http://www.ceeh.com.cn/images/upfiles/2011/08/29/20110829040315-5640.jpg商业“洗礼”" TITLE="[转载]土门记忆景观之城中村改造 商业“洗礼”" />

来源：城市经济导报

文/本报记者 王晖 图/李强

　　商业历史悠久的土门商圈，是在计划经济时代土门商场的基础上演变而来，其区域所跨地界较大，西到汉城路，东到桃园路，北到大庆路及枣园路，南到昆明路，以轴线商贸布局方式为主。

　　规划中，土门商圈将围绕“两核”，形成“一核、三心、八街”和“一核、一心、六城”商贸布局结构，并将成为城西新型商业中心和西部新型商贸物流中心。

　　缺少龙头发展缓慢

　　“实际上，土门商圈的辐射范围很大。在某种程度上满足了西至三桥，南至鱼化，东至西梢门，北至超过城西客运站的范围内近200万市民需求。”西安零售行业资深人士袁博告诉记者，目前，土门商圈的商业形式主要以集贸市场，生活超市，专业医药卖场，沿街精品店和餐饮娱乐类构成。其中以销售服装鞋帽类的土门市场在西安市的影响最大。

　　由于这一商圈内辐射的消费群体主要是周边收入不高的企业职工，因此商业区的形成过程缓慢。

　　“土门商圈作为西安市二级次商业中心，传统商业形态已经面临发展的瓶颈状态。”陕西东西部经济研究院相关负责人表示，土门商圈的商业特色不明显，业种散乱，商业配置不完善;业态定位比较低，缺少主力店;目标消费群体收入状况、文化品位、消费层次相对薄弱。与其他商圈相比，土门商圈的竞争优势最为薄弱。

　　“之所以这么多年土门商圈的发展一直很缓慢，除了与周边环境有关系外，与该区域没有大的商业百货也有关。因为，商圈里一定要有一个大的百货商场来带动周边其他地区，否则就构不成商圈。”袁博分析认为。

　　事实上，由于缺乏整体科学规划，土门商圈目前基本处于“自发、无序”的发展状态。再加上西二环将原本就狭小的土门商圈分割成东西两片，因为跨过车流量大的二环购物不符合消费者购物习惯，所以使消费者产生分流，从而形成东冷西热的局面。

　　另一方面，土门商圈这种散乱的格局和老旧建筑，致使其很难吸引较高层次的消费群体。

　　因此，许多居住在西郊的市民不得不养成了进城购物的习惯，这也更加限制了土门商圈的持续发展。

　　“但是，正是因为土门商圈当前发展较为滞后，又作为城西商业中心的不可替代性，这便注定其将成为西安未来商业开发的重点。”袁博说。

　　按照正在实施的西安市第四轮城市规划，将城西定位于西安市商业次中心，土门商圈将发展成为城西商业中心。同时，继2009年土门市场改造完毕投入使用后，大土门村城中村改造工作也已经启动，提出通过不断提升区域环境、提升城市品位，将土门商圈打造成“一站式消费”的现代化商圈。

　　双核模式全面开发

　　《西安市莲湖区土门商圈发展战略规划报告（2008年-2020年）》认为，随着西咸一体化进一步实施，地铁一号线建设、西安唐皇城复兴计划的实施，土门商圈迎来了新的发展机遇。

　　《报告》对土门商圈未来发展战略定位如下：土门商圈未来发展围绕“两核”（两大核心商贸组团）发展模式，按照“一站式消费”的现代化商圈发展理念，把新土门商圈打造成为集购物、商务、娱乐、餐饮、文化为一体的精品化的西安城西新型商业中心和技术先进、运转高效的西部新型商贸物流中心。

　　土门商圈将围绕“两核”，形成“一核、三心、八街”和“一核、一心、六城”商贸布局结构。在产业定位发展中，除了餐饮等常规产业外，能吸引众多年轻消费者的动漫游戏、极限运动等综合娱乐项目也是土门新商圈的一个重要组成部分。

　　土门商圈的两大核心组团之一是以丰镐西路为主轴形成城西新型商业核心组团;这一区域将沿丰镐西路商业主轴形成三大功能中心，分别为，土门十字——商业中心，团结南路与高新区即将打通的道路十字——商业中心，丰镐西路与汉城路十字——娱乐中心。八街分别是，丰镐西路——精品综合购物一条街，西二环段——商务经济街区，丰镐东路——文化休闲一条街，团结南路（昆明路至丰镐西路段）——户外用品一条街，桃园路——商务餐饮一条街，汉城南路南端——特色饮食一条街，汉城南路北端——综合娱乐一条街（涉及数码娱乐、动漫游戏、极限运动等多功能元素的游艺娱乐一条街），昆明路—丰庆路——汽车综合服务一条街。

　　另一大核心是以枣园路与汉城北路十字，连接大庆路形成西部新型商贸物流核心组团。其包括的一心为枣园西路——第三方物流配送中心，六城分别是，枣园西路——大型酒店用品批发城，汉城北路——大型医药物流批发城，大庆路—枣园东路——大型小商品批发城、大型服装服饰批发城、大型建材装饰批发城、大型自行车等批发城。

　　新土门商圈将成为集购物、商务、娱乐、餐饮、文化为一体的精品化的西安城西新型商业中心和技术先进、运转高效的西部新型商贸物流中心。