盘点2010

“新国十条”
剑指投机性购房
　　延续2009年楼市的火爆，进入2010年，房价持续疯涨。“新国十条”在4月中旬突降楼市，限购、二套房首付50%、限制外地人购房、三套房贷从严、认房又认贷等一系列新的规定接踵而来，让购房者和开发商一时集体迷失了方向。楼市进入了首次调控的漩涡中。随后各地政府先后出台了更加严格和细致的执行细则，全国楼市出现了萧条。
　　落地西安：调控遏制了一线城市房地产上升趋势，但对于西安这样的二线城市的影响却显得尴尬。抱着西北人特有的豁达和坚韧，虽然购房者持币待购，持续观望；但开发商也按兵不动，蓄势待发。僵持了百日，同类型的房价不降反升，源于刚需需求推动，更多是源于开发商的精明。这场新政的较量，不少购房者败下阵来。
　　
“9·29”楼市二次调控出台
　　来势汹汹的新政以云淡风轻的态势收尾，9月29日，五部委分别出台措施巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。措施主要有：在一定时间内限定居民家庭购房套数；完善差别化的住房信贷政策，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款等；调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策；切实增加住房有效供给；对房地产开发企业土地闲置、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。
　　落地西安：有了应对国十条的经验，9月调控，西安市场更是从容应对。尽管二次调控出台，西安市场很给面子地反映强烈——新政出台首周西安楼市量价齐跌，环比同比纷纷跳水。但真正承受风雨的开发商依然笑对风云，一面低调推盘，维持着西安楼市惨淡的表象；一面暗渡陈仓，改用电话、短信策略点对点狂轰乱炸准购房者。结果一个销售周期下来，该售罄的售罄，该开盘的开盘，实际成交量和实际成交价一个都没有跌下去。
　　
房产税欲出还休
　　关于房产税的激辩，多年来几乎没有消停过，2010年更甚。当人们还在为房产税该不该征而争论不休的时候，财政部官员及有关专家学者近期频繁在公开场合表态，甚至给出了时间表，开征房产税似已板上钉钉。如果征税是大势所趋，那么对征收时机和具体方法的科学论证就显得尤为重要。而如果时机和税率把握得不好，扩征房产税不仅难以打压高房价，反而会造成税负转嫁，从而进一步推高房价。
　　落地西安：对此，西安地产商的反应相对理智。房产税征收需要多部门协作进行，协同体系是关键，一方出现纰漏，整盘就会掉底。其操作难度之大，不是倾地产市场和税收体系之力可以解决的问题，也不是一年两年就能实现的，何况目前业内还有如此激烈的讨论。

低碳概念风靡地产行业
　　哥本哈根会议为拯救地球起到了不可磨灭的作用。同时也成了2010年这个风云多变的楼市的一帖灵药。打腻了高绿化、低密度、好户型等概念的开发商们今年纷纷将低碳设立为未来房地产的开发方向。“低碳社区”、“健康住宅”、“生态住宅”甚至“零碳房”等概念，已经成为众多房地产项目宣传的核心概念。对于建筑开发商来说，发展绿色建筑已经成为必然趋势。业内专家认为，在低碳经济的背景下，很多企业将面临经营模式的转变，“低碳”将成为地产行业的新动向。
　　落地西安：世博会推动低碳在全国升温，世园会的近在眼前让西安对于低碳的热度更持久。对于始终处于博弈两极的供求双方终于在低碳上达成了共识。公众将购买低碳住宅看作是拯救地球家园的直接行为当然响应者众多，加之低碳住宅高科技含量和高舒适度元素，购房者更是趋之若鹜。市场叫好又叫座，供方当然更是欢迎。于是，2010年就成了低碳科技地产的开山之年。

展望2011

政策导向：持续高压
　　2010年，新国十条和9月二次调控，直指五·一黄金周和十·一黄金周，中央是用紧急降温的措施遏制地产市场无序膨胀，从调控力度、幅度及政府强硬态度看，2011不排除有后续政策的可能。
　　况且近期热钱涌动、CPI节节攀升，通货膨胀预期不断加强，以房地产为核心的关联产业链受到了严密监控。为稳定好全国楼市各项指标总体回落的局面，预计中央对楼市仍会采取持续高压政策，未来不排除通过收缩银根、加息、限购令，甚至物业税等措施继续打压房价过快上涨。
　　
土地市场：理性拿地
　　相对于过去疯狂的土地市场，2010年开发商拿地比以前理性了许多，拍卖师加价幅度变小了。政府把土地这块大蛋糕切成一小块一小块来出售，通过控制单幅土地总价来提高单价，同时也扩大了土地市场的客户面，要知道动不动十亿八亿的土地款不是谁都能一下子拿出来的。
　　从最近的几块地的归属情况来看，西安土地市场仍然保持了一定的热度，主要是因为相对于全国同类城市，世园会巨大利好加之西安处于快速发展时期，拥有较大发展空间，让供求双方对西安房地产市场总体看好，这种信心会保持2011土地市场的热度。
　　
开发商：降低预期
　　随着人们对房地产市场价格预期的回落，政府对开发进度的要求。为了降低项目开发的时间成本和风险，开发商也要降低利润预期，以增加产品的流动速度，确保资金链的安全。
　　
消费者：刚性需求
　　许多人在政策频出的时期观望摇摆，但以刚性需求为主体的西安楼市，持币观望的态度不会持续太久。西安作为西北重镇，本地人口基数大，外来人员云集，且处于发展阶段，大量市民亟需住房来解决婚姻、工作、孩子就读等问题，这就注定在相当长的一段时间内，西安的购房需求将以刚需为主流。
　　
产品趋势：精细分化
　　市场消费需求的分化必将带来的是产品的精细分化，这是市场进一步成熟的表现。未来高端物业型、商务投资型、刚需自住型、休闲度假型等物业分化将越来越明显，过去粗放式、撒网式的开发模式将逐步成为过去，取而代之的是更加精细化的开发路线。
　　充分挖掘项目核心资源优势，精准对应各自客户群体诉求进行精细化开发，从产品和服务的细节上量身定作，将成为地产项目脱颖而出的成功之路。