谈楼解市之言之有序

　　他们是房地产界的风云人物，他们开发的楼盘是西安楼市中的佼佼者，他们为自己、为企业、为大众拓展着新的空间。在经历过2009年这不平凡一年后，这些叱咤楼市的风云人物，会对已经开始的2010年有着哪些期待和判断？

　　■今年会有一段沉寂期

　　大唐西市置业有限公司总裁王少斌

　　今年“提高准备金率”以及“严厉打击存房”的政策，多是对一线城市房价虚高、存房炒房现象的一种遏制与打击，但就西安这样的二线城市来说，受政策影响比较小。

但是，受全国大的市场环境影响，加上消费者的“从众心理”，西安楼市可能也会产生一段沉寂期，而到四五月份，楼盘面市将会有个高峰期，供应量加大，竞争会更加激烈，房价也可能会有一些变化。因此，如果要调控房价，应该按照市场规律来调控，而作为开发商，任何时候都应该把产品做好，这样才会有更大的信心面对竞争和挑战。

　　■西安楼市仍有上升空间

　　西安鑫龙企业集团副总裁兼地产事业部总经理茹江平

　　2010年国家的宏观调控政策已经基本“定调”，保持经济高速增长。作为国民经济支柱产业的房地产市场，能够拉动消费，促进经济增长，在今年也不会遇冷，反而会朝着稳定、健康的方向发展。

　　目前作为省会城市的西安，相对其他省会城市来说并不算太高，仍然有上升的空间。因此，西安楼市的前景比较乐观，大家对此应有足够的信心。

　　■西安楼市稳中有升

　　西安万兴房地产开发有限责任公司总经理王伟

　　从政策调控形势来看，今年的楼市会持续稳定发展，而西安会稳中有升。房地产是区域性市场，西安是个省会城市，相比其他城市来说，房价涨幅一直比较缓慢，如果其他城市的商品房均价已经达到8000元／平方米，而西安可能需要两年、三年、甚至五年可能才能达到这个水平。

　　近些年，西安房地产市场上来自外埠的开发商越来越多。他们的到来，不仅改变了本地居民的消费理念，而且提升了整个市场的产品质量，让消费者有了更多的选择和追求。本地开发商也是顺应潮流和趋势，向外埠品牌地产开发企业学习，在产品形态、品质、设计、管理以及房价方面向外埠开发商看齐。

　　■市场下半年会回落

　　西安富力房地产开发有限公司总经理张东红

　　对近期政府所出台的众多房地产政策，与以往的政策一样，都具有一定的滞后性，因此2010年的西安房地产市场可能在上半年仍然会比较好，下半年会有所回落。

　　另外，富力城是西安做精装房比较早的楼盘之一，在其带动下西安目前精装房的发展已经从点到面，有越来越多的开发商加入到精装房的队伍中来，不仅有外埠的万科、恒大，更有本地的高新、高科、紫薇等等。精装房之所以能如此迅速的发展，张东红认为，在生活节奏如此之快的现代社会，精装房首先为购房者提供了便利的服务，给业主一个安静成熟的社区；其次，精装房也做到了能源的节约，开发精装房对购房者、政府、开发商三方来说，是共赢的抉择，可以说是行业的升级和进步。因此，西安精装房的发展空间仍然很大，在未来发展速度也会更快。

　　■房价并没偏离房子的价值

　　陕西置地投资发展有限公司总经理张奕夫

　　在中国的房地产市场上，政府出台的政策对房地产肯定是有影响的，但对于刚性需求最活跃、投资性需求并不太多的西安房地产市场，这种偏重于抑制投资性需求的政策对其影响还不会很大。

　　2010年的房地产市场，可以分两个阶段来看，上半年房价可能在市场惯性的作用下继续往前走，但下半年市场可能会出现一些波动。

　　■市场依然乐观

　　西安东尚房地产开发有限责任公司总经理孙伟

　　2010年伊始的两个星期，西安房地产市场上相对比较冷的状况是正常的。因为在去年年底的优惠政策到期之时，很多购房者纷纷搭政策末班车，造成了很大的市场需求在年底前释放。

　　自2009年年底到目前，国家出台了包括土地、税收、货币、金融等针对房地产的政策。客观而言，政策的出台更多的是给了市场一个信号，2009年房价上涨很快，国家不希望房价过快增长，因此出台的政策主要还是控制房价上涨的速度，而在政策作用下的2010年，西安的房地产市场应该是温和上扬。如果用一句话来概括西安房地产市场，2010年应该还是比较乐观的。本报记者田永丽代东超

