大萝卜早在去年底就预言，2010是奥体年，时序才三分之一，虽历经新政的凌厉攻势，奥体仍然当仁不让的位列南京楼市第一方阵。无论是人气还是实际成交量，奥体成为2010年南京楼市的主战场。

            ■  人气王：奥体是全南京人的奥体

奥体板块无疑成为今年的大热板块，且不说老牌的万科中海仁恒融侨，光是新加盟的大牌公司就足以引发市场的强烈关注。其中包括来势汹汹的央企大腕保利，景观先行千米长廊给南京人一个特别的问候礼；号称别墅气质楼盘的御江金城开发商——世界500强五矿，突击开盘，价格杀手锏抢夺先机；而吊足了市场胃口的栖霞建设，终于在5月中一个风雨交加的清晨开门迎客；即便是西瓜盘碧瑶花园，至少赚足了人气；而杀入南京不久的宇业地产，后生可畏用低碳概念撕开了市场缺口；融侨的玫瑰纪因洋房的极度稀缺而显得弥足珍贵，总价高达4、500万，网上显示每周都有多套认购，开发商未作强势推广，惜售心态可见一斑----

上述楼盘即便在新政寒流的袭击下仍然抢足了市场眼球，可以说，奥体不再是一个副城概念了，而是改善型需求的主要阵地，成为南京楼市的绝对主流板块。进入5月，该出招的都出招了，就剩下保利香槟国际价格尚未明朗，市场人士纷纷猜测其价格谜团，它的面市将决定奥体后市走向，也因此被赋予了风向标的意味。大萝卜不妨试着将今年上市的楼盘做个解析。

              ■  五矿御江金城：2010楼市大赢家

说起五矿御江金城，就不得不提及五矿旗下5月初新开盘的江宁楼盘御山湖。操盘手法如出一辙。不求利润最大化，而是充分拔高市场预期，在市场普遍预期的售价下浮了至少一成以上！所以大萝卜曾经在文章中对五矿的操盘思路作了分析，果然不出所料，夜间突击开盘，当天多重优惠，给市场给竞争对手一个强烈的震撼。

五矿快速反应，走量为上，绝不恋战。继江宁御山湖新政后大半个月成交300多套，前天开盘的御江金城再次开门红，以130套近4个亿的业绩成为新政后的最高成交额。这一点上看，似乎与其央企的背景有悖。通常我们理解的央企，都是流程冗长，市场反应机制滞后，而此次我们看到五矿地产市场判断准确，合理低价入市，连下两城，成为近期南京地产淡市下的2朵并蒂奇葩，而且很快在南京市场建立了深得民心的形象。

当然我们也听到另一种说法，五矿破坏市场秩序，大打价格战甩卖产品，是缺乏自信的表现。大萝卜不以为然，这让我想起了去年也发过此番议论的“周局长”，评判开发商贱卖产品，引发百姓愤慨，遭网友人肉，无疑站错了位置。试想决策层那么煞费苦心，其主旨就是要让房价合理回落，这厢有开发商有觉悟率先响应了，把价格降到一个市场可以承受的水平，怎么就错了？理当鼓掌才是，如果有更多的房企效仿五矿，对百姓幸甚，对房地产发展亦大有裨益啊。

至于产品，见仁见智，但我始终相信市场，这双看不见的手在冥冥中回答了。我还愿意相信一个有长久愿景的开发商愿意拿出足够的诚意来回馈对他们抱有信心的客户。

尽管所剩房源无多，周日参观者还是络绎不绝
本周刚刚开放的样板景观区，植物、水系养护尚需时日

              ■  保利地产：蓄水2000组客户成为最值得期待

五矿亮剑，拨云见日，各方好事者开始试探保利香槟国际价格预期。

首先是有人网上大搞网络PK，硬生生的把2个奥体的腕放在一块角力。其实都属奥体板块，区位价值相差无几，产品气质、户型定位、容积率相近，关键还是看客户的偏好。

说到不同，保利作为实力央企，地产股“招保万金”四龙头之一，多城市多产品线开发经验，所以一入南京，马不停蹄，有如神助，不足十个月就入市，特别是景观先行，3万平米的河滨公园让业内啧啧称奇。这点上要略强于五矿。但五矿也不敢示弱，尤其是设计施工队伍均来自国内一线品牌企业，再加之南京五矿的管理团队来自在行业极有口碑的“中海系”，无论是掌门人杨某还是主管营销的副手史某，都是在中海浸淫多年的操盘手。

我们不妨就其2家的主力户型140的三房单位来看，居然出现了惊人的相似性！同样的三间朝南，同样的赠送面积，同样的准一梯一户，同样的紧贴144平豪宅分割线以下的改善型需求的主力，所以孰高孰下，莫能辨焉！

不过可以期待的是保利作为首个进入南京的楼盘，势必要打造品牌以赢取口碑，所以十分用心，尤其是当万科、仁恒的物业品牌成为标杆时，保利物业早在南方已然是一个强势品牌。而五矿的物管短板开发商也是意识到了，除了聘请世界知名物管公司顾问外，也在思考物业管理新模式。

另外值得关注的是，保利下月即将推出的一期产品应该说是整个小区最好的部分之一，北侧的紧邻中心景观区的几栋率先推出。这种操盘手法在香港、深圳较常见，而在大多数城市很罕见。一般开发商都会将最弱或次弱的产品拿出来试水，低价入市，楼价逐步低开高走，而保利的反常规手法似乎也在印证他们要拿下这场攻坚战的开盘胜局。所以要和五矿此次拿出来的小区中一般的楼栋比价格，似乎不太公平，这有点田忌赛马的意味。

至于价格，现在谁也说不准。可以肯定的是，五矿的价格对保利定价形成了较大的干扰。大萝卜要提醒保利的是不要被周末汹涌的人潮所蒙蔽，2000组登记客户有时候可能就是个数字而已。如何理性定价是我们要认真对待的课题。