【考察缘起】

作为山水城林的南京，越来越多的豪宅面世，也引发越来越多的业内人士对豪宅的探讨。六朝古都的南京向来是千年历史文脉的代名词，历史丰富，人文绚烂。在南京豪宅不仅仅局限于建筑上的豪华与奢侈，更多的豪宅倾向于对历史和文化的回归。文化豪宅成为新的居住趋势，南京的文化起源于老城南，老城南作为南京历史文化的根基，越来越多的投资者对此板块趋之若鹜。爱涛逸珍公馆正是这样一座位于中华门外、城墙根下的城市精品豪宅。对于这样一个养在深闺的豪宅，占据南京核心文化资源，自然资源的稀缺性项目，笔者有幸一探爱涛逸珍公馆，通过实地考察探究其城市价值。

【项目综述】

逸珍公馆定位为宁南首家高档舒适性低碳科技节能型精装住宅小区，在建筑造型上吸纳稳重、大气的北美草原赖特式风格，同时与精致小巧的景观绿化融为一体，逸珍公馆由4栋5层电梯洋房和一栋8层的小高层组成，低密布局保证居住舒适度。打造出一个独特的、高品质、高尚的精品住宅区。逸珍公馆由大小两块相邻的地块组。地块一项目东至机电厂复建房，南至雨花东路，西至南京电视广播大学，北至花雨南庭小区；地块二项目东至南京电视广播大学，南至雨花东路，西至晨光厂，北至养回红村。

【项目位置】

位于城南核心区域的爱涛逸珍公馆位于南京市雨花东路55号（雨花风景区东大门对面），中华门外，城墙根下，毗邻国家4A级雨花风景区，靠近雨花开发区。与市中心保持一段优雅的距离，同时坐拥新街口商业圈、夫子庙商业圈以及IEKA商圈等一站式繁华，距新街口仅仅十分钟车程，与地铁一号线相距仅两公里，地铁三号线卡子门站附近，出行便利。是属于真正意义上的老城南板块。

http://s4/middle/640cce3fhc5c87fd72d63&690

【交通条件】

老城南作为连接主城与新城的枢纽和桥梁，地理位置优越，交通便捷。公交路线四通八达，目前有公交101,102,103,33,119,137等公交线，距离地铁一号线中华门站仅两公里，规划中开通的地铁三号线卡子门站更是近在咫尺，黄金双地铁形成指日可待。若选择自驾出行，周围有机场高速、双桥门立交等，距新街口十分钟车程。

【项目规划】

项目紧靠南京城市绿肺雨花台风景区，自然资源丰富。同时老城南板块是南京人的根，无论是历史人文气息还是居住氛围都相当浓厚，项目位于主城与新城之间，靠近雨花经济区，政府重视软件园产业链的发展，受到政府的重视以及雨花经济开发区的辐射，板块发展潜力巨大。

【生活设施配套】

逸珍公馆位于主城最为醇熟的老城南区域，早已具备丰富的生活配套。购物方面有上海华联超市、开源农贸超市、苏果超市、大明花园农贸市场等便民生活配套，此外还有金陵男科医院、雨花门诊部、秦淮区洪家园仁和门诊、南京市第一人民医院、华琪大药房、三九药房、百信药房、海鲸大药店、先声药店等医疗配备。拥有南京东方智幼儿园秦淮分院、雨花台区实验小学、雨花台中学等教育设施。同时布有中国工商银行、中国建设银行、交通银行等金融网点，生活便利，居住氛围浓厚。

【规划设计】

项目由两块地块组成，地块一为住宅用地：总占地面积8868.9㎡，总建筑面积约为18406.61㎡，地上建筑面积约为13171.32㎡，地下建筑面积约为5235.2㎡。总户数为76户，地下停车位83个。

住宅由4栋多层电梯洋房和一栋8层的小高层组成，产品面积以100-214㎡平层（三房H户型 105㎡；J 户型122㎡；F、G 户型142㎡；大平层四房C户型214㎡）、180-270㎡跃层及叠加别墅（叠加别墅E户型180㎡；D户型190㎡；A、B户型218㎡；跃层187㎡）组成，部分户型附带露台、入户花园、一楼花园。

【设计风格】

爱涛逸珍公馆容积率为 0.29，绿地率为54.32%，项目紧邻雨花风景区，是南京不可复制的绝版稀缺资源。建筑密度9.83%，成就珍贵的低密度舒适住宅。为了打造高标准宜居小区，采用享誉世界的北美赖特设计风格，赖特风格提倡人、自然、建筑应该融为一体，逸珍公馆把北美草原赖特风格的“有机建筑”体现的淋漓尽致，源于自然并高于自然，青灰石纹，斜坡屋顶，砖红色墙砖，大屋檐，四坡顶，大尺度露台，大尺度开窗，精制入户花园，空间构造灵活多样，建筑内外空间交融沟通，同时又极具安静隐蔽特色。

【产品优势】

位为城南首席高档舒适性低碳科技节能型精装住宅小区，采用九大创新节能科技。①地源热泵系统，可分户计量、分室控制；②风机盘管系统；③新风除湿系统④地板采暖系统；⑤24小时持续不间断中央热水系统；⑥外墙外保温系统；⑦屋面保温隔热系统；⑧铝合金外遮阳系统；⑨、隔噪隔声系统。其中，日本YKK断桥铝合金“6+16+6”充氩low-E中空玻璃加外遮阳系统，是南京市场上使用中空玻璃最厚标准之一，有最大程度隔音隔热，有效阻挡红外线入户。新风除湿采用独户自控窗机，更加环保节能，24小时不断更新除湿，让住户跟“黄梅天”说拜拜。地暖系统让父母再也不用担心孩子赤脚在地板上奔跑会着凉，让祖辈告别“老寒腿”的折磨。恒温恒湿系统使室内温度，冬天不低于18℃，夏天不高于26℃，湿度小于65%。科技使逸珍公馆摆脱了传统空调的束缚，并使项目综合节能率达65%。既节能又环保，符合当今“低碳”生活的潮流。此外，众多的智能科技系统提高了项目的舒适性，就像随时有贴心管家服务在周围，堪称“绿色智能住宅”。

