最近，很多网友留言给我向我打探江北特别是桥北板块楼市走向，什么时候是低点，是否可以入手。今天，就这个话题集中做个回复。

基于市场研判，整体来看，下半年江北（主要指桥北板块）或将迎来价量齐跌格局，主要基于以下三个原因：

全市最大库存：永远的痛

大盘当道的年代，桥北板块一直走低价速销路线，是南京刚需族的主战场。然而，由于上市量也大，分期开发周期快，加之市场迅速走向冷淡，因此也积压了大量可售房源。有数据调研表明，北以近1.2万的库存量位列第一名，比江宁库存量多达3600多套，是城北库存量得两倍之多，成为全市库存量最多的区域。其中，江北楼盘天润城的库存量就达4413套，单个楼盘的库存量远超河西片区库存总量。而另外几个大盘也是积压了大量房源。

库存量是市道低迷时的一个隐形炸 弹。如果把楼市比作水库，这将随时诱发决堤的危险。按照目前消化速度，即便没有新增商品房，估计也得消化一年半之久！而刚需市场本身客源就萎缩，银行按揭门槛提高，整体市场信心尚待重建，此时的库存量就尤其显得像一座大山压在江北尤其几个超级大盘的身上。

同质化：既生瑜何生亮

同质化是桥北大盘定位上最大的伤。虽然有远景几条轨道及纬三路隧道的开通，但是产品同质化严重，大量可替代性产品层出不穷，使得刚需人群多了更多议价的可能，观望情绪渐浓，并不急于出手。

在旺市之下，几家大盘可以带有垄断性质的制造价格联盟，甚至轮番涨价。而一旦市场转冷，所谓联盟不攻自破，盟友成了敌人，纷纷刺探对手情报。上周，就出现了几家大盘争相打出烟雾弹，以明折暗扣形式悄悄让利，个别盘甚至有七千挂零的价格。但是，并没有得到买家响应。预计此价格战还将延续相当长时间。

都市圈物业：直接拦截江北客

江北一方面要忌惮奥南、新尧等新兴板块的崛起，大量大品牌高附加值产品价格也就在万元上下，如金地自在城、朗诗绿街不少房源仅在9000多，成为江北的最大分流。而接下来江宁也将迎来多个争夺刚需的品牌大盘，如万科金域蓝湾88平米三房120万必将引发刚需人群的强烈关注。

更值得关注的是，类似碧桂园凤凰城和欧洲城这样的超级大盘，势必会改写南京刚需人群的置业地图。在凤凰城开盘之际，桥北大盘干脆刮起免战牌，而后一直未有大动作，小批量推盘也是显得力不从心。而在休养生息期间，正面战场的紧邻江北的滁州乌衣欧洲城再次刮起“碧桂园旋风”。人们再次见识了一个带有五星级酒店的社区的大手笔大气势。有小道消息说，可能将会以江北楼盘的一半价起步入市，多花十几二十分钟，价格及半，品质大大提升，其对江北楼市的瓦解作用不言而喻。

总之，未来江北尤其是桥北的楼市，将迎来一场苦战。如何增加产品附加值，如何价格合理让步，如何面对四面八方的围剿，走出一条自己的路径，值得关注。