http://www.ceeh.com.cn/images/upfiles/2011/11/21/20111121310325-2310.jpg西安楼市深度僵持" />文/本报记者 王晖  图/李强

　　西安楼市似已入冬，人们对房价下跌预期进一步增强。何时出手是最佳时机？成为购房者心中暗自掂量的一个难题。

　　经历了今年萎靡的“金九银十”，在重重压力之下，11月西安房价开始有所波动，价格走低的势头正在逐渐增强。迷雾重重的房地产市场，似乎让购房者很难看清它的真面目。

　　11月16日，由西安市住房保障和房屋管理局主办的“2011年10月西安房地产市场形势预警分析会”如期举行。在会上，专家对目前房地产市场做出了清晰的分析和判断，更有专家表示“西安住宅均价下行为时不远”。

　　微妙的购房需求变化

　　“我准备明年5月结婚，现在必须要买房子了。”张伟2003年大学毕业后，到了一家金融公司工作。近30岁的他，如今把结婚提上议程，首要任务自然是购置婚房。

　　在高房价的严峻现实下，买房依然是不少准备结婚的年轻人需要迈过的第一个坎。他们有购房的迫切需求，但受资金、经验等因素制约而犹豫不决。现在房价出现了下行趋势，也点燃了这些人对购房的热情。“现在房价有所松动，再观察一段时间，我就准备出手了。”

　　西安房地产信息网数据研究中心监测数据显示，目前，在政策持续作用下，西安住宅市场购房人群逐步向青年刚需置业者转变，购置婚房的“80后”成了当前西安楼市的主力军。10月，25—30岁购买者比例继续增加，该比例再次上涨1.03个百分点，而45岁以上购买者比例却进一步下降，下滑0.71个百分点。

　　据统计，10月份，西安商品房普通住宅成交均价为6852元。无论是同比还是环比，商品房销售量仍然持续着九月份以来的下降态势，交易量进一步有所下降。

　　就价格而言，4500-6500元/平方米的住宅比9月增6.83%。据了解，10月份，6500-7000元/平方米价格段比例占12.55%，是市场的主销价格区间段。基于市场持续的促销、让利举措，加之部分新盘低价开盘的影响，4500-6500元/平方米价格段比例有所增长，总体上涨6.83%，其中以5000-5500元/平方米区间段比例增长最为显著，较9月上涨2.57个百分点。

　　“尽管目前西安楼市纯粹意义上的降价楼盘仍未出现，但是，市场均价已有所松动，预计在全国房价‘降’声趋强之下，西安住宅均价下行也将不远。”西安房地产专家咨询委员会秘书长李宇兵表示。

　　从目前市场对户房面积表现来看，尽管70-130平方米面积依旧是市场的主力区间段，占60.5%，但是随着部分银行对于首套房贷利率进行上调，部分急需买房的首置群体由于支付能力限制，其购房选择发生了细微的变化。

　　据介绍，2000年以前商品房市场启动之初，西安市住房消费在以先富人群为主的模式下，住宅套型求大求全。1999年西安市住宅单套成交面积为132平方米，而后随着住宅市场的逐步启动，住房价格持续上行，住宅需求面积呈现逐步下行过程，2004年套均交易面积降至121平方米，2006年降至106平方米，至2009、2010年市场发展趋于稳定，住房单套成交面积已基本稳定于99平方米。

　　在限购政策影响下，2011年前3季度购房呈现“一步到位”的需求特征，商品住房单套成交面积再次升至106平方米。

　　现在，购房者在购房面积的考虑上显得更为理性，100平方米以上的紧凑型三室户型被迫放弃，更多地转向了100平方米以下的舒适性二室房型置业。10月，70-90平方米中小户型比例上涨明显，较上月上涨7.4个百分点；110-130平方米面积段比例则呈现下滑走势，较上月减少3.4个百分点。同时，在限购政策影响下，选择“一步到位”的购房人群逐步增加。

　　市场销售几近“冰冻”

