感谢美国《亚省时报》2013年5月10日A7版头条刊发了此博！
在美国洛杉矶，由于气候、商机和优秀的大学等因素，吸引了大批华人在此置业。再加上二手房较有议价空间，买卖双方可根据房子所在的地区、环境、学区不同以及房子本身结构上、所用建材上的差别和保养的好坏，进行讨价还价，只要购房者有足够的经验、耐心和谈判技巧，在购买二手房时往往能觅到价廉物美的房产。
然而，前不久刘刚花48万美元，在临近加州大学长滩分校买下的一栋两层建筑，到手后，实用面积竟从380平方米缩水到190平方米，最糟糕的是，刚完成房屋过户，刘刚就收到长滩市政府的通知，被告知这处房产有严重违建，政府认定其房屋结构不安全，不仅不能出租，甚至在整改前都不能住人！
有了刘刚的前车之鉴，不少买家深感在美国买二手房是有一定风险的。蔷薇曾就此问题专门咨询了美国洛杉矶谭君隆律师事务所李翀鸣律师，得知美国很多二手房(尤其是亚裔卖家的房产)都可能有一定程度的违建，问题可大可小。“对于买家而言，应当尽早敦促其经纪与政府的规划部门确认，如果风险较大应尽量回避，如果问题可控，则应与卖家达成相关费用协议。”李翀鸣律师如此告诫我们。
蔷薇2011年曾在美国洛杉矶居住过一段时间，与亲戚一起看过加州不少二手房，这些房一般占地都比较大，每栋房屋的前后都有宽大的花园，这是因为以前可供开发的土地很多。但现在土地越来越少，而且各级政府对土地利用的限制也越来越多。
在美国投资房地产，与国内可以亲自上阵不同，必须找到一个靠谱的中介。虽然，买家借助网络信息已经可以获得不少房源信息，但在美国，房屋买卖会涉及比较复杂的法律关系，再加上学区等需要考量的因素，有一个靠谱的中介是十分重要的。当然，这也意味着买家需要额外支付大约3%的佣金费用。
由于刘刚不想增加大约1.44万美元的佣金支出，故而选择了自己与卖方沟通，并自己过目总计超过400多页的房屋交易文件，其中不乏专业要求极高的建筑图纸、法律条款等细节。
事实上，长滩市政府早已就违建事宜向原屋主去函，负责拍卖房屋的美国银行不仅知道此事，也实际收到过相关函件。根据相关法律，遇到此类问题，卖家及其经纪必须向买家披露相关风险并提供所有的文件，然而，在整个交易过程中，长滩市政府的几封函件都未被包含在相关的交易资料中，而卖方经纪在知悉违建事宜的情况下，也没有直接告知买方或其经纪该房屋存在这一问题，只是在总计超过400多页的文件中的一页，用很小的字体写了一行“房屋可能有违建，建议买家与政府查询”。
刘刚没有注意到这行小字，他几番砍价廉价聘请的兼职经纪人A，刚刚考到房地产经纪证，尚缺经验，因为觉得“没赚头”而马虎处事，也忽略了这个重要问题。如果当时经纪人A稍微细心核对一下市政府的资料便可以发现这个问题。
美国的市政府规划部门都存有辖区内各个房产的规划图纸，其中会清晰标出各个房产的实际面积及正式获批的图纸。但对于刘刚这样不了解美国的买家来说，自行核对显然并不现实，但对于经纪人A来说，向市政府核实一下就能发现实际实用面积和合法面积有出入，其中，部分违建是由车库改建而来，稍有经验的经纪都很容易发现这里可能存在的违建风险并进行核实。
最后，刘刚无奈之下，只能遵从长滩市政府的要求，花费近8万美元，耗时4个月完成了对房屋的整改。然而，这一切并没有结束，起诉卖家及双方经纪的官司持续了近2年，庭外和解也只为刘刚带来了8万多美元的补偿。
一个小小的疏忽，让刘刚损失了无法计算的时间、精力和租金。对此，李翀鸣律师建议，买家在选择经纪时最好不要只图便宜，关键还是要选择有经验的经纪。“在正式建立雇佣关系前，买家可以要求经纪提供其资历信息，最好对经纪的资历做个独立评估，例如，关注该经纪过去是否曾因执业疏忽而被起诉或遭行业协会警告等。”
“在美国购房，从买家确认买房到产权正式交收一般有30－45天时间，如果在此期间买家发现房屋有此前未发现或披露的重大问题，还可以要求取消交易，因此，买家在验房时切记要细心。”李翀鸣强调，另一方面，买家也应再三确认房屋涉及的贷款及可能拖欠的税费问题，如果在此期间有发现有任何不妥的地方，应立即咨询专业人士，否则当房屋正式过户后，买家的处境就会很被动。
综上所述，在美国买二手房的风险不小，买家在投资置业之前，必须请专业人员对房屋进行一次彻底的检查，找出问题，让卖方修好或做出一些补偿。因为房屋一过完户，再发现问题就都由买方自己负责了。同时，还需要做房屋的产权调查，确认产权清白无误。如产权有疑问，银行就不会贷款给买家而延误交易或使交易中止。
感谢《洒脱人生》圈主 韦步峰
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感谢美国《亚省时报》2013年5月10日A7版头条刊发了蔷薇此博！
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