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楼市无新闻！
(2006-04-07 20:04:00)
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杂谈 |
一位同行受命要写房地产的稿子。由于这位兄弟没有关注过房地产，所以病急乱投医，问我：房价为什么继续上涨？去年的宏观调控为什么没起到作用？
这两个问题可以用上万字来论证都不为过，但事实上我我都懒得回答。觉得实在没什么好说的。
一方面去求太大，一方面是政府和地产商的贪婪与合谋。
房地产市场与其他商品市场有很大的不同，有一些放在其他行业可以讲的通的理论，在房地产市场未必说得通。
最根本的一项就是房子是不动产。
当不动产遭遇严重的需求，而供应又跟不上，商家打劫、政府勒索就难免了。
我对地产市场向来没什么专门的研究。但最朴素的供需道理是可以解释价格持续上涨的。香港如此、上海如此、北京如此。在一段时期以内，土地是有限的，而需求确实爆炸性的。不涨价怎么办？这跟春节的火车票一样，不同的是，火车票属于政府垄断，而房地产则相对开放。
再说政府的调控为什么失败。
两个方面，一个是政府的调控目的从来就不是让房价不涨。一个是政府根本没有能力让房价不涨。政府的调控只能从供需方面入手。但事实上政府是怎么入手的呢？是限制土地供应，抑制需求？需求可以短时期被抑制，但不可能被掐灭。而且需求越是被压抑将来反弹得越厉害。限制供应简直是适得其反。
根本的原因是供给不足。但政府为什么不扩大供给呢？
这就要从利益最大化的角度来看了。
政府一方面怕出现泡沫——怕房子建得多了卖不出去，以至于出现烂尾楼。
对于房地产商来说，卖两栋楼肯定比卖一栋楼赚钱，但边际效益递减，随着需求的慢慢满足，不仅会利润率会减少而且甚至会赔钱。也就是说造一百栋楼会赚大钱，造500栋楼可能赔大钱。
供需双方的矛盾永远存在。供应大于需求的时候，买家NB，需求大于供应的时候卖家NB。
这是一个非常简单的道理。这道理应该可以用到很多市场领域。
房地产市场或许比其他市场复杂，但最根本的矛盾还是需求没有得到充分满足。
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