8月18日，交通银行在发布2010年中期业绩的同时披露，应银监会要求，假设房价下跌50%至60%的新一轮压力测试结果乐观，即使在极端情况下，房价对该行不良贷款率影响仍然有限。如果房价下跌50%，交行对公贷款的不良率仅上升1.6个百分点,对私贷款的不良率仅上升1.2个百分点。给人一种感觉就是，好象这次测试比前次假设房价下跌30%的压力测试，可能发生不良贷款率表现都要好！

    交行同时承认这项工作银监会才刚刚布置，商业银行还没有深入展开这项工作，由于需要商业银行、各地监管机构、地方政府和平台公司等四方面通力协作，估计这项工作还需要几个月才能完成。我是否可以理解，在房价跌去50%以上，交行对私贷款的不良率仅上升1.6个百分点,对私贷款的不良率仅上升1.2个百分点，只是一个初步的数据，真正切实准确的数据结果要放在几个月后再详细公布。那么商业银行现在真的可以对私贷款和对公贷款的不良率可以高枕无忧了吗？

     一、三大因素决定对私不良贷款率

     我觉得未来是否会出现像美国那样私人止赎断供潮，有三个因素决定：1、首付比例。2、房价高低；3、贷款人的性质。

     1、首付比例。一位客户购置房产的价格从100万元下跌50%至50万元，已经还款5万元，首付比例只有2万的话，那么这个客户实际已处于负资产25万元的情况，如果选择断供，损失也为25万元，那么客户违约的可能性非常大。所以证监会主席对二套房贷提升至首付50%以上才安心的讲话是正确的。不过去年贷款行与中介连手，只要你有工资证明，根本不管收入真假，就可以享受到低首付和低利率的优惠政策。较高的首付比例很大程度上可以降低按揭贷款的损失风险，极低的房贷杠杆会使商业银行存在着重大隐患。

     2、房价高低和贷款人的性质。以上海为例：一套80平米房产都涨到了220万元，像去年首付20%就能贷到款，那么首付只要44万元，还欠银行176万，像这类私人信贷还款周期一般在30年，如果房价跌去50%，首套自住者还可能因种种因素犹豫不决，但投资者发现自己出现大额负资产，不断供才怪！所以房价越高，按揭购房者出现负资产的概率和程度越大。况且房价若下跌5成，肯定会大量投资客断供，那么商业银行就算拿了大量房产，也很难及时变现，届时其呆账、坏账率就会急剧上升。

     二、对公不良贷款率真得很安稳？

     1、地方政府融资平台。现在全国有8000个投资平台，就是向银行借款额高达7.8万亿左右，地方政府靠什么还债？一个靠卖地；二靠税收。一般来说，税收只能应付政府职能部门的各项支出，如果房地产下跌50%，那么这个地方的土地也肯定不值钱，政府还不了银行的债！只能拿土地作为抵押，银行拿了这么多土地要变现也很难，况且届时土地价格便宜，根本抵不上地方政府所欠的庞大财政赤字窟隆。在这方面的压力测试，银行只考虑地块上涨，而没考虑房价若跌，地块价值也下跌的因素在内。

     2、对开发商真的可以放心？开发商的资金链来源，除了卖房所得之外，一般在开发阶段的资金是银行信贷、收取售楼预收款、银信合作这三大类组成。现在开发商拿地的首付门槛越来越高，银信合作基本叫停，想收取售楼前的预收款现在北京等市也规定资金只准放在帐户中开发商不得提前使用。由于去年信贷的大力支持，开发商的已开发的工程如果没有银行的后续的信贷支持，那么资金链断裂，烂尾楼现象不可避免。还有去年产生了大量的地王，这些地王如果遇上房价下跌，周边房价远低于其拿地楼板价，地王也极把土地上交了事。都是国有企业，银行拿他们也没办法。

     从监管层日趋严格的风险护控要求反观，未来的房地产不确定性正在加大，商业银行防患十分必要，其拿出的测试数据的准确性要经得起历史的检验，所以不必急着要拿出一份测试报告以安人心！同时，压力测试范围现在已经延伸到房地产关联度较高的其他行业，如钢铁、水泥、建材等行业的贷款风险变化也要做压力测试，在真正报告还没有出来之前，我们真的不应该对房贷不良贷款率过于乐观。因为在测试压力的同时，也要考虑到宏观经济和抵押物能否变现的风险，不能把他们分割开来看问题。