁物业，二是学位房。这里专门谈谈对地铁物业的几点看法。

第一，深圳宝安龙岗地铁物业价值未来还有很大提升空间。地面交通越拥堵，地铁物业价值提升越快。

各类物业的估值基础，实际上应该按照与中心的交通时间，而非交通距离。在城市的核心区域，各类商业、休闲、娱乐、教育、医疗等城市配套资源，往往更为丰富，这也是为何城市核心区域的房价更为昂贵的主要原因。在地铁开通前，要享受中心城区的各类资源，只能通过地面交通，房价往往按照与中心的距离定价，距离中心越远，房价越便宜。

但是，地铁开通后，因为其快速、准时、交通时间的可预测性，实际上极大拉近了地铁站点物业与中心城区的距离。“一条铁轨挑两端”人们可以通过地铁跨区域工作和生活，以较低的房价享受中心城区的成熟配套。（城市快速干道也能实现与地铁类似的功能，但快速干道的交通承载能力无法和地铁相比，地铁更加亲民更加包容，深圳目前每天有260万人乘坐地铁，未来只会更多）

这个时候，物业的估值就不能简单按照与中心的交通距离，而是应该按照与中心的交通时间来进行。举例来说，如果一个非地铁物业与中心的地面交通时间是30分钟，另一个地铁物业，乘坐地铁到中心是30分钟，那么二者的估值应该在一个区间内。甚至，地铁物业的估值应该更高，因为城市不止一个中心，地铁的四通八达性和准时准点，保证了其抵达各中心的便利性。

城市越大，地面交通越拥堵，地铁物业越值钱。我们可以看到未来的一个趋势是，大都市的地面交通会越来越拥堵，私家车使用成本也会越来越高，这都会越来越体现出地铁的可贵，从而变相提升地铁物业的价值。尤其是对于宝安、龙岗等距离中心城区较远的区域，地面交通的不可控和不可预测性更强，地铁物业的价值提升更快。地铁实现了城市资源的重新聚集与再次分配

第二，未来房价应该按照与地铁站点的距离定价。用尺子量度，每一米价格都不同，与地铁站点的距离越近价格越高。实际上日本东京已经是这样，东京的房价严格按照与地铁站的距离定价，越近越贵。北京目前也出现了这种趋势，深圳未来也会沿着这条路走。

第三，地铁的发展将会改变城市格局，由“中心型”城市转变为“节点型”城市。每一个地铁站点就是一个城市节点，这些节点实际上相当于中小型的城市中心，这些城市中心彼此相连，同时又与城市最中心通达，沟通一张大网覆盖整个城市。

事实上，城市的规划设计部门也是按此规划，一般地铁站点周边，容积率会在4——6左右，有些区域会到8的水平。尤其是龙岗、宝安一些旧改区域，高强度的城市开发，意味着基础设施会发生天翻地覆变化。

从这几点上看，无论刚需自住还是投资，地铁物业都是非常合适的选择，地铁图就是寻宝图。深圳地铁的发展依然处于初级阶段，这留给我们大量的机会，尤其宝安龙岗的一些地铁物业，周边的高强度城市建设和改造还没有完成，价值没有被充分挖掘，目前进入未来的可想象空间依然比较高。龙岗的远洋新干线，46平米做到3房2厅，而且不限购不限贷，目前通过新浪乐居还有2万抵6万的优惠，是一个入手地铁物业的低门槛选择。宝安可选择勤诚达22世纪，双地铁双公园双名校。