在过去的十多年里，深圳作为中国第一个“设计之都”，触发了一批与其城市经济地位门当户对的标志性建筑。而当超级高层建筑和巨型文化建筑成为深圳“与世界接轨的入场券”之时，人们似乎暂时遗忘了这座城市的另一面：一个由草根阶层自下而上不断塑造的精神家园。

对深圳来说，CBD是外来品，TOD是外来品，城中村却是深圳地地道道的“本地货”。在从深圳最具代表性的“大冲村”的更新建设，到新一代都市复合街区“万象天地”的落成，华润集团与多家设计公司一路合作，与原住“村民”一路融合，与公共利益一路共赢，谱写了四十岁的深圳从“青年”步入“中年”所需要的那份沉稳和不惑。

1，在普遍快速开发的“深圳效率”中，用长达15年来完成一个城中村的更新

人们很容易理解深圳的“快”，但是当深圳做一件事情“慢下来”的时候，似乎总让人觉得哪里出了点问题。实际上，在深圳著名的城中村“大冲村”的更新建设历程中，一系列复杂因素的交织与磨合，使得这件事情非但“快不起来”，还必须“慢的有条不紊”。

在深圳旧改项目中，大冲片区是体量最大的，项目涉1500多户原大冲村居民的动迁，约7、8万暂住人口的搬迁及近110万平方米的房屋拆除。从一开始，“拆迁与开发双线并行”、“设计工作贯穿项目历程始终”就成为了这个案例的两大特征。在更新改造模式上，政府主导、市场化运作、股份公司参与，成为真正“三合一”的工作主体，对于拆迁工作则是根据改造签约结果多次优化调整，做到充分尊重村民意愿。在工作周期的设定上，“前期接洽、回迁谈判、拆迁安置、规划设计、商业塑造、产业发展”这六个彼此叠合的环节，基本构成了这个项目最可观测的实践历程。

虽然华润集团对这个项目在2007年一开始就确立了整体定位“与深圳未来城市形象相适应的超大规模、新型、高尚、现代化的商务中心及居住社区”，但是怎样的建筑与城市环境能够做到定位所说的“相适应”，却是值得深思。这个“相适应”在项目伊始被反复理解为向国际既有的高端社区看齐，而随着项目进程的深入，我们觉得重新塑造与深圳气候与生活习惯相契合的步行街区，会更加接近这次大规模城市更新的理想。

2，从城中村到万象天地，深圳精神内核的延续性

在理解万象天地的开发策略之前，先试图理解存在多年的城中村带给深圳带来怎样的日常体验和文化特色，似乎是一个愈发深刻的话题。深圳城中村的历史溯源，其实与南方很多城市并无他异，但是有句话说得好：“一个深圳人必须来自外地”。深圳城中村只有不到5%的深圳原住民，深圳密集的城中村人口，是深圳各行各业的“人力资源发射台”。这里为数以万计城市新人提供了廉价的、便捷的栖居，从这个意义上说，城中村“握手楼”绝非对空间窘迫的调侃，而是表达从对深圳历代移民乱象之中的善意姿态，表达一种对陌生人的接触感和安全感。使在拥挤的、高密度的城中村，自治的村管理组织依然保留了数量可观的“公共空间”，它们点缀在村头村尾，24小时运转，展现出丰富的多样性。于是，深圳的城市性格在这些城中村中逐渐积累，一种自下而上的民间氛围逐渐形成。

大多数人对深圳的认知还是停留在一个中国小渔村40年来快速蜕变的“城市童话”般的粗浅认知，而在步入21世纪的深圳城市，更需要、更迫切的是建立属于自己城市的文化经验和意识形态，这些意识形态或许可以表述为：讲究空间的务实和弹性；自下而上的需求反射；多中心发展的自治格局；快速、敏捷的对话机制；对城市日常角落的积极填补和修复……等等，它们无一例外地可以在城中村里找到对照。

当我们意识到，城中村已经为深圳定制了一个可识别的历史情境，那么，这个情境如何通过“设计转译”之后，投射到新的时代，其实是一个不小的挑战。

3，在产业的动态调整中，实现建筑与城市空间的混合性与辨识度

华润集团将大冲村更新之后的整体项目定名为“万象天地”，这是一个在华润全国商业产品布局体系中罕见的特例。与全国各大城市均有出现的“万象城”相比，万象天地去掉了“城”字，换成“天地”二字，意味深远。“城”是有边界的，“天地”则存在诸多变化，暗示着对空间边界和尺度的试探。如何在新一轮的大规模城市更新中，找到一种混合式的城市空间形态？让大小尺度的商业设施共存，并且为自下而上的城市空间（深圳内生的草根性）积极赢得一个合法身份，改变社会对城中村改造方式的单一认知，扭转和平衡既有的城市偏见，让城中村拆建完成之后的新城市空间与周边界面依然保持亲密的契合度。这一系列问题的答案，都在从产业到空间一轮轮动态调整中，逐渐变得清晰可见。

