新“国十条”和房产税的威力还未散尽，楼市再度迎来当头一棒，2月9日央行分别上调金融机构一年期存贷款基准利率0.25个百分点，同日，住建部发布了上调住房公积金存款利率的通知。兔年新春伊始，加息、住房公积金利率上调纷于沓来，这会对楼市产生什么影响？而不断累积的政策叠加效应又对房地产板块意味着什么呢？面对着房地产股目前的低估值和业绩表现，是否如某些专家称，炒房地产不如炒房地产股票呢？

     中国的房地产面临巨大调控压力

     看来楼市在2011年真的要迎来拐点，就在去年不断升级的房地产调控政策并没有遏制住房价的攀升步伐，北京、上海等一线城市房价不断刷新历史新高，也让更多的人对楼市调控政策不抱太大希望。就算是最近的“国八条”、房产税试点方案也没有打消业内对房价上涨的预期，但这一切，随着央行年内首次加息而开始转变。

     大家都知道，房地产行业对银行信贷依赖度非常高，连续加息将直接提高开发贷款和个人购房的成本，市场需求会因此而大幅减少，对于房地产市场的利空影响不容小靓。在“国八条”及房产税后央行突然宣布加息，虽然其主要是针对通胀，但对楼市的调控作用也更加明显，这不仅给人们一个中国已经进入加息周期的预期，还宣告政府的叠加效应强化对楼市的调控还将持续下去。

     有关资料显示，受节前出台的新“国八条”政策和房产税改革试点启动影响，春节假期北京楼市签约量同比出现大幅度下降，上海、北京、广州、南京等多个城市楼市成交再度遇冷，部分城市住房日成交量只有几套，甚至出现零成交。我认为，春节交易的骤降，只是楼市降温的开始。2010年大规模建设保障性住房，全年开工建筑面积达1.68亿平方米，这将分流商品房市场的很大一部分刚性需。因此，2011年房价肯定会出现下行趋势，房地产业的正由秋天转向冬天。

    开发商2010年业绩仍然很光鲜

     2月1日，香港上市房企碧桂园宣布，2010年公司合同销售金额达329亿元，收入及净利等多项数据均创下上市以来新高。同日世茂、合景泰富及富力地产公布的去年及今年1月销售数字也是有增无减。如今在A股上市的地产企业表现也不逊色，中弘地产宣布2010年共实现营业收入36亿元，同比增长200%；万科公布其销售数据显示，其2011年1月份单月销售突破200亿元。

    虽然2010年针对房地产市场的调控一轮紧过一轮，房地产企业在A股市场的融资渠道几乎被“卡死”，但近期我们发现，对房地产企业业绩并没有产生重大影响，其业绩仍保持大幅增长的水平，而多数房地产上市公司尽管没有了再融资可能，但是还是“不差钱”。去年已有部分房企通过寻找股东入股、项目转让等应对资金困局。而如今，部分银行已经提高了对开发商的贷款利率，对民营开发商甚至停止放贷，有消息称在香港上市的内地房企在2011年融资难度将大大提高。这就意味着房地产企业将面临着大洗牌，部分大型开发商可能将目光转投商业地产。

    我觉得，单次加息对开发商的影响并不大，但多次密集加息和信贷数量紧缩，银行信托业务被喊停都会对开发商资金链的影响有着放大效应，房地产企业今后贷款将越来越难，融资成本会越来越高，一些企业甚至可能会因资金突然“断链”而关闭，行业整合将在所难免。虽然，开发商2010年业绩亮丽，但这也极有可能是他们的最后余辉了！

    地产股真的“跌无可跌”了吗？

    最近有专家称，炒房地产不如炒房地产股，原因是房地产股有着亮丽的业绩、较低的估值，加之众多不利因素大多都已靴子落地。如今的地产股就像一块亟待升值的璞玉，等待着中小投资者去投资并持有。一时间，市场对沉寂一年多的地产股抱有莫大的期望。但也有学者认为，房地产市场前景并不明朗，这将直接影响房地产板块的走势。一时间，多空观点出现了激烈的分歧。

    我觉得政策的长期化将使楼市成交量持续处于低位，地产股漫漫熊途似乎也看不到尽头（当然反弹也是会有的），在如今市场不确定因素依然较大的环境下，要谨慎、区别对待该板块。由于房地产行业将进入新一轮观望期，购房者面对巨大的调控压力不敢下单，开发商不敢推盘的现象将会在未来几个月内出现，如果接下来几个月房地产销量萎缩过于剧烈、持续时间过长，则房地产股股价仍有向下调整的空间，并不排除继续跌回到去年9月份低点的可能。

    2011年注定是房地产企业业绩分化之年，资金压力是今年开发商们所面临的主要问题，小型房企的日子将会很难过，而对于实力雄厚，又有着国资背景的大型房企反而是一个兼并和业务转型的一年。从2010年各大房企的业绩和市场份额看，调控正在加速房地产业的集中化速度，建议部分很看好地产板块的投资者，选择融资能力强、业绩锁定性好、有品牌的国有企业的上市房企逢低吸纳较为适宜。但总的来看今年地产块板的估值重心还将下移，大多数房地产企业的业绩会出现拐点。当然房地产现在面临调控，且泡沫巨大，买房地产股现在的风险肯定没有抄房地产大，但不等于没有下跌的空间。