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文/祁英军

　　近日，杭州楼盘价格跳水的消息不胫而走，随后的2月24日，国家统计局发布的2014年1月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，今年1月，北京新建商品住宅价格指数环比上涨0。5%，涨幅创近15个月新低，二手住宅价格指数环比下降0。1%，为2012年6月以来二手住宅连涨19个月后首度下滑。正是当天，由于利空突袭，地产股遭遇恐慌性暴跌。一连串的新闻事件表明，楼市，在这个充满希望的时节，正经历一场“看空”甚至“崩盘”的焦虑。
　　那么“楼市崩盘论”究竟是先知的预言？还是无知或者别有用心的谎言呢？其中玩味，值得探究！
　　为此，近期笔者调查了全国部分城市从2008年以来每年1、2月的商品房成交数据，包括成交量和成交均价，试图以此来挖掘楼市焦虑症结所在。这六个样本城市层级梯度明显、具有代表性。它们分别是：一线城市三个（北京、上海和深圳）、一线半城市两个（天津和苏州）、二线城市一个（西安）。　　

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　　成交量减少
　　
　　由于作此调查时2014年2月尚未结束，为了对比分析的需要，笔者采取对2月的数据进行预估的方式，具体办法是：按照各城市前几年每年2月成交的算术平均值、再考虑春节的因素进行一定的修正，最后对2月份的成交量进行估算。对于研究六大样本城市这六年的成交量，采用以下两种方法：
　　第一，单独统计每年1月份和2月份的成交量。通过对比这六个城市从2008年以来每年1、2月份的成交量发现：1。六个城市1月份的成交量并无太强的规律可循，属于涨跌互现；2。六个城市2月份的数据反映，近三年来大致趋势是：北京在上涨，深圳和天津持平，上海和苏州下降，西安则涨跌互现。
　　第二，统计每年1月份和2月份的成交量合计。考虑到这几年以来在1、2月份春节因素的影响，笔者将1、2月份的数据加总计算，力图减少该因素的影响。通过上述的对比，可以看到：1。2014年1-2月份较上年同期比，样本中六座城市的成交量无一例外都在下降，一线城市降幅较一线半和二线城市更大些。2。 除苏州市场是连续三年（12、13、14年）都在下降以外，其他五个城市是从今年开始才出现成交量下降的趋势，只是幅度不一。3。六个城市2012年1、2月合计的成交量（除苏州外）均较2011年1、2月合计的成交量在减少，笔者查了下政策，主要是因为在2011年开始重点城市开始实施的“限购”政策对市场的影响导致。
　　由于苏州市和天津市2014年1月的房价尚未统计出来，暂用2013年12月的成交均价分析。从六个城市来看，几乎从2009年以来（西安市是从2010年开始），房价都在连续上涨。其中西安从2010年以来，近五年来的年均涨幅为6%；近三年来的年均涨幅为4。3%，涨幅在收窄。也就是说，一线城市，北、上、深的房价无论是近六年或是近三年来的涨幅都非常明显；而一线半和二线城市涨幅在收窄，尤其是近三年来。这也从数据上验证，市场的分化越来越明显，这也意味着风险在不同的城市表现不一。
　　
　　“楼市崩盘论”是预言还是谎言？
　　
　　有观察就有结果。通过对以上六个样本城市近几年来1、2月份的成交数据的对比分析，可以有以下初步结论：
　　这六个城市1-2月份合计的成交量并未像部分媒体描述的、由于个别城市成交数据的对比性不强而导致的出现“腰斩”这样夺人眼球的标题，从而造成整个房地产市场成交量出现大幅萎缩的现象。然而，从统计数据来看，六个城市同期成交量的略微下滑这样的趋势也是实情，不容回避，其中苏州已经连续两年下滑。
　　从成交价格来看，一线城市涨幅明显，这样为政府后期针对房地产调控不搞“一刀切”做了数据上的准备；同时一线半和二线城市年均价格涨幅出现收窄的现象还是比较明显，这也验证了一个市场规律，即没有任何一种商品的价格能够永远上涨，但是“拐点”会出现在哪个时间段，还需要进一步观察。基于“量在价先”的资本市场的规律，当成交量没有明显的下滑时，价格暂时会保持一定的水平。
　　
　　“楼市崩盘论”焦虑中寻求突围
　　
　　天下武功，唯快不破。由于房地产在一二三线城市的分化越来越明显，甚至在同一城市的不同片区也出现了分化现象。因此，第一，在关注全国房地产走势的同时，应着重关注区域市场，尤其要关注区域市场“量”的变化，在具体操盘方面，在售项目平衡“量、价”关系后，应坚持跑量为主，尽快回笼现金。
　　在建项目应抓紧施工进度，抢抓开盘销售时机，“宜早不宜晚”。对拟获取的项目，在进行可行性研究时，对价格的预测不宜太过乐观，应该预留一定的空间。第四，坚信行业未来的发展趋势：即理性、行业自身的规范、合理的利润率等等。
　　总之，笔者认为，看空中国房地产、中国房地产崩盘的论调出现了十余年。在持此观点的人中，不乏赫赫有名的经济学家和业内人士。但如果就因开篇所言几个新闻事件，马上断定中国楼市“崩盘说”，不免过于单一、草率。但如果不加警惕，也难脱夜郎自大之嫌。