谈楼解市之言之有理

　　代理机构出谋划策

　　楼市回归稳定市场最重要

　　一个楼盘项目从开发到销售，要经过很长一段时间。开发商拿到土地后，由策划队伍研究设计出项目的定位及施工方案，再经过施工建设，最后由销售人员将竣工的房屋或其他住宅产品销售到购房者的手中。

　　有人说，楼盘项目的策划师是房地产市场的军师，因为只有好的产品、好的策划，才能够吸引更多购房者的关注。为此，大多数策划师默默无闻，埋头研究，精确计算，不断否定自己，直至策划出最完美的方案。

　　因此，房地产营销策划机构，这个长期奋战在楼市一线的大群体，对楼市走势及应对办法最有发言权。

　　■入市价格最重要

　　英泰行副总经理安雯雯

　　去年下半年房价疯长的态势在今年西安房地产市场不会继续，国家出台的相关政策可以起到“减速”作用，房价涨幅会有明显下降。与全国中西部同类城市相比，西安房价并不处于最前沿，成交量会有微弱萎缩，但房价下降的可能性为零。政府加大经济适用房的建设力度，在一定意义上可以控制房价的增长速度，但是随着西安外来人口的不断增加，有住房需求的人群也会越来越多，西安目前正处于工业化的中期阶段、城镇化的高速阶段，这都将刺激和放大商品房的需求，因此综合来看，2010年西安房市将回归到一个稳步增长的态势。

　　安雯雯表示，在春节后，市场会有段徘徊观望期，他们也会有相应营销手段进行促销。一是在硬件上，全面做好产品设计和提高工程质量，包括户型、景观、社区配套和交房标准等，最大优化产品的性价比。二是在软件上，营销对位，针对项目特征进行市场差异化包装，针对目标消费群做好促销活动，不断给消费者加深和提升项目印象，实现口碑传播。三是精准而灵活的价格定位，公开发售时制定合理的入市价格，是赢得市场认可的关键之一。

　　■提高产品附加值

　　陕西鼎诣置业有限公司董事长陈道峰

　　西安楼市目前依然是一个刚性需求占绝对主导地位特征明显的二级市场，加上供应量增大的关系，所以价格增幅将不会再像去年一样疯狂。

　　无论是政府的宏观调控，还是市场的风云变幻，在以后对地产行业的影响将会越来越明显。陈道峰说：“2010年，我们会不断地提高公司团队对市场的数据分析能力及产品技术优化能力，将要对之后所有的服务项目，统一采取‘换位思考，共同甲方’的标准化服务流程，对所有的产品都要做到‘跳出红线看项目’，在符合市场需求的状况下，深挖土地及区域的发展潜质，提高产品配套附加值，合理优化调整产品户型布局。”

　　■在更多层面建立营销体系

　　高之桥机构总经理苏小虫

　　西安是二线城市，首先从产品结构来看，住宅、写字楼、商业开发比例也较为合理；其次从价格看，对比2009年全国地产平均价格已经达到4600元／平方米的大势下，西安地产可压缩的水分实在不多。

　　结合近年的操盘经验，苏小虫认为应在以下方面进行调整，一、从战略上确立以做产品为核心的思路，把营销与推广提升到更高层面；二、强调营销的时效性，可执行性，要求快速和客户建立对话；三、摆脱传统的销售模式，强化营销通路，力求在更多层面建立营销体系。本报记者陈璇

谈楼解市之言之有据

　　开发商预测

　　西安房价将继续上升

　　从2009年的房价走势分析，“量价齐升”现象贯穿整个西安楼市。开盘量、成交量、成交价均再创新高；西安房屋均价过了5000元／平方米。与此同时，西安购房市场需求依然高涨，消费者购房热情也持续不减，为此，市场上有这样的声音，未来西安的房价将继续飙升。那么2010年西安房价会呈现什么走势？在房地产商的眼里，市场会呈现一个什么样的局面呢？

　　■销量呈现平稳增长的趋势

　　润基地产董事长梁晓龙分析认为，据西安房地产信息网数据研究中心资料统计显示，2009年三季度商品房施工面积为4108327平方米，竣工面积为3825499平方米，新开工面积为3926821平方米，三项指标同比均增长80％以上。市场上房源充足，尤其是品牌房企集中推盘对稳定房价有积极作用，有利于促进房地产业健康发展；在市场供应有保障的情况下，2010年，西安房价必定是平稳增长的趋势。

　　据宏府地产的营销总监介绍，从今年1月份的成交量来分析，和2008年1月份的情况有些接近，但是那时房产商普遍比较乐观，结果年后出现了“长期观望”的状态。但是今年应该不会出现2008年的情况，因为今年是国家经济回升发展的阶段，而且开发商对未来的预期也做了很多的准备，所以2010年房地产市场应该是稳定增长的局面。

