【考察缘起】

河西楼盘御江金城年初抢跑限购令取得重大市场突破，并通过一系列高端营销活动维持了较高的市场热度，成为板块成交领跑楼盘。近期1150亩绿博园免费开放，御江金城1.2万平米中心景观带同期完成，项目高调打出“公园物业”标签，加之楼王要推出，与相邻项目天正滨江形成犄角对峙，业界称为楼王PK，究竟谁优谁劣？特前往一探究竟，考察报告如下：

【项目综述】

御江金城在拥有优越江景资源的同时注重内部景观的打造，重金打造的内部12000平米自建中央景观庭院，景观设计风格完全沿用绿博园的设计风格——生态绿植、通幽小径。绿博园的免费开放成为御江金城的私家花园，项目景观优势突出。项目平层产品前期销售良好，近期推出跃层产品。

【项目位置】

项目位于河西奥体梦都大街188号，位于河西新城中部地区，东临顺驰滨江奥城，南面为滨江公园，西接绿博园，北靠上新河中学。

【交通条件】

地铁1号线奥体中心站步行至项目约10分钟，公交线路有7、152、160路，扬子江大道站直达项目。项目南面为梦都大街，西接扬子江大道，交通便捷。地铁1号线西延线规划绿博园站、规划中的地铁9、10号线设有松花江西街站，步行至项目5分钟。

【区域规划】

2014青奥会青奥村择址奥体南部，在青奥会结束后，青奥城将“转型”成为连接河西中部和南部地区的新城市综合体和核心区。河西新城北部规划将建成“一轴两核一园、两带四景”的结构。快速发展中的河西北部与南部之间通过河西中部衔接贯通，河西中部承载的城市职能辐射范围将再次放大，未来河西中部将成为河西板块的核心区域，战略地位将再次提升，处于奥体中部的御江金城居住价值有待释放。

【生活设施配套】

共享滨江奥城配套设施，华润苏果兴隆大街店、家乐福，距离御江金城5分钟车程；可的、华联便利店、好邻居菜场等便民配套在5分钟步行范围内；首都银行、浦发银行、农行等分布在项目周边，御江金城规划1栋11层商业配套，日常生活较便利。

毗邻御江金城的面积约17公顷的青奥轴线已动工，将建设少量商业、旅游、休闲设施。其中青奥中心将设有1500-2000座的青奥论坛中心、1800平方米的宴会厅等设施，配建2个共计1000床位的酒店，还将建有体现各国风情的餐饮和商业购物区的国际风情街，提供高端商业配套。

【教育配套】

御江金城拥有丰富的学区资源，苍山路上的奥体艺术幼儿园、奥体小学步行至项目5分钟、与上新河中学一路之隔。中华中学高中部预计2011年7月整体搬迁至河西新校区，新校区距御江金城仅一街之隔，金陵中学河西分校和附属小学也距御江金城不远，周边还有南京致远外国语小学，建邺实验小学等教育资源。

【绿化率】

项目外部环境优越，开发商在梦都大街御江金城段打造350米绿化带，8000平方米外围绿地密植组团种植。项目内部绿化率达36%，用多种植物打造绿色生态空间。最大楼间距达70米，光照充足，保证了充分的采光，在同类产品中竞争力较强。

【规划设计】

御江金城项目总建筑面积约17万平米，产品形态为高层、小高层住宅、联排别墅为主，辅之以LOFT、商业、生活配套设施等。根据地形特征，以两条纵横交错的景观轴区隔小区的空间布局，南面是超低密度联排别墅，北面为一幢小高层，东西侧分布6栋高层住宅。5层以上可饱览一线江景，社区内部有1.2万平米中央景观绿地。

【建筑风格】

高层住宅采用ArtDeco集合新古典主义风格，采用高档石材贴面。别墅产品精选南加州西班牙建筑风格，采用天然石材、天然木质材料、花式铁艺，强调艺术氛围和休闲情调

【开发商资质】

五矿地产隶属于五矿集团，是世界500强企业，被国务院确定为全国首批55家企业集团试点和7家国有资产授权经营单位之一。2007年6月，五矿获国务院国有资产监督管理委员会批复，增列房地产开发与经营为其主营业务之一，在国内外参与投资建设了多个商务楼和住宅小区。
   

五矿建设南京开发项目有奥体在售楼盘御江金城及江宁东方龙湖湾，储备地块有位处江宁科学园弘景大道以南的G69地块。五矿的央企背景成为其在南京快速打开市场的重要因素，随着项目逐步进入交付期，物业服务将成为市场对其品牌价值再定义的重要考量，建立行业领先的物业服务体系对五矿树立一线房企风范具有重要战略意义。

【设计团队】

御江金城景观设计由成立于美国的著名设计机构优地联合（北京）建筑景观设计咨询有限公司设计打造，以国际化的先进设计理念精心打造1.2万平方米原生态居住园林。小区内有绿荟园、绿锦园、绿瑰园、绿琢园、绿圃园、绿熙园六大中心景观，以植物为特色，乔灌草相结合，各种名树错落排列，体现高尚品位的主题生活。

【项目SWOT简析】

S：品牌地铁楼盘，自然环境优越，社区环境较好 

W：项目靠扬子江大道一侧有一定噪音干扰

O：项目涵盖高层、小高层住宅、联排别墅，产品线丰富，目标客群广泛

T：项目大户型产品目标客群糟限购令拦截，片区同质化大平层竞争激烈

【户型研判】

138平米3房两厅：户型方正实用无浪费面积，动静分离；主、次卧室及客厅均朝南，通透采光佳； 4.2米宽景观客厅，25平米超大主卧，全景飘窗设计，入户花园及超大庭院，景观视线佳。

225平米跃层5房

15.3米超大面宽，客厅餐厅一体化双层挑空，营造壮阔立体的空间感受；入户花园，多重赠送空间，通风顺畅采光佳，带来绝佳观景视线；90%超高得房率，营造阔绰居住尺度；卧室采用套房设计，附带衣帽间，保障私密性与功能性；双层设计将起居空间与生活区独立，动静分离、自由分区，充分兼顾观景、起居、聚会、会客、休憩等多重需要。