谁能赢得第二次海湾战争

   这个夏天，深圳东的海湾地区，狼烟四起，一场战争即将打响，参战的各方分别是华润小径湾、万科双月湾，莱蒙水榭湾、中航元屿海、合正东部湾、金融街巽寮湾、碧桂园十里银滩，富力富力湾，合生滨海城等九路人马。除了华润和莱蒙外，其它项目在过去的两年时间内，已经有过一场激烈的酣战。而今年华润和莱蒙两大巨头的加入，更使得这场战争更趋于白热化，整个海湾更为热闹，我们称之为“第二次海湾战争”

中航元屿海率先抢滩登陆

    这场第二次海湾战争，率先抢滩登陆，占据有利地形的，是中航元屿海项目。据悉，中航元屿海新一批精装海景公寓计划于5月25日盛大开盘，成交客户可参与南非肯尼亚动物大迁徙定制之旅，目前推出的2万抵4万优惠活动火热进行中。

此外，行业巨头华润的动作也极快，在高调参加春交会后，就在上个周末，华润举行了产品推介会，全面介绍了华润小径湾项目，该项目有两个数据令人印象深刻：总建面177万平米，总投资将达到180亿。这意味着每平米的成本超过万元，这一成本价已经超过了湾区很多项目的房价，结局如何尚存疑问。从这个角度而言，华润小径湾的广告语“相信华润的力量”，颇耐人寻味。而其它项目，目前的节奏略慢一拍。

滨海度假大势所趋

   从宏观角度看，整个深圳东海湾地区，或者说惠东滨海板块，今年面临几大机遇，也存在这诸多挑战。如何处理好机会和挑战，决定了谁能赢得这场第二次海湾战争，脱颖而出。

    第一大机遇是，滨海度假生活模式，已经被越来越多的深圳人所认同，这是大势所趋。决定这一趋势的背后力量是经济力量。按照国际经验，当人均GDP达到1000美元，观光游剧增；当人均GDP达到2000美元，休闲游骤升；当人均GDP达到3000美元，度假游逐渐旺盛；而当人均GDP超过5000美元，体验性旅游快速发展，个性化、体验化需求明显增加。

而深圳2012年的GDP已经超过2000亿美元，人均GDP接近2万美元。这意味着，深圳人的体验性、度假性、休闲性旅游进入一个爆发期。这从大小梅沙每个周末爆满的海滩，可见一斑。而作为一个距离深圳最近，最大，山海资源最丰富的滨海片区，惠东滨海板块，正是承接这种度假休闲需求的最佳场所。

   包括万科，华润，中航，碧桂园等在内的众多开发商，正是看到了这一大趋势，所以才纷纷在惠东滨海板块跑马圈地，设点布局，开发出一个接一个的大项目。同时，这些项目近年来在深圳地区的大力营销推广，看房召集，以及部分项目的热卖，也在潜移默化中，实现了惠东滨海片区度假休闲生活方式的启蒙与扩散，某种程度上，加速了深圳人滨海度假生活模式的成型。而这种生活方式，正是整个片区长远发展的基石，也是湾区这么多项目，进一步滚动开发，销售的底气所在。

    从这个角度看，今年，虽然随着华润和莱蒙的加入，整个湾区的竞争更加激烈，但对片区未尝不是一件好事，它会使得片区整体声音更大，更被深圳人所认同，也更加加速深圳人滨海度假休闲模式的发展。

两大交通利好引发湾区质变

   第二大机遇在于，交通的改善。这是今年最切实的利好，也是最直接的刺激因素。深圳人往往非常认同交通对一个片区的整体拉升作用，这在滨海大道，福龙路，龙岗大道等道路以及各条地铁线路的开通的过程中体现的非常明显。今年，这种交通拉升作用将发生在惠东片区，有两大交通利好将令整个湾区发生质变。一是厦深高铁，预计半年后，厦深高铁将通车，厦深高铁在稔山设站，高铁站点到湾区的项目均在半小时之内。高铁开通后，深圳市民不必再开车从沿海高速、惠深高速转道而来，可以选择高铁直接从深圳到稔山，四十分钟而已，这比当前深圳往返惠东的时间节省90分钟以上。借势大交通配套利好东风，环巽寮湾片区的滨海大道施工也在进行之中，预计在年内完工。

