2010新年伊始，从国四条到国十一条，中央决策层用心良苦。政策主要针对供给、市场、监管及保障性安居工程建设。不少措施在此前分别出台过，此时密集的再次同时推出，有如密不透风的组合拳，真能够产生威力叠加的效应？二套房贷收紧，能否击退“投资性’”和“改善性”需求的购房欲望？房价能否出现价量齐跌的格局？


2009年，楼市经历了冰火两重天。楼价从年初的扑朔迷离，到四五月开始的抽筋似地疯长。房价从地狱十八层升到了天堂，房地产的造富效应，数字攀升的快感让有房人体验到了做“富人”的滋味，给这个尚在踱着方步的古城一夜间冒出了数以万计的百万富翁。而瞻前顾后的空军们则信誓旦旦的说下一个轮回的低点一定不再犹豫。


房地产业渐渐由实体经济向虚拟经济蜕变，给投机炒作开辟出广阔的牟利空间，国际“热钱”趁机大量涌入，导致房价非理性上涨。当房地产成为金融炒家兴之所致的“玩偶”时，那些有自住需求的百姓就只能“望房兴叹”了。

石哥曾决意不写预测之类的文字的，可最近老被朋友们问起今年的楼市可能发生的状况，各种场合絮絮叨叨的也说了不少，整理下来，凑上十条，石哥试做2010年楼市10大预测。
给各位网友看看，明年此时再回头看看，算是博君一笑尔。

一、楼市不再鸡犬升天，价量出现板块分化

2009年南京楼市出现了各个板块普涨的格局，虽然不是应声齐涨，但也是你追我赶，幅度相当。石哥关注到率先涨价的是楼市的两端，即主城高级公寓、别墅类高端项目和相对低端的两江板块，其次才延展到中端产品，如河西、城东改善型需求的项目。

2010恐难再现鸡犬升天的局面了。由于各板块上市量反差很大，产品的质素也是参差有别。石哥估计，一些供应量放大的区域将出现微妙的变化。如河西在2009明显有透支市场的意味，个别楼盘元旦前后还叫嚣着冲3万，虽然有所斩获，但新的一年呢？河西预计新年在11家新盘的集中供应下，将出现激烈的争夺，客户的选择余地放大，个别挺不住的当然会暗送秋波，暗折暗扣。铁定马上就有效仿跟进的，价格出现波动是迟早的事，但是也别指望幅度有多大。


二、地方政策呼应力度式微，隔靴搔痒


这些天，关于楼市政策执行，被各方专家所诟病的是中央响大雷，地方毛毛雨。六部委声称今年任务就是遏制房价过快上涨，能给虚火上升的楼市降温吗？地方执行力度如何？

比如国十一条，首次很微观的在具体操作层面提出，“打击开发商捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序”，地方政策如何细化？不可谓不考验地方政府的执行智慧。南京圈内已经应用娴熟的分批推盘策略，“饥饿疗法”的市场营销手段能否真正有效打击？主管部门拿什么制约“已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售”等。石哥从一些渠道获悉，曾经被竖为全国典范的南京房价备案制度可能会夭折，目前省政府促进房地产市场健康发展措施的实施细则已基本定稿，具体方案将于近期公布于众。从目前放出的舆论信息看，难出重拳，预计还将延续目前的相关政策。

三、郊居化渐成主流，城郊新房趋热

由于城中以及靠近主城的楼盘价格一路攀升，老百姓的刚需已经无力接手单价1.5万的楼盘，于是挤压效应使得这部分主流消费群将目光投向了近郊的楼盘，比如城北的迈皋桥、尧化，城东的麒麟门、仙林，城南的江宁、板桥，以及江北。

如同全国大多数一些城市一样，城市摊大饼的发展格局使得南京同样开始了外拓计划。加之2号线的上半年开通，一号线南延北延，种种利好加速了和主城界限的模糊化，使得这部分产品占据主流市场，客观意义上的城郊居住事实将引发郊居化的热议，政府的各项市政配套包括交通配套也将提速。


四、江北再现V字价格走势

不可否认的是，江北在前些年确实被低估了！交通瓶颈的距离要远远小于人们的心理距离。

当过江隧道开通在即，地铁过江指日可待，如果大胆想象当年浦西浦东的变迁，真所谓三十年河东三十年河西，再来小心求证江北的跨江发展，能得到一些启示，但由于历史上规划滞后，产业不明晰，历任政府的战略格局不尽相似，使得江北总是偏安一隅，难得和江南八区分庭抗礼。

而今，关于江北的利好频出，有关江北主城化的说法也甚嚣尘上。历史的发展潮流我们抗拒，顺之者昌，我们的购房决策也应该顺势而为。当然，我们不主张过度的商业炒作，尤其是一些急功近利的楼盘，常常放卫星放大炮，自比 “南京的陆家嘴” 或赋予“奥北”概念委实匪夷所思！不下功夫练好内功，把产品做得有口碑，靠品牌立身，所以其价格也是具有极其的投机性，难怪我们的初次置业者不容易被忽悠了。

石哥大胆预测，这样的背景下，上市量大，楼盘品质参差不齐，江北楼盘也将是最脆弱的一个，一旦风吹草动，价格波动难免。所以总的来说，江北的楼盘整体品质有待提高，当类似融侨这样的多个品牌地产商新近加入合力造势，整体面貌必将再上台阶，从价格的比拼改为品质的竞争，市场良性循环，其价格在二季度或年中下探后将再度上攻，2010年走个V字型结构是最有可能的事。

五、商业地产春天来了？

2008年之前，南京的商业地产处于的自生自灭，无序开发的模式，一些开发商对商业地产爱恨交加，完全的赌徒心态，尤其是一些新型城区尤为突出。比较典型的就是江宁的多商圈无序开发，使得整个商业业态处于比较传统的低端开发状态。让开发商视成本高、经营难的商服物业为鸡肋，苦不堪言。2009年开始，一批先知先觉的商业物业开始了向现代新型商业开发模式转变，不少开发商也尝试长期持有经营性物业，加之五大行相继进驻给了古老南京很多新思维。

2009年，比较典型的就是多家大型商业物业扎堆开业，均取得不俗业绩。如珠江路金鹰、金轮新天地、水游城、河西万达、仙林金鹰等等，很多企业开始了琢磨开发商业物业，开发商把它当做一个具有杠杆效应的融资工具。如开发贷，很快就能转化成为经营性物业贷款，而这笔钱通过低成本从银行套出来之后，又可用于投资回报率更好的项目。

从2009年各地热门的成交地块资料看出综合性和商办楼用地开始受到市场追捧，尤其是一线城市这些用地开始出现供需趋暖的新态势。石哥推断，2010年的商业地产很可能将走出新的景象。河西CBD、主力商圈和各大区域中心的商用物业开发接近尾声，甲级写字楼市场和商铺市场已经出现转暖契机。此外，2010年的南京的商业物业市场，会伴随一批地铁上盖物业的亮相而走出低谷。石哥推断，由于开发模式、经营方式各异，2010年还将出现分化的现象。