　　■价格2010年将稳中有升

　　据紫薇地产有关负责人分析，从去年年底开始，国家已经开始采取宏观调控手段控制房价疯涨，随着公积金贷款的控制发放、控制商业贷款的投入，房地产市场有可能会出现“短暂观望”，但是不会出现“长期观望”，因为国家的经济形势在企稳回升，房价仍然会呈现平稳上涨的局面。

　　珠江地产策划经理蔡磊认为，西安对于房地产市场来讲，一直都是个二线城市，房价也没有北京、上海、广州等一线城市波动得那么大。这么多年一直都是平稳增长，这主要说明西安的楼市发展一直比较健康，不像有些城市存在“泡沫”。经过2009年的大发展，2010年西安楼市仍会持续“量价齐升”的局面。目前来看，由于2009年底国家出台了一些房地产调控政策，对2010年初的西安楼市还是产生了一定的影响，供需双方都需要有一个时间段来观望、消化政策。而西安作为二线城市，有较强的抗风险能力，经过短暂的调整后，市场势必将继续前行，2010年西安的城市发展将正式步入快车道，而西安房地产市场也必将在调整中稳步发展，朝向更健康的明天迈进。

　　“2009年西安市房地产销售量达到了西安近几年来的最高值，再加上政策调控的影响，二套房贷的提高，所以2010年突破2009年可能性不会大，但房价一定会持续上扬的。”沁水新城营销总监刘振霞这样分析道。

　　■位置三足鼎立之势更明显

　　对于明年西安哪里会更火这个问题，几乎各个地产商的判断都有着惊人的相似，沁水新城营销总监刘振霞指出：“按照规划北郊的开发面积为136平方公里，现在仅开发了33公里，所以北郊的潜力是相当大的，巨大的潜力也吸引了投资客的到来，所以2010年的北郊会持继火热，而南郊曲江在原有基础上面积将会扩大一倍，与此同时，浐灞半岛经过前几年的铺垫，销量也呈上升趋势，所以无论从哪个方面来讲，2010年西安市的房地产开发趋势都将会呈现出三足鼎立的局面。”

　　曲江六号销售总监胡嘉龙分析：“2010年，国家整体实施货币宽松的政策，虽然这个政策是针对所有行业，但是作为主流行业的房地产市场肯定会受益。而新政策的出台，国家也只是抑制房价的过快增长，并不是打击房地产市场，与一线城市相比，西安的房地产市场并不算特别火爆，所以2010年，西安的房地产开发将持续增长，而南郊长期以来形成的文化氛围、北郊巨大的投资潜力，东郊的迅速崛起，西咸一体化的推进，都将让2010年的市场出现生机勃勃的景象。”本报记者薛小辉张蕙 马丽

谈楼解市之言之有物

　　2010值得期待的楼市新面孔

　　2009年是西安房地产发展历程中的丰收年，那么经过繁华的2009，谁能在2010年带给我们更出色的居所。在“大秦地国——2009年度陕西地产总评榜颁奖典礼”现场，记者了解到天朗地产、和记黄埔、安达地产等房地产企业，在2010年将带着天朗蔚蓝观园、逸翠·尚府、安达·百花家园等新项目走进购房者的视野。

　　■天朗蔚蓝观园

　　据天朗地产内部人士向记者透露，天朗蔚蓝观园总占地面积47亩，总建筑面积13．524万平方米，绿化率38％，为购房者提供了120~240平方米的舒居大宅。项目位于桃园路8号，北临桃园东路西段，南临团结东路，西临桃园北路，东面与劳动公园仅一墙之隔，项目建成后更开设了特别通道，住户推门即入公园，随时随地融入公园佳境。

　　■逸翠园·西安三期逸翠·尚府

　　据了解，和记黄埔打造的逸翠园·西安三期逸翠·尚府，则会为购房者提供180平方米至290平方米户型面积的平层大宅。除具有逸翠园具有的高新区CBD核心区域，与高新管委会近在咫尺的优越区位外，逸翠·尚府更在产品本身做出了许多创新，无论是在设计、用材、景观、商业，教育配套等方面都较一、二期有了较大幅度的提升。

　　■安达·百花家园

　　安达·百花家园坐落在西安市太华北路中段，也是“百花园”项目的升级版，无论是规划还是综合品质都要远远优于“百花园”，以现代风格为主调，配合大明宫遗址区建筑风格，让你领略纯正的大盘风范。“经济房”的低价，追求完美品质的宗旨，完全可以与其他中高端楼盘相媲美。随着西安市政府的北迁和西安城北新中央居住区的建设，该地块将成为西安未来的政治文化中心和新兴的文化品质居住区。本报记者代东超雍平安

 

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