    二是范和港大桥的通车。范和港跨海大桥是惠州市第一座跨海大桥，桥梁全长2741米，按双向四车道高速公路标准设计，设计时速100公里/小时，连接巽寮滨海旅游度假区和稔平半岛，该桥通车后，深港两地的游客均可通过沿海高速进入巽寮湾北区，行程时间将由原来的1.5小时缩短到1小时。于此同时，让片区内项目的公共配套成为一体，让湾区成为一个整体。

    两大交通利好，意味着困扰巽寮湾数年交通瓶颈终被打破，这对整个片区具有深远影响。目前来看，受益交通利好最大的是中航元屿海，因为该项目距离范和港大桥很近。

三大难题困扰各项目

   虽然片区前景可观，交通利好也即将兑现，但这场第二次海湾战争注定是一场苦战，因为片区还存在诸多问题。第一是配套，应该说，在整个惠东滨海片区，政府是缺位的，结果就是配套缺乏，游客来到这里，想买包香烟都无处可去，晚上想吃碗面都没办法，很多游客过来度假，待不了两天就走了，因为除了游泳，基本没其它娱乐，旅游配套远远满足不了需求，这与国内或者国际其它滨海度假片区形成的巨大的差距，这也就对片区的房地产项目形成了极大的制约。如果说，交通解决的是，游客怎么来的问题，配套将解决游客待多久的问题。

    第二个问题是产品供应量巨大，目前片区九大项目，几乎个个都是巨无霸，上百万平米的开发量在这里都是小盘。而深圳人需求的挖掘，积累，释放需要时间，僧多粥少，注定了各个项目会有一场惨烈的竞争。

    第三个问题就是产品同质化，精装70平方米的公寓产品成为各滨海项目的标配。粗略计算，2013年公寓产品的货量超过80亿元。

中航元屿海有冠军相

    片区的各个项目都面临同样的问题，谁解决的好，决定了谁能脱颖而出?目前来看，中航元屿海是一位种子选手，有冠军相，值得看好。

    简单而言，中航元屿海具备片区其它项目尚未具备的几大特点。第一，引入了途家和格兰云天，解决了产品收益率的问题，使产品在大前景看好的前提下，具备了穿越中短期波动的能力。项目有一栋酒店式公寓由格兰云天大酒店提供五星级酒店式管理，综合回报率高达8%；另有一栋酒店式公寓由途家提供五星标准托管带租服务，与业主共分红；

   其次，资源稀缺，中航元?屿海以5000亩占地（含3000亩森林）的庞大规模，扼守巽寮国际湾区核心通道，是目前深圳东滨海项目中惟一拥有双海岛的项目，同时也是拥有最大森林运动公园、最长登山道、最大人工湖泊、最大国际帆艇运动基地等众多休闲体验场所的项目。开发商中航地产借力国际顶级规划设计团队Aedas凯达环球设计公司，国内顶尖的巅峰智业旅游规划公司激情碰撞，将项目整体规划为“一轴两带三核三山”，从“产品、资源、服务、配套”四个维度，着力打造国内首个“全时四驱度假地”，为业主提供的不仅是顶尖的高品质度假产品，更有极致的人性化服务以及尊贵的人居体验。

　 第三，是配套齐全，体验丰富，很好的解决了困扰滨海各项目的业主“待下来”问题，据了解，中航元屿海已投入巨资打造“全民度假总动员”目的地，不管是商务会议、青年时尚、还是中年休闲、养生度假需求，中航元屿海都能一站式满足。海岸隧道、滨海木栈道、滨海酒吧街、沙滩浴场、亲水平台、海景体验间、半山泳池、树屋酒店、环湖慢跑径等将陆续呈现；同时，与瑞典DAYTRIPPER帆艇协会合作研发打造南中国最大的帆艇俱乐部，未来将建成为拥有500艘帆船泊位的超级帆艇基地，今年7月将举办第二届国际名人帆艇大赛。毋容置疑，中航元屿海将成为南中国滨海首屈一指的商务会议、时尚浪漫、养生度假、高端休闲胜地，实现全民度假总动员梦想.

  第四，则是项目的位置微妙，从距离深圳的远近来看，中航元屿海处于中位，扼守巽寮湾片区的门户，自身配套丰富，同时也能享受巽寮湾片区的公共配套较。同时，距离范和港大桥近，受大桥通车利好最直接。