每年的此时，在楼市中必然会提到“金九银十”这个话题，然而几乎每年的背景都有所不同。楼市作为非常典型的政策市场，跟调控政策和经济环境是休戚相关、共同进退的。

　　限购令，提高首付比例，土地市场整治……今年，随着国家对楼市一波又一波的政策出台，今年西安楼市的“金九银十”会何去何从？这成为业界和大众普遍关注的话题。

　　是否量价齐升有待定论

　　这几天，西安万寿路上某企业的退休职工李女士正在为儿子的婚房“纠结”。“买吧，怕房价会降。不买吧，又怕房价会涨。”

　　“周围这几个楼盘的房子看着都还可以，但是价格有点贵，差不多每平米都得6500元朝上。”李女士看上的户型多为80、90平米，四成的首付使她将原本准备装修的钱也投了进去。

　　伴随“金九银十”的到来，西安楼市将迎来新一轮的推货高峰。开发商们纷纷借助这一绝佳时机释放当下紧张的楼市，通过开盘、认筹、优惠等措施聚集人气，为即将来临的“金九银十”做暖场。有数据显示，9月份西安共有20个楼盘开盘。

　　扑朔迷离的市场环境令购房者难以作出决断，正如李女士为儿子购置婚房属于典型的刚需一样，很多消费者虽然有住房需求，却并不急于出手。“再等等看”成为购房者的主流心态。

　　受楼市传统淡季影响，加之银行存贷款利率屡创高位，置业者购房信心受创，西安楼市销量持续走低。在八月最后一周里，多数置业者依然持币观望，当周西安普通住宅市场成交1333套，较上周减少197套；成交面积环比下滑11。04%。住宅成交总面积，也从29周的40万平米大幅度降低到现在的15万平米以下。

　　对此，专家认为：面对即将到来的销售旺季，预计开发商会加大促销力度，然而大规模降价行为不会出现。

　　大量推货的情况下，今年“金九银十”是否会量价齐升？“量升上去的可能性比较大，但价格上涨可能性不大。”有业内人士指出，西安楼市经过半年多的限购和整个夏季销售不旺的冲击，目前刚性需求会释放，成交量上升是必然的，但很多的开发商现在采取了“以价换量”的做法。

　　多种情绪并存市场

　　“金九银十”作为传统的楼市销售旺季，一直备受人们关注。自去年“史上最严厉调控”出台以来，国家政策的连环拳迭出，房地产市场变得更加扑朔迷离。

　　今年的“金九银十”对房地产企业来说，将会使得房企更加注重“修炼内功”提升自身品牌、品质、展示、宣传和服务，当然最重要的是品牌口碑。强者愈强，弱者愈弱，差异化更加明显，品牌影响力、口碑好的房地产企业在资源整合方面优势明显，品牌能量也更大，调控的影响度也较小。

　　不少开发商认为，“金九银十”虽然促销力度会加大，实质性的降价并不会出现，最有可能出现的是：单位之间的价差拉大，朝向差、楼层低的单位会有“惊喜价”，但户型、朝向、楼层都不错的住宅价格还会企稳。不过，在房地产市场政策严控的现在，楼价也不会出现明显上涨势头。

　　也有人认为，在全国很多地区楼市已进入下降通道时，传统意义的“金九银十”不会出现，但是成交量因季节性因素相对7、8月份会有所增长。开发商迫于压力，会采取促销手段，加速推盘，以价换量，同时，看房、买房的人会增加，供需关系比较融洽。

　　“‘金九银十’的情况还应该分城市来看。”专家何小明表示，已出台限购政策的城市和不会出台限购政策的城市，开发商在9、10月份的推盘节奏会加快。随着降价促销，9月的成交量环比会增加，但不会好于去年同期，而10月的成交量环比会继续增长，同比有可能持平。对于即将出台限购的二、三线城市，政策前期会出现短期的集中推盘、集中成交，一旦二、三线城市限购政策出台后，会对开发商和购房者造成较大影响，“金九银十”难现。

　　“5月新房价格开始回落，7、8月份二手房价格也开始回落，观望了大半年的消费者将开始出手，9、10月的交易量将会明显回升，并且创今年以来的单月新高，而以价换量是前提。”也有专家对楼市“金九银十”表现出乐观的心态。

　　市场“青黄不接”

　　“如今的信贷政策不仅让盖房难，同时令买房也难。”李女士觉得，虽然限购、限贷以及加息、调整利率等金融货币政策旨在打击投资投机性购房行为，但同时也给刚性需求者入市带来了一定影响。

　　在房价下行的心理预期下，消费者普遍陷入一种观望态度，而在个人住房贷款业务方面，银行变得很“惜贷”，暂且抛开购房成本增加不谈，单是审批环节也未必能顺利通过。

　　“目前关于房贷业务的具体执行上，各项指标都在提高，对真实购房者产生了一定影响。政策从紧后，买方市场得到了控制。现在银行贷款额度比较紧张，所以贷款不仅等的时间长，而且很有可能审批不了。”西安高新区一银行信贷部罗姓经理表示，银行关于个人房贷方面基本都执行了一种严格的准入制度，规模较大的银行由于对市场趋势预见性能力较强，个人房贷业务总量并无太大差距，然而在手续上却比过去复杂了很多。

　　“下半年，信贷环境进一步缩紧将是大势所趋，并形成一种常态。”不久前，住建部政策研究中心副主任秦虹对未来金融货币政策给出了这样的预估。她认为，在控制房价上涨不放松的调控政策下，未来房地产市场调控的结果将会继续显现。

　　事实上，无论从本地市场看还是放眼全国，在许多城市中，房地产市场的调控结果已经渐露端倪。在调控的步步紧逼下，一些房企现有的资金面陷入困境，融资渠道变得愈发狭窄。

　　专家认为，从2010年开始，信贷政策从紧缩逐步演变为停贷，尤其是今年上半年以来，受限贷限购影响，开发商的传统融资途径遭遇到了围堵，小型企业面临崩盘，大开发商虽然不像中小开发商们那么紧张，但就整个行业来讲，楼市交易量大幅萎缩，与去年同期相比下降了约40%左右。

　　在这种局面下，很多企业内部开始频频亮出“预警信号”，销售业绩受到重创，资金回笼陷入“瓶颈”，开发商们不得不另辟新的资金渠道，以维持企业的正常运营。

　　有预计认为，三四季度，迫于上述压力，各个楼盘的降价促销力度可能会更高，而在个人信贷方面，也将会继续压缩，总结归纳可以用一句话来概括，即“限购扩大、限贷升级”。

　　面对“青黄不接”的尴尬境地，多家开发企业认为，未来的路或将更加严峻。日前央行公布的数据显示，2011 年上半年社会融资总量为7。76万亿元，二季度新增社会融资总量为3。57万亿元，环比少增6200亿元，同比少增622亿元。而根据8月份65家房地产企业公布的年中报告显示，以往几乎全线飘红的上市房企中，业绩下滑者达到了26家，占已披露中报房企总数的40%，总存货则从2010年中期的4361亿元上涨至2011年中期的6073亿元，增幅为39。26%。

　　根据对楼市前7个月的统计数据表明，项目回款正成为开发商资金来源最主要的组成部分，为了争夺这部分“少得可怜”的市场份额，各企业纷纷使出浑身解数，采取更为积极有效的推盘策略。