近年来，我国政府曾数次对国内房地产进行调控，以遏制其泡沫的过度膨胀。但每次调控过后，房价总是出现了报复性的反弹。如今各地方政府都拿出了行政手段（诸如限购令）来限制楼市的不合理的需求，但是行政手段往往都是一时之举，并非长策。而在日本、韩国等国家也曾出现过楼市的投机抄作行为，但是这些国家政府通过税收和金融信贷二大调控手段，使炒楼者无利可图、无款可贷，房地产泡沫自然难以形成。

     不可否认，在过去的几十年中，韩日两国也都出现过房地产泡沫破灭的灾难，但是这都是在二国政府对房地产调控松懈之时。而如果日、韩两国政府真的拿出了调控房价的政策，这二个国家的房地产投机炒作之风马上烟消云散。所以，我国在实行房地产调控政策时，应该学习、借鉴韩国和日本在房地产调控方面的成功经验。

     日韩运用税收调控楼市的成功经验

     日韩与中国做法不同，是轻交易税，重所得税。这样既方便了居民由于工作和生活需要改变和改善自住房，售房者不易转嫁税负，又能精准打机投资投机购房。

     1、在住宅的流转环节上看。鉴于过去三十年城市化进程开始加速，日、韩两国也发生大量人口进入城市的情况，实行土地、房屋转让所得收益全部纳入个人综合课税条款。至上世纪七十年代末，日本政府规定：将长期保有获利2000万日元以下部分降低适用20%的税率，但超过部分仍使用高至75%的个人综合税率。而仅对家庭自住房在出售时的升值部分给予一个大额减免。由于日本在个人所得税之外，尚有地方征收的10%的住民税，这样就使得投资于住宅房产的炒房人无利可得。韩国则对拥有土地房屋2年以上出售者实行30-50%的累进税率，而转让未登记财产则适用75%的单一税率。足见日韩在严格控制住宅的转让所得方面使投资者无利可图。

     2、房产保有环节上日韩都课以重税。在保有环节，日本规定对120平米以下的自住用住宅0.7%的优惠固定资产税率，对超过120平米以上的部分及家庭拥有多套房实行2倍的即1.4%的基准固定资产保有税率，各地还可以根据自身财政情况上调税率最高至2.1%。而在韩国,对普通住宅长期实行0.2%的低水平累进固定资产税,而对房产超10亿韩元的高档楼盘就要缴纳2%保有税,对别墅和超过50亿韩元的高档住宅征收年5%的固定资产保有税。

    3、在房产继承环节。日本的税赋要比韩国重一些。根据日本遗产税税法宽免条款中的规定在房屋遗产继承时，可避免3000万日元，超过部分与其他遗产合计后适用最高边际税率达70%的累进遗产税。韩国的继承法规定，宽免条例款中因继承而取得的符合一家一屋（除高档房产外）原则的房屋免税，但对已拥有继承高档住宅的子女，仍需缴纳最高50%的累进遗产税。

    不言而喻，在日韩以公平优先原则分配基本住宅的税收调节制度下，住宅的投资投机需求自然受到沉重打击，在这种严励的税收调控之下，房地产的投机炒房乃至保有、继承都基本上无利可图。通过税收调节对超前改善性需求和铺张奢华型需求也受到极大的压制。不仅如此，日韩对遗产税的征收还可以引导有望继承父母房产的子女宁可租房而不买房，以避免继承房产时的高额税收，这也更进一步节省和释放了有限的住房资源。

    相比之下，中国长期以来的住宅转让所得税仅按交易额1%征税，而且一般全部转嫁给卖方。所以在中国房地产泡沫屡调屡涨的主要原因，就是因为投资房产一本万利，税收方面几乎可以忽略不计，房产既无保有税，也无遗产税，这样房价怎么可能调控得下来？而新近推出的房产税也只在上海、重庆二个试点城市辅开，显然，中国式的房产税远不及日韩的的固定资产税率要严厉。现在都市中一套房子就值几百万元，是工薪阶层一辈子也挣不来的钱，所以住宅财产拥有严重不均等，也是成为中国贫富差距扩大的主要推手之一。而在日韩两国的税收制度下，这个贫富差距就会被大大挤压。因为如在中国动辄几千万的高档住宅，在韩国往往光是保有税就需每年缴纳几百万元，大量屯房投资无论是出售还是继承都要交缴过半的重税，房地产的投机需求自然被降了下来。

     日韩使用金融杠杆遏制投资性需求

     当住宅市场的价格长期走高时，社会资金及投机资金必然会进入房地产市场。日韩两国从没有在购房套数、首付比例、购房面积等行政方面进行限制，而是将家庭收入与可贷款总量挂钩，使得绝大多数城市家庭无法利用金融杠杆放大资金总量投资炒作房地产和同时购买多套房产。

     根据日本《商业银行住宅贷款条例》，日本个人申请购房长期贷款的年还贷额度不得超过申请时上年度家庭收入（以个人所得税纳税证明为依据）的35%。由于住宅贷款与家庭纳税收入挂钩，这样就使绝大多数家庭不可能同时申请第二套房房贷。同时，日本在吸取当年房地产泡沫崩溃的经验后，设计出较为完善的金融制度，禁止在没有还清贷款前将房屋出租，“以租养贷”在日、韩两国根本不可能。这样也直接限制了富裕阶层的炒房行为。相反，对于自住用房，在一定限额内的贷款总数的10%可作为个人所得税扣除额抵免。这样就鼓励了自住性需求，打击了房地产投机炒作之风。

     日本还规定，仅对银行发放的普通家庭自住房贷款纳入住宅公库的贷款保险，而对非自住房贷款则不与保险，这样也加大了在房价和房租波动时商业银行投资性购房贷款的自身风险。比较日本的做法，中国虽然也试图用信贷控制投资性需求，但由于贷款不是与税后收入税钩，人们就很容易规避信贷调控。况且大中国个人房贷是唯一可以合法使用银行资金的投资行为，在房价长期上涨的预期下，利用金融杠杆放大效应，贷款额占到工资收入70%以上购买多套房投资和以租养贷等已成为很多投资客的重要理财手段之一。显然这就进一步加剧了我国住宅市场上的供求失衡和贫富差距关系。同时也加大了商业银行的坏账风险。

     借鉴日韩在房地产调控方面的成功经验，我们发现调控房地产并不难，问题是我们在税收和信贷上的调控力度还不够，以及中央的调控措施贯彻到地方一级的执行力度还有待加强。我们必须做到在源头上遏制住了不合理的房产投资投机需求，然后进行财制改革，让地方政府摆脱对土地财政的过度依赖。在供应方面加大商品房和保障性住房的推出力度。这样我们的房地产调控就不会每次成为“空调”。虽然日韩二国的房地产也出现过泡沫，但是只要他们政府拿出调控措施来，日韩二国的房地产过热投资马上就会得到遏制。