【顶级配套】

爱涛逸珍公馆整合世界知名名牌，结合智能科技，特邀国内知名设计公司打造菜单式装修满足高品位人士眼光，以简欧风格彰显国际风尚，构筑高品质生活天地。项目精心挑选高品质国际知名品牌配置，如意大利品牌stosa进口组合实木橱柜，是欧洲最早的专业橱柜公司之一，是整体橱柜质量与艺术结合的标志。美国百诺肯净水器，美国爱适易食物残渣处理器，美国摩恩水槽、龙头，方太灶具等等。

【开发商资质】

投资商：江苏弘业股份有限公司成立于1979年，公司于1997年在上海证券交易所挂牌上市。公司主营进出口贸易及气化投资，在房地产领域也成功地进行了多元化经营。

开发商：江苏爱涛置业有限公司、江苏弘文置业有限公司。江苏爱涛置业有限公司成立于1998年6月,是江苏国有资产委员会下属弘业国际集团（上市股票代码：600128）的控股子公司，主要从事房地产开发。公司经过13年的发展，凭借国有企业规范的管控能力、良好的运营机制和优越的资金实力，在经营管理、绿色技术、开发团队等方面都取得了长足发展，现已成为弘业国际集团的重要支柱产业。

近年来，爱涛置业公司坚持“品质优先、服务于民”的开发理念，将“低碳节能、产品品质、企业服务”共同列为公司“十二五”期间的重点工作。公司先后成功开发了爱涛漪水园、爱涛艺郡临枫、爱涛翠湖花园、爱涛天逸园等项目。目前，正在开发爱涛逸珍公馆、爱涛尚逸华府等项目，涉及开发面积70余万平方米。在未来的发展目标上，江苏爱涛置业有限公司将继续秉承国有企业特有的社会责任，努力创造“和谐、温馨、舒适”的人文居住环境。

【项目SWOT分析】

S：地处老城南，毗邻雨花风景区，拥有优越的文化历史资源和自然资源，低密度类别墅住宅，舒适度高，产品稀缺，是南京真正意义上的城南大平层文化豪宅。

W：产品知名度还有待提高，市场认知不足，有点大隐于市的感觉，城南项目比较少，很多人对于这个项目较为陌生，不知道城南还有如此文化豪宅 。

O：随着城市经济的快速发展，人们开始寻找城市价值，老城南的价值逐渐被挖掘，对文化本源的回归与渴望，城南文化豪宅的居住理念逐渐被认可，文化豪宅开始流行，财富阶层有很强的文化豪宅购买意愿。

T：南京人对于大平层豪宅的认知不足，相当一部分富裕阶层认同别墅置业。政策调控依然影响市场投资购买意愿。

【户型研判】

105-214㎡平层洋房，大开间，短进深；户型规整，区域分割清晰明确，通风采光好；空间开阔，舒适度高。

142㎡平层，方正的格局，南北通透的设计，布局十分合理；客厅配备超大景观阳台，畅享室外优美景色；配备超大书房，汇聚无限灵感；双卫浴的设计，能够极大程度保护主人隐私；

http://s12/middle/640cce3fhc5c8856c1a9b&690

186-266㎡跃层及叠加别墅，私家入户花园，五米开间客厅与卧室；独享入户电梯，确保业主便捷性与私密安全性；顶层超大观景阳台，缔造顶级精品豪宅豪宅风范。

191㎡叠墅，四房两厅三卫，5米超大开间，最大限度满足观景、光照、通风需求。复式结构尽显家庭风范，楼上楼下自然保证家庭居住私密。一楼私家入户花园流露主人雅致情怀，吧台、餐厅、客厅，生活功能区合理排布，又自然融合。二楼套房式主卧私享独立卫浴，配备步入式衣帽间。双景观阳台设置，二楼更有270°多方位超大露台，让生活空间充满美景。

http://s13/middle/640cce3fhc5c8874ab24c&690

http://s13/middle/640cce3fhc5c88770ca7c&690

【项目图片】

http://s15/middle/640cce3fhc5c88a039d7e&690

http://s10/middle/640cce3fhc5c88a8fe469&690

http://s6/middle/640cce3fhc5c88ac1cf85&690

http://s7/middle/640cce3fhc5c88adadeb6&690

http://s1/middle/640cce3fhc5c88b1b59c0&690

http://s3/middle/640cce3fhc5c88b488642&690

http://s1/middle/640cce3fhc5c88b85ee20&690

http://s15/middle/640cce3fhc5c88b9b4f0e&690

http://s2/middle/640cce3fhc5c88bd83b91&690

http://s9/middle/640cce3fhc5c88c06b8e8&690

http://s14/middle/640cce3fhc5c88c3388dd&690

http://s2/middle/640cce3fhc5c891d68181&690

http://s2/middle/640cce3fhc5c892118cb1&690

【结语】

看完逸珍公馆，从整体上感觉这个项目基本上可以代表南京的文化豪宅水平。全城难得的黄金地段和优质稀缺的文化和自然资源，国际化的设计理念与古城文化相结合，精致又不乏大气的建筑风格以及室内配置，堪称南京精品文化豪宅的典范，它让六朝古都的南京又多了一份城市精品，也是的城市文化豪宅的形象更加清晰和丰满。