把握机遇，与海南共同持续发展

——开发商参与建设“国际旅游岛”的策略研究

邓宇明

海南自从改革开发以来，经历了2次重大的发展机遇：1988年的建省和2010年1月国家将海南建设国际旅游岛上升为国家战略。伴随着这两次重大机遇，海南房价和土地价格在近十年中就像过山车，经历了两次大的起落。为避免海南1993年泡沫重演，海南应学习国际上成功的国际旅游岛，一方面海南省政府应强势统一整体规划布局国际旅游岛的开发建设，另一方面房地产开发商应积极落实政府的统一规划，转变传统商业模式，形成可持续发展模式，把海南建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地，实现共赢。

以史为鉴，警惕“击鼓传花”

1988年海南建省后，由于当时政府没有对海南的建设进行总体规划、多数开发商没有实质性的建设内容、开发商主要靠倒卖地皮和楼花，加上银行的短期逐利行为，导致了众多炒家上演了一场“击鼓传花”的游戏。在这场空前豪赌中，政府、银行、开发商结成了紧密的铁三角。其中银行不仅充当了游戏的鼓手和输血机，自己也忍不住客串了一把玩家的角色。

泡沫生成期间，以四大商业银行为首，银行资金、国企、乡镇企业和民营企业的资本通过各种渠道源源不断涌入海南，总数不下千亿。几乎所有的开发商都成了银行的债务人。精明的开发商们纷纷把倒卖地皮或楼花赚到的钱装进自己的口袋，把还停留在图纸上的房子高价抵押给银行。

每一个玩家都想在游戏结束前赶快把手中的“花”传给下一个人。只是，不是每个人都有潘石屹那样的好运气。1993年6月23日，当最后一群接到“花”的玩家正在紧张寻找下家时，终场哨声突然毫无征兆地吹响，结果是在这场游戏中，政府、银行和多数炒家都成为了输家。

2006年下半年开始，元气大伤的海南房地产开始出现缓慢的恢复性增长。当年侥幸逃过一劫的潘石屹提醒人们：海南房产泡沫的后遗症仍未彻底结束。如何避免海南重蹈覆辙，真正把海南建设成为世界一流的海岛休闲度假旅游胜地，而不是击鼓传花的游戏场，已成为海南土地上政府、开发商和银行共同思考的议题。

“国际旅游岛”是怎样的机会？

通过与世界知名国际旅游岛的对比，以及对海南自然资源、市场及经济环境的分析，在对海南建设国际旅游岛的相关政策的解读中，我们发现，旅游休闲产业及旅游休闲房地产业是建设海南国际旅游岛的两大主打产业，两者相辅相成、互相协同与共同发展。

首先，《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》中，明确鼓励建设富有海南特色的旅游产品体系，同时，政府将积极引导和发展与旅游业相适应的房地产业，科学规划房地产业发展的类型、规模和速度等。

其次、海南的资源优势是惟一、稀缺和不可复制的，这也决定了海南房地产不同于一般的住宅地产，而是“资源型房地产”，以旅游休闲养老疗养等为主要目的。所以说，海南得天独厚的资源条件及“国际旅游岛”概念为其房地产尤其是旅游旅游休闲地产的发展提供了最具竞争优势的发展条件。（图1）

第三，随着中国富人群体及其资产规模的增长、交通条件的改善及闲暇时间的增加，投资和享受旅游休闲地产的需求激增。同时，国内居民收入持续提高，消费结构升级，通胀预期加剧，加之中国开始步入老龄化社会，这些都将催发海南市场向旅游休闲地产的转型升级和快速发展。

最后，对比目前海南与三大国际旅游岛的接待人数、人均旅游消费和旅游收入三方面，可以发现，海南的人均旅游消费远远低于三大旅游岛，有待升级（图2、表1）。对比世界上一些国际旅游岛的建设历程可见，政策对旅游业的发展具有极大的推动作用，海南岛得到类似的政策后，加上国际旅游岛的清晰定位，必将提升目前初具雏形的交通及旅游等基础设施，同时大量添加旅游和休闲的配套元素和文化设施，这将为在海南大力发展和提升旅游旅游休闲地产创造独有的历史性机遇（图3）。

政府应统一规划整体布局

笔者认为，海南省政府应强势统一整体规划布局国际旅游岛的开发建设，并加强落实规划的执行力度，设置专门监督机构和落实机构，建立考核机制，落实相关责任到部门与个人，实行问责制。学习印尼明丹岛等国际旅游岛（由六个分别来自印尼、新加坡、香港等不同的集团公司开发不同的度假村）的统一规划经验，以海南目前惟一由政府主导的整体规划区域海棠湾为试点，推广政府强势规划经验。

可喜的是，目前国家已经明确了海南国际旅游岛的战略定位及发展目标，此外，“国际旅游岛”的实施蓝图——《海南国际旅游岛建设总体规划》草案已完成制订，正在等待国家发改委的批复。这为海南国际旅游岛定下了地产布局。其中规定，将旅游度假的一线土地主要开发建设酒店，购物场所，不夜城、酒吧等娱乐场所，文化体育展馆等满足公众消费的经营服务类旅游房地产项目，二、三线土地主要开发建设景区住宅（风格别墅）以及度假长居型地产。

从空间布局看，旅游地产和商业地产将形成三大圈层、南北两极和东西两翼。三大圈层。即海岸圈层，房地产重点发展区；台地圈层，房地产适度发展区；山区圈层，房地产限制发展区。南北两极。以海口、三亚为中心，形成海南房地产开发的南、北两大极核，并辐射带动周边房地产发展。东西两翼。东部沿海以旅游房地产为特色的房地产发展走廊；西部沿海产业配套与旅游度假相结合的房地产发展走廊。

旅游布局方面，2月7日，《海南省城乡经济社会发展一体化总体规划》通过了评审，它结合国际旅游岛建设的战略目标，将构建海南“一海、两市、三区、多片（点）”旅游新格局。

其中，一海，即南海。重点是发展“豪华邮轮南海旅游”；开发海上游船旅游；建设中国游艇业基地。

两市，即海口、三亚。发挥海口、三亚两个核心旅游城市的作用，将其周边旅游资源和产品纳入，打造海口和三亚核心旅游区。

三区，即东部旅游带、中部旅游区和西部旅游带。将东部旅游带建设成中国椰树海岸，突出滨海度假休闲特色；中部旅游区建设成海南岛国家公园，突出风情民俗文化游和生态旅游；西部旅游带建设成中国金色西岸，突出文化娱乐和工业观光游。

多片（点），即特色旅游镇、村。根据资源分布的特色，构建多个乡村旅游发展区、生态旅游发展区和民俗文化旅游发展区，作为支撑城乡特色旅游发展的重点。全省共规划建设16个乡村旅游发展区。

开发商应扮演什么角色？

房地产开发商应积极落实政府的统一规划，转变传统商业模式，形成可持续发展模式，与各市县共同发展，创造就业机会、增加财政收入，实现共赢，把海南建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。

具体来说，开发商应抓住海南旅游休闲地产发展的历史机遇，深入研究国内外旅游休闲地产开发模式（表2），深度介入区域综合开发，摒弃快速开发快速销售的短视行为，创新盈利模式，创新规划、营销和开发节奏与时序，实现区域土地价值自我良性循环，实现资源价值最大化（图4）。

本文作者系正略钧策管理咨询顾问，该文章已发表于《住宅与房地产》2010年2-3月合刊，如需转载，请联系正略钧策市场部，010-59082982。