中国人大及政协“两会”即将召开。毫无悬念，今年“两会”房地产政府博弈将成焦点和热点。从现在的状况来看，一方面中央政府对房地产市场的宏观调控的意志非常坚决，在誓将房地产去“投资化”、去“泡沫化”的同时，还要让住宅市场的价格回归到合理的水平；而另一方面，各地方政府和开发商出于自身利益的考虑，仍要千方百计要求决策层给住宅市场适当“微调”，不要再搞一刀切的调控做法。

      那么现在中国的房价究竟降了没有呢？各方数据繁杂，说法不一。据上海市统计部门最新发布的数据：2011年，上海“新建商品住宅”平均销售价格为13448元，比上一年下降5.4%；不过，若剔除经济适用房和动迁安置房等保障房后，去年上海真正“市场化的新建商品住宅”均价为21584元/平方米，比上一年上涨2.8%。而中国房产信息集团的数据，今年2月前27天上海一手房成交量环比上涨8成，但成交均价下跌10%，从1月份的22618元跌到20196元。不管数据是否精准，每平方米动辄2万多元的上海房价，肯定不能算是房价已经合理回归。

     类似上海的情况其他城市也有出现。经比如，根据北京市住房和城乡建设委公布的官方数据，2011年北京“新建普通住房”成交均价比上年下降6.3%,实现了“稳中有降”的调控目标。而伟业我家我家研究院却称，去除保障房和动迁安置房，2011年北京“新建商品住房”均价同比上涨约7%。显然北京房价离“回归合理”也存在着巨大差距。

     有专家建言，如果把保障房和动迁安置房价格考虑在内，部分地区房价已经初步呈现了“合理回归”的积极态势。我觉得，全国各地楼市泡沫参差不齐，一线城市纯商品住宅的价格目前仍然没有“回归合理”，通过把保障房和安置房的价格计入房价的手段来稀释特大型城市存在的房地产泡沫，从而要求政策松绑是不正确的。从住房体制来看，目前我国正在推进“双轨制”，如果城市房价过高，让大多数居民“望房兴叹”从而要靠“保障房”来解决住房问题，地方政府显然也承担不了如此重担。所以只有让房价合理回归，让中产阶层通过努力自己解决住房问题，让低收入群体通过政府的“保障房”扶持来解决居住问题，这才是真正意义上的双轨制。

     那么中国楼市如何才能做到真正意义上的合理回归呢？“房价”是否合理回归，应该涵盖四大不同的要素。唯有这四项要素都做好了，从整体意义上说房价就已经“合理回归”了。

     其一，按国际惯例，合理的房价与当地居民收入比应该是1：6或1：7，现在像北京或上海这样的特大型城市的房价已经高达1：25以上。还有，国际合理的租售比应该在1∶300至1∶200之间。也就是说，如果把房子拿去出租，至多300个月，也就是25年内就能收回购房款。而中国的上海和北京租售比已经达到了1：500以上。显然这些城市的房价只有投机价值，连投资价值都算不上，泡沫之大让人惊愕。所以未来房价要与当地居民收入对接，这是最为重要的一个环节。

     其二，行业利润从“闭眼睁大钱”回归到“谨慎投资，风险自负”。在过去几年中，房地产业的暴利有目共睹，在2009、2010年“福布斯”或“胡润”中国富豪榜中，从事房地产或与其相关产业的富豪就占据三分之一强。正是由于房地产业有着丰厚的暴利，所以很多房企不惜代价，不计成本，争相拿地。虽然进入2011年后，开发商对投资房地产趋于谨慎，且利润也已大不如前，但是离开房地产业回归“合理利润”还有不小差距。在合理回归时，开发商拿地是否能赚钱，是要经过周密、谨慎计算的，弄不好可能出现亏损。

    其三，住宅市场必须做到从“投资产品”回归到“居住产品”。在一些城市，一边是不少人买不起房，另一边是成片的住宅售后遭遇空置，住房产品属性出现了异化。本来建房造楼是用来给人居住的，现在变成了投资投机标的物，大量空置的住宅商品房造成了社会资源严重错配！所以什么时候城市住房空置率大幅下降了，众多小区晚上灯光闪耀，不存在鬼城了，这就到了真正的“合理回归”。

    其四，市场结构出现调整，从“商品房独大”回归到“双轨制”，也就是说城市的20%的中低收入群体的住房问题，应该通过政府的提供保障房或廉租房等方式来解决。目前看来，虽然“十二五”我国将建设保障性安居房3600万套，但地方政府目前还不能完全具备给中低收入群体住房托底保障的功能。在政府无力大量提供保障房的情况下，对住宅商品房的调控就不能松懈，因为在投资渠道狭窄的中国，只要对商品房稍有松懈，房价立马反弹，届时又会造成大量中等收入人群买不起房。   

     从提出“控制房价过快增长”到让“房价合理回归”，这个“合理回归”的寓意范围应更加宽泛，只有这样的回归，才能使中国的房地产市场能够长期稳定的发展，而各阶层的民众可以通过不同的途径或方式，解决住房的合理需求。今年针对房地产的话题还会很激烈，但是在以上四项“合理回归”要素没有解决之前，房地产调控不会松绑。中国有13亿人的居住问题需要解决，这就决定了中国的房地产业未来绝不能投资投机化过浓！