随着楼市的回暖，市场预期新一轮更为严厉的调控政策即将出台，其中一项就包括“取消商品房预售制”。一些业内人士认为，商品房预售制的弊端日益凸现，其带来的房地产开发高杠杆助推了房地产市场的泡沫。但目前取消预售制度并不现实，在各方利益博弈之下，采用渐进式的改革或将被提上日程。我认为，预售制度和按揭制度的实行，是房地产市场十年牛市的基石，同时也是吹大我国房地产泡沫的成因之一。

     资料显示，我国内地商品房预售制度始于1994年从香港引进，俗称“买期房”，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给购房者，并由购房者支付定金或者房价款。过去多年，商品房预售资金是开发商的一大资金来源。数据显示，目前定金及预收款和个人按揭贷款已占到房地产开发资金的30%以上，形成了与房企自有资金、银行贷款三分天下的局面。不过围绕是否该“取消商品房预售制”的争辩，使我们产生了几大疑问：

     疑问一：取消预售制是否会造成房价大涨？

     一些专家和官员对取消预售制颇有微词，他们认为：若取消预售将减少商品房供应量，最终导致房价大涨。但是我认为这个理论缺乏数据支持。据权威数据显示，2012年3月份以来，销售市场持续回暖，标杆房企库存上升趋势虽受到抑制，房企业库存压力一定程度上得以缓解。但从绝对量上看，目前标杆房企的库存量依然处于高位。截至2012年6月，标杆房企在49个城市在售项目库存量相对2011年同期增加了约6成。下半年房企将进入推盘高峰。仅以万科为例，其下半年推盘量较上半年高出50%，为历年来鲜见。而保利、恒大、金地、中海、富力等大型房企同样有很大的货量在下半年推出。鉴于目前新建商品房正处于去库存化时期，认为取消预售制将使房价大涨更是无稽之谈。

     疑问二：取消预售制是否会造成金融风险？

    目前最大的反对声音就是，一旦取消预售之后，可能会使地方融资平台受牵连、银行产生坏账，最终导致我国银行业的金融风险骤增。就连某知名地产大佬也声称：“楼市泡沫破灭，银行比开发商更着急”。我们从中也可看出，开发商在住宅金融方面使用杠杆过度，给银行业带来的潜在风险。住建部政策研究中心主任秦虹也认为，“当前楼市住宅金融属性放大，已经透支了真实的需求”。她强调，“要高度警惕房地产金融资产属性的放大，去杠杆的政策应是最有效的调控政策”。

    从表面上来看，采取逐步取消预售制，会使开发商资金链受到一定的挤压，但同样可使银行业的不良贷款不再继续恶化，要知道如果继续让开发商过度使用住宅金融杠杆，一旦房地产泡沫破灭所造成的金融风险比现在更可怕。不仅如此，就目前开发商商品房库存量较大的条件下，取消期房预售制度，有利于控制开发商资金链促其快建快销。所以逐步取消预售制可能使一些资金实力弱的中小房企产生坏账，但是可以把更大的金融风险给拦截住！而本轮楼市调控的终极目标不也是，防范房地产泡沫所带来的金融风险，让房地产去杠杆化、去投资化吗？  

     疑问三：当前该如何改革商品房预售制？

    目前取消预售背后实质是利益之争，即地方政府、开发商、银行与买房人的利益之争。前三者已经被捆绑在一起。在当前情况下，打破利益格局并非易事，而渐进式的改革被视为应有之义。我认为，住房预售制度是阶段性的政策，不可能永久保留，但其退出需要一定的条件，这个条件必须是要等到市场平稳和成熟之后。

      不过现在该对预售制进行适当的改革却很有必要。比如美国的预售制规定，美国的银行贷款必须在房屋落地建成之后才能给提供开发商银行贷款。我们可以借鉴：一、在银行到款的时间点上加以控制，将一次性付款逐渐改为同期房建设进度基本相适应的分期付款，逐步降低预售制带来的高杠杆效应。二、对项目资金进行封闭管理可以避免开发商囤积项目，或项目间撤拆借资金；三、预售资金的第三方监管方面也要有所建设，在不能即刻取消预售制的情况下，关键是要从严监管预售款。我想做到以上三点，应该对降低开发商住宅杠杆，防范潜在的金融风险大有裨益。

      是否取消商品房预售制曾经2005年、2010年引起业内激烈争论。而中国社科院前不久发布的《中国住房发展（2012年中）报告》就建议，要适时取消期房预售制度。因为期房预售制度和按揭制度过高的使用杠杆率，不仅是我国房价与收入比高得世界罕见，而且还给我国金融危机埋下了隐患。在当前中央政府对房地产业“去扛杆，控风险”的调控之下，逐步、渐进式的取消商品房预售制必然在所难免。