低密度高档住宅盘踞龙湖镇

文| 本刊记者  王鸿玮

 从2006年5月31日国家停批别墅用地以来，郑州就鲜有纯正的别墅项目，多是联排、叠加等亚别墅类型，我们姑且将这些亚别墅统称为低密度高档住宅。

现阶段，低密度高档住宅大多集中在郑州北部，如怡丰·森林湖、九郡·弘、甲六院、水映唐庄、普罗旺世等。今年6月份以来，郑州的南大门——龙湖镇低密度高档住宅也活跃起来。除了大家熟知的龙泊圣地一期外，又崛起一些项目，如新兴置业的林溪湾、正商的红河谷、龙泊圣地二期等。

在郑州市中心及近郊土地越来越稀少的情况下，开发商把目光投向了龙湖镇，纷纷进入，“龙湖板块”快速成长。昔日的新郑龙湖镇，成为众人瞩目的焦点，有人提议将龙湖镇划为郑州的“郑南新区”，更有人提出要把龙湖镇打造成南区中央生活区。

“龙湖板块”风光无限

龙湖片区具有卫星城镇得天独厚的优势：紧邻郑州市郊，是很好的度假和养老胜地；自然景观优美，有丰富的自然资源和良好的生态环境。与缺水的郑州相比，龙湖镇称得上是一个江南水乡。

同时，龙湖镇区位优势优越，交通便利，与东部的郑东新区、西部的国家高新技术产业开发区遥相呼应，成为郑州向南扩张的“桥头堡”。据悉，龙湖片区将在2016年正式划入郑州城区版图。

除此之外，龙湖镇具有良好的文化教育氛围，现已聚集10余所高校，为龙湖镇增添不少人文气息。

得益于得天独厚的优势，“龙湖板块”被广泛看好。

永恒集团副总裁徐冬青认为，龙湖镇环境好，适宜居住，交通便利，相对市区房价而言，具有良好的投资前景。再加上人们追求健康生态的居住理想，“龙湖板块”将是开发商投资的新热土，未来有很大的发展潜力。

新兴置业林溪湾项目总经理吴建强非常看好“龙湖板块”的发展潜力，他预计在未来两三年内，龙湖镇将形成一个低密度高档住宅的集聚区。

房地产实战专家、河南王牌企划有限公司董事长上官同君认为，未来10年到15年内，新郑龙湖有了“宜居新郑”城市定位营销战略的支撑，将会是最具竞争力的发展区域。

同时，随着城镇化进程的推进，距龙湖较近的许昌、平顶山、南阳的准客户也会将其作为购房的备选地区，市场容量不可小觑。

走高端路线

当前，已有6家地产企业入驻龙湖镇：新兴置业、正商地产、居易国际、河南振兴房地产、北京国瑞、河南新景致房地产。这六家企业都不约而同地推出了自己的低密度高档住宅项目，这意味着，在龙湖3到5公里的范围内，将有6个大盘问世。

那么，开发商为何纷纷在龙湖区推出低密度高档住宅项目呢？

从购房的目标消费群来看，龙湖镇距市区的车程在半个小时以上，选择在龙湖镇买房的大多是一些富有阶层，一般是购置第二或第三居所，他们追求“健康、生态”的居住理念，对环境和建筑品质有着较高的要求。为迎合这一消费群的需求，开发商开发高端项目，也是顺势而为。

从开发商来看，龙湖片区高端项目密集推出，是前期已购置存量土地的集中释放，手中有地，开发商才能“巧妇能为有米之炊”。

龙湖片区项目密集推出也是营销定位的结果。早在2009年，新郑市就推出了“宜居新郑”的城市定位营销工程，加快了新郑龙湖地区的城镇基础设施建设。随着污水处理、自来水和郑州市区联网运营等一系列举措的实施，“宜居新郑”将逐渐在龙湖镇实现。

另外，在“新国十条”的影响下，普通购房者持币观望，而富有阶层对高档住宅的需求并没有减少，政策对这部分人群的影响是极小的。目前，在普通购房者观望情绪浓厚之时，开发商的重点倒不如锁定在富有阶层，推出高端项目。

这可能只是一种时间上的巧合，河南财经政法大学房地产经济研究所所长李晓峰认为，开发商前期已经在规划、积累客户，现阶段是他们推广的时间段。

竞争突围

在未来项目的营销推广过程中，如何进行产品创新、营销创新，是开发商必须思考的问题。开发商只有在产品创新、管理服务和营销推广上有所突破，才能在激烈的竞争中从容应对、占领先机。

目前，低密度高档住宅之间的竞争已从价格竞争、概念竞争进入产品优势竞争的阶段，个性化、差异化和产品细化将成为新的竞争法则。开发商必须把产品做好，做到个性化、差异化，才能吸引更多的潜在客户，这是营销推广的基础。

硬件做好后，品牌、服务等软实力上也要够强，把一些居住概念真正落到实处，才会受到青睐。

徐冬青认为，开发商必须把产品创新、管理服务、品牌影响力这三个关键点做好。

上官同君建议，龙湖区域的开发商在主推高端住宅时，要加强客户服务的软件，一是开发商对于高端住宅区域的物管水准和客服水准；二是龙湖镇宜居新郑的城市定位营销战略的持续导入，让龙湖区域作为郑州市卫星宜居城镇品牌成为“宜居新郑”战略不可或缺的一部分。

龙湖区正在推出的项目中，一些项目打出城市别墅或别墅群的噱头来宣传推广，但国家早在2006年就禁批别墅用地了。

上官同君认为，这些高端项目应该纠正别墅的提法，这是典型的营销表述不准确，试图模糊产品的定位，追求别墅产品那样的推广效果。房地产营销最忌讳的就是移花接木，如果把低密度的高档住宅继续当做别墅来推广的话，就是给自己埋下了定时炸弹，定位失误就会贻笑大方，应当叫停禁止，龙湖片区的地产项目在未来的营销推广中，应该对产品进行重新定位。

龙湖地区的高端项目营销走出 “别墅定位误区之后”，要思考如何重新定位产品以及如何与新郑市政府一起联动，继续推广“宜居新郑”的城市定位营销战略，这需要开发商的营销能力、眼界和实力。龙湖片区需要城市营销做背景，才有可能显现龙湖片区的营销合力。单纯项目的营销力会很弱小，房企联合起来，与政府联动，共同提升龙湖片区对购房者的吸引力，是可行的出路。