如果将万象天地的空间混合性与辨识度与其他同级的综合体进行比较，我们会发现很多的不同：在罗湖区的万象城，作为第一代树立典范意义的城市综合体，居住、办公、酒店、集中式的商业功能之间，有着相对严密的区隔；在福田CBD的开发中，“网格化街区+密集的塔楼”提供了高密度的范本，但由于混合度不足，而些许缺失了“24小时”的循环活力；南山区的万象天地，在满足对消费和产业的多重需求之下，试图保留城中村时代的某些积极因素，让它们能够延续性地还原出深圳市井的底层活力。

例如，万象天地在城市界面的内部设置了小尺度的“里巷空间”，这是一个完全混合着南方的气候条件与生活习惯的步行空间；在里巷的上方，进一步垂直叠加了空中商业区域的连廊和步道，塑造出一种高密度的接触感（类似过去的握手楼）。

再例如，在传统综合体“商业+酒店+写字楼+公寓”的组合基础上，强化绿色自然理念，并加入大量的文化设施及公共艺术装置。华润置地首个自营剧场开创了在步行商业街中建造专业剧院的先河，每年为市民们提供了数十场人文艺术事件，相比于传统剧场，它的亲密感与便捷性更胜一筹（某种意义上，可类比城中村口的开放的公共文化空间）。

此外，华润置地还与政府达成了弹性条款：在保证幼儿园、政府社团等公共配套设施和绿地面积不变，城市干路不变，总建筑面积不超过280万平方米的前提下，同类用地性质地块之间可进行用地面积、建筑面积的适当调整。

4，多层次、渗透式的设计集群合作

如前文所述，万象天地的设计工作贯穿了项目开发的始终：2005年，政府先期主导的大冲旧村规划方案在开发商未介入的情况下，被设计为相对单一的住宅片区。2007年，华润置地组织国际设计竞赛，将社区演变为功能混合的都市街区，商业在规划中的角色得以提升。2011年，深圳发布城市更新专项规划批复方案，各地块的规模与布局进一步调整。2013年后，万象天地的最终实施方案方才成型，回迁区以外地块逐步启动设计，国内外的多个设计团队同时启动工作。

在这个时期，四家大型设计公司及诸多顾问公司的复杂分工与合作，不断磨合，构成了项目成功的关键。其中，CRTKL将前期巨型Mall的方案修改为内街外巷式的亲密街区；Foster+Partners统筹了整体规划，并为六座超高层塔楼树立了高识别度的现代面貌；CCDI悉地国际完成了两座公寓和诚品书店的建筑设计，以及部分办公塔楼和商业街的施工图设计；CAPOL华阳国际完成了其余大部分的施工图设计，并且从最初的拿地方案全程服务到最终的项目落成。此外，多家咨询公司先后介入了不同设计环节，比如室内设计（美国WILSON）、景观设计（JCFO+SWA）、交通咨询（MVA&综交院）、结构和幕墙咨询（Arup奥雅纳）、灯光咨询（TDA）、标识设计（Pentagram）、剧场设计（台湾大元）……这些机构在华润置地的协调统筹下，面向统一的项目目标而不断推进，也非常考验设计管理的难度。

作为设计集群的成果，万象天地同时实现了三种形式的开发空间。一是街巷空间，大冲项目重新建构了非常细腻的街巷结构和步行体验；二是让渡共享空间，比如开放的垂直绿化和屋顶花园，确保了城市空间节点上的丰富性；三是聚合空间，以艺术和文化元素的导入，在关键节点上促成了事件场所。

我们理解的城市更新，不是简单物理空间的增加和改变，更需要在冲突中实现融合，在融合中实现共赢。政府的参与指导、管理制度的创新、谈判沟通过程的坦诚相待、回迁物业方案的村民优先、拆迁安置环节的以人为本、城市空间营造的品质追求、商业内涵演绎的自我突破以及产业发展模式的升级改造，都是大冲项目成功的重要原因。有了万象天地的基础，我们期待深圳城市能够在未来继续共享下一个时代的更新样本。

（感谢华润置地吴玉坚女士、CCDI集团庄葵先生、张立女士、伍涛先生对本文内容的指导和帮助）

参考文献

《华润置地城市更新白皮书》，2020年4月·

《深圳当代建筑，2000-2015》深圳市规划和国土资源委员会，2016年出版