　　根据西安房地产信息网数据研究中心的监测来看，全国各主要楼市普遍呈现下滑的态势。从其监测的一、二线限购城市表现来看，仅北上广，除了北京之外，上海和广州都呈下滑的趋势；从其他五个二线城市看，除成都外，南京、青岛、苏州、武汉楼市销量都表现出了环比下跌趋势，其中，以武汉交易量下滑较为明显，环比下跌19.6%。“金九银十”全国大部分城市的楼市均以惨淡而收场，市场观望氛围日趋浓烈，房产市场供需双方博弈也在持续升级。

　　与此同时，随着调控政策持续发力，北京、上海、南京等一、二线城市房价下降的消息此起彼伏，京沪等中心城市个别楼盘降价达20%-40%，房地产调控在少数城市也悄然出现松动。

　　然而，在房价开始松动之时，部分楼盘的降价促销却致使老业主打砸售楼处，楼市“退房潮”也波涛迭起，2011年的房地产市场已进入深度调整期。

　　在这样的大环境下，西安楼市也不能独善其身。10月，西安楼市与全国市场表现出了相似的状况，销量同比大幅缩水，市场观望持续加剧。西安楼市销量“金九银十”下跌四成，市场销售进入“冰冻期”。随着西安部分银行对首套房贷利率进行了上调，刚需购买力遭受重挫，同时由于上海、北京楼市率先出现降价，在对房价下行的强烈预期下，楼市观望情绪进一步加重。

　　9月开发企业集中新房上市力图借传统旺季推动销售，供应量超出销售量200万平方米，而市场反应极为冷淡。“金九”楼市销售低迷，房企谨慎推盘。10月市场供应急速下行，商品房新批准预售面积84.46万平方米，环比上月下滑72.85%，同比上年下滑12.29%，供应相对来说比较平稳。

　　整个10月份西安商品房交易面积为79.73万平方米，环比下降7.96%，同比上年下滑48.56%。其中普通住宅成交面积为67.4万平方米，环比下滑10.25%，同比下滑50.66%。从全市6个城区的销量来看，城北、城南、高新住宅销量下跌显著，三城区销量环比下跌60.84%。

　　本月，西安部分银行对首套房贷利率进行了上调，银行信贷能力再次收紧，房产市场刚需购买力备受打击，首置群体难以入市，加之通胀压力的增大及人们对房价下跌预期的增强，市场观望情绪进一步升级，住宅销量持续下跌。

　　楼市迷局待破局

　　惨淡不意味着平淡。从目前房地产市场的现状来看，基本上可以用“惨烈”来形容。优惠渐欲迷人眼，满城尽是打折声。“金九银十”在一片打折促销声中悄然离去，这也使很多开发商黯然神伤。即使这样，很多准购房者依然不买账，他们期待的不是优惠，而是切切实实的降价。

　　“10月份我们还在考虑降不降房价，而这个月直接想的是降多少的问题。”西安一房地产公司销售总监齐扬直言，已近年底，大部分银行无款可贷，有些银行甚至上调贷款利率和提高贷款门槛。在资金压力下，开发商只得降价促销。

　　房子卖不出去，直接导致开发商普遍“钱紧”。有开发商直言，因为资金链太紧，今年公司基本没开发项目。而原本打算出租的写字楼，现在改为出售以回笼资金。

　　随着限购的影响，楼市进入深一轮的观望，同时经济方面通胀的加剧以及楼市调控的深入，包括银行对首付利率的上调，对首次置业人群形成了较大的压力。楼市购房人的观望进一步加剧。

　　“西安现在房价下行的趋势已经非常明显。预计在今年年底，包括在明年的一季度，这种降价的行为会越来越明显。”李宇兵分析认为，首次置业人群可以抓住机会，入市进行选择性置业。

　　对于投资人群来说，进入市场则需要延后。在政策影响下，投资型购房者首先是被打压的对象之一。而作为改善性需求，李宇兵建议在今年底到明年初的时间，可以考虑进入。

　　易居房产研究院西安分院研究部经理张楠认为，目前房产市场还处于深度僵持期，也没有出现特别明显的拐点。“但是我们不排除在接下来的两个月里面，可能有部分项目会出现价格上面的松动。我觉得西安不会出现像一线城市那样的降价风潮。”

　　有专家认为，目前的楼市就像一个谜局，判断何时该入市，不能从楼市一个单纯的市场去分析，而要结合整个宏观经济形势和国家的经济决策。