万科的利与税

　　研究显示：万科每赚1元钱，就能给政府带来5.33元收益。全球最大房地产企业为中国房地产行业的生存状况作出了最有说服力的阐释

　　                     深圳商报记者 傅盛宁

　　万科2012年年27日报披露后，各媒体均做了综合性报道，但专项分析却暂付阙如。本报记者最感兴趣的是：万科自己赚的钱多还是上缴的钱多？昨日本报记者与国富浩华会计师事务所的注册会计师就万科年报作了探讨，并请教多位专家，我们发现：万科辛辛苦苦干一年，还不如社会管理部门坐在办公室里从项目里挣的多（或表述为：万科对社会贡献巨大）。我们认为，万科的利与税的比例在房地产行业中具有很高的代表性。

　　                   1：1.69          

　　为什么选择万科作为透视整个中国房地产行业的镜子？这是因为：一、万科是全球最大的房地产企业，其主营业务收入达到1031.16亿元人民币，它的规模足够大；第二，万科产品遍及中国各省市，从北上广深到其他一二线城市，覆盖南方北方、东部西部，其样本足够多元；第三，万科是公认比较规范的上市公司，其财务报告真实性强、权威性高，堪当证据。

　　根据万科年报，万科2012年实现净利润125.5亿元，同比增长30.4%。昨日一篇来自中国证券报的报道这样评价万科：同比增长30.4% 万科去年三天赚一个亿。三天赚一亿似乎很多，但有人比万科从万科项目里挣得更多。

　　万科的净利润是确定的，但万科交的税费有多少呢？

　　全国房地产经理人联盟常委马越通过万科年报，将营业税、城市维护建设会、教育费附加、土地增值税、企业和个人所得税累加起来，得出结论：万科去年整体税金支出211亿，超出净利润近一倍。

　　以这个数字计算，万科赚利润1元，政府平均就赚1.69元。

　　                      1：5.21

　　华宝证券财富管理部交易策略总监何承璋表示，这些税费里还不包括万科买地的支出，他明确地说，“土地出让金显然不在税金项目下”。

　　根据万科年报，去年一年公司新增加开发项目78 个，按万科权益计算的占地面积约624 万平方米（对应规划建筑面积约1,589 万平方米），平均楼面地价约2,790 元/平方米。以这组数字计算，去年万科在新开发项目中所含的土地出让金为2790×1589万=443.33亿元。

　　土地成本占房屋销售收入1015.79亿元的43.60%，大体符合多年来行业内对土地成本占房价比例各种数据的平均值。

　　整体税金加上土地出让金，万科去年向政府支付的金额为654亿元，占万科主营业务收入的63.43%。

　　将土地出让金计算在内，重新计算，可知：万科每挣1元净利润，万科要向有关管理部门缴纳5.21元税费。

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　　另外，在成交过程中，有关部门还从购房者身上获得各种税费。最大收入是契税。

　　根据有关法规，契税是按照购房交易交割的3%~5%计算缴纳。对个人购买普通住房（面积在144平方米以下，容积率大于1，且单价低于当地普通住房界定标准），且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，按照1.5%征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按1%税率征收契税。个人购买90平方米以上的普通住房，或购买第二套及以上住房的契税按照3%征收，个人购买非普通住房的按照5%征收。

　　为便于理解，我们全部将万科销售住房按1.5%的契税计算，去年万科房屋销售1015.79亿元，给管理部门带来的契税至少为15.24亿元。

　　这部分加上万科所支付的各种税费包括土地出让金，共计669.24亿元，是万科本身净利润的5.33倍。

　　通俗地说，去年万科每挣1元净利润，可为政府带来5.33元收益。（实际上，如果把购房者支付的印花税、房屋产权登记费、土地使用权登记费算在内，可能会达到1：5.40）

　　截至 2012 年12 月31 日，万科公司共有在册员工31,019 人.。