本报记者 王晓妮

　　“垫首付”重出江湖

　　继3月西安楼市大幅回暖之后，4月初成交量却出现了回落。数据显示，4月首周西安普通住宅成交1262套，较上周减少116套；住宅成交面积为130043.27平方米，环比下滑9.14%。

　　4月，楼市“小阳春”未现，开发商的资金压力持续加码。更是随着2014年西安春季住博会的到来，各商家为了最大范围地吸引购房者的目光，纷纷在首付上玩起了花样。

　　近日，记者走访时发现，不少楼盘开发商打出“垫首付”、“一成首付”、 “分期首付”的旗号吸引买家。据记者不完全统计，自3月起，西安有10余楼盘采用“垫首付”的促销费方式降低购房门槛，客户的首付比例最低仅为一成，这种促销似乎成为了一种趋势。

　　在凤城五路的一个售楼处，记者遇到了前来买房的贾先生，在攀谈当中贾先生高兴地说道：“我看中了一套100多平方米三室两厅的房子，总价不到80万，按照首套房30%的首付比例，应该缴纳23万多元的首付款，但是开发商告诉我，只需要缴纳3万元首付款就可以买到房子了，其他首付款只要在半年内付清就可以。而且无需抵押任何东西，并且如果以后他们还有更大的优惠措施，首付会更少。”

　　无独有偶，记者在唐延路、团结南路、凤城五路、朱雀大街南段、太华南路等区域走访时发现，在这些路段做宣传的开发商十有八九都推出了超低首付的促销活动。某售楼部销售人员告诉记者，目前他们项目在售的都是现房，项目中有4种户型，购房者可按照所买户型的大小，按照不同标准享受“分期首付”的优惠活动，按照户型的不同首付金额1万元—4万元不等，剩下的首付款在明年6月份之前分期付给开发商即可。

　　记者通过走访了解，西安市场的低首付基本上均是属于分期付款的形式，如香缤国际城首付只需20%，剩下的部分则在明年年底交房时需要付清。同样，位于高新区的龙记·观澜山项目，35平方米—75平方米的小公寓在售户型首付3万即可获得，据售楼处销售员人员介绍说，首付可分期付款，其余分季度每季度支付一部分，共分三次支付完即可。

　　高新某楼盘销售人员表示，无论是多大户型他们的首付仅需5万元。该楼盘置业顾问还给记者算了一笔账，他们两室最小户型为63平方米，按照均价7500元计算，总房款为47.25万元。首付款按照5万元交的话，可以节省9万元左右的首付款。

　　实为首付分期

　　业内人士认为，在年初银行信贷紧缩的市场背景下，开发商由于短期内资金压力较大或需尽快回笼资金拿地扩张，通过为购房者短期内“垫首付”，获取银行贷款，来缓解这种矛盾。另外，“垫首付”也可作为新闻炒作话题，通过低首付吸引购房者，提前锁定客户，促成楼盘快速成交。

　　都市春天策划经理何利红指出，“垫首付”甚至“零首付”的说法夸大宣传的成分比较多，实际是首付分期的行为，即原本一次性付清的首付款分几次付清。若不能按时还款，前期房款会被没收。“垫首付”甚至“零首付”是开发商为降低目前信贷紧张、首付比例提升等政策引起的需求后置而采取的一种积极营销手段。

　　但区别于分期支付首付，全国市场中也不乏真正垫付首付的案例。比如因杭州降价风波而为外界熟知的天鸿香榭里项目，在去年8月便打出首付10万的宣传语。买房只需缴纳首付10万，剩下的部分开发商会找第三方帮忙垫付，购房者签购房合同和借款协议后，就可拿着售楼部为客户开出的首付款证明收据，去银行申请办理按揭贷款。根据“借款协议”，购房者须在未来两年时间内，分四次将剩余首付款全额补上，在此期间开发商不收取利息。

　　同样在西安住博会期间，曲江·龍邸项目也打出了“首付5万买两房，首付8万买三房”的广告，华润·二十四城也喊出了“首付1万，住华润”的口号……这种超低首付对于相当一部分购房者确实具有强大的诱惑力，更是成为住博会上众多商家吸引客户的重要手段之一，其真实性也相对要高很多。

　　存政策风险

　　之前有明折暗扣、送面积、送装修、送家电、送物业费，甚至商业地产还有回购等促销手段，可谓名目繁多。但现在开发商们又打出“垫首付”的口号来吸引年轻“刚需”们的眼球。

　　在银行信贷紧缩的市场背景下，部分开发商推出的“垫首付”行为确实为部分购房者赢得了筹集首付款的时间，降低了购房门槛。但从长期来看，对购房者而言，却蕴含着一定的风险。记者了解到，推出“垫首付”的不少楼盘采取双合同，部分购房款则以室内装修、改造合同的方式约定购房者短时间内支付完毕。开发商“垫首付”的促销模式虽然降低了购房者的“入场”成本，但是其购房之初一段时间的资金压力都将非常大。

　　“虽然目前出现降低首付或分期首付的楼盘，但尚不是西安楼市促销的主流。”一位独立地产评论人士分析，“垫首付”的出现说明一些开发商资金链紧张，对于房企来说意味着在房价波动过大之时，将承担更大的风险。

　　“‘一成首付’、‘分期首付’是不符合相关信贷法规，对购房者和开发商来说均存在一定风险。”西安某地产机构总经理游勇认为，降低首付对购房者而言，虽然“入场”成本降低，但是对总体门槛仍没有降低。首付分期时间都很短，通常在房屋交付时就要交清，届时还要有大修基金、契税什么的要交，购房者压力会在短时间内集中体现，购房之初一段时间的资金压力也将非常大。何利红谈及，对开发商而言，如果房价出现拐点下滑的趋势，存在业主断供或者工程质量问题的可能。

　　正如何利红所说：“对于购房者来说‘一成首付’并不见得是一件好事，商家之所以会为你垫付剩下的20%，很有可能是因为在后期他会有80%的收益。”

　　“垫首付”的开发商或许并没有为购房者垫过一分钱。比如有一套原价在315万的房源，开发商将价格提高到450万，首付30%的135万元由开发商给消费者“减免”，剩余的70%，即315万元全部可从银行贷款，从而实现“零首付”或 “垫首付”。这虽然在短期内减轻了购房者的资金周转压力，但实际购房成本不仅没有下降，购房者每月还款负担反而更加重了。

　　即使开发商为消费者真的“垫首付”，这也是一种无息贷款的行为，到最后，该缴纳的首付款还是需要购房者一分不少的还给开发商，开发商只是暂时把钱借给购房者，将其吸引购买自己的房子而已。因为双方经过商谈后决定，一般都是在一个约定的期限内购房者必须将“首付”还给开发商，如果是短期，可免利息，如果期限较长，则会考虑追加一些利息。所以“垫首付”只是一个“噱头”。

　　业内人士表示由于房屋买卖对于金融的依赖程度非常高，所以这种“垫首付”营销模式，对于开发商本身而言，也存在着一定的危险，这种营销手段并非救命稻草，反而是一种饮鸩止渴的短期资金运转行为。何利红表示，如果企业不是有万不得已的苦衷，一般不会选择这种营销手段。

　　“变相降低首付违反了首付规定，购房者实际上私下利用了开发商提供的一至二成首付款的免息贷款的促销活动。”银行业内人士建议，虽然首付门槛降低了，但购房人一定要从自身的财务情况出发，判断自己是否有能力购房，别为一时诱惑陷